Tài liệu Pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đối với các dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI HÀ THỊ DIỆU THẮM PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: HÀ THỊ DIỆU THẮM Khóa: 42 MSSV: 1753801011163 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: THS. LÊ THỊ NGÂN HÀ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, đƣợc thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của Thạc sĩ Lê Thị Ngân Hà, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này. Tác giả Hà Thị Diệu Thắm DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT BLDS BLDS 2015 NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT Bộ luật dân sự Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Nghị định số 165/1999/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 19 tháng 11 năm 1999 về Giao dịch bảo đảm Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 về quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở NHTM Ngân hàng thƣơng mại NƠHTTTL Nhà ở hình thành trong tƣơng lai Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam ngày 09/12/2015 về hƣớng Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tƣơng lai TSHTTTL Tài sản hình thành trong tƣơng lai MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ............................................................................................................................. 5 1.1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại: ........................................................................................... 5 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về tài sản hình thành trong tƣơng lai .................. 5 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ......................................................................... 10 1.2. Khái quát về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại .......................................................................................... 15 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại ............................................................................................... 15 1.2.2. Giao kết hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .............................................................. 19 1.2.3. Đăng ký thế chấp thế chấp nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ............................................... 25 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN .................................. 28 2.1. Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại ............................................................................................ 28 2.1.1. Vƣớng mắc trong việc nhận diện nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại là đối tƣợng của hợp đồng thế chấp................................................................................................................... 28 2.1.2. Vƣớng mắc về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nha ở thƣơng mại ......................................................... 32 2.1.3. Vƣớng mắc liên quan đến hệ quả pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại................ 36 2.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ................ 39 2.2.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại39 2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại...... 40 PHẦN KẾT LUẬN .................................................................................................. 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Ngày nay, hoạt động cấp tín dụng ngân hàng nói chung và cho vay nói riêng của các ngân hàng thƣơng mại (NHTM) đang là một trong những hoạt động đƣợc rất nhiều chủ thể cũng nhƣ nhà nƣớc đặc biệt quan tâm. Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng nhiều biến động và sự gia tăng nhanh chóng của các loại giao dịch trong xã hội, nhu cầu về vay vốn tại các ngân hàng đang ngày một gia tăng mạnh mẽ với nhiều phƣơng thức khác nhau mà trong đó, hình thức cho vay có thế chấp bằng tài sản đƣợc xem hình thức cấp tín dụng phổ biến nhất hiện nay của các ngân hàng thƣơng mại. Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trƣờng bất động sản, sự phát triển của các dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại trong những năm trở lại đây cũng đặt ra nhiều nhu cầu hơn trong việc sử dụng chính các nhà ở hình thành trong tƣơng lai (NƠHTTTL) thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để thế chấp tại ngân hàng nhằm đảm bảo khoản vay cho việc mua hoặc đầu tƣ xây dựng chính dự án hay nhà ở thƣơng mại đó. Tuy nhiên, các quy định liên quan đến thế chấp NƠHTTTL thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay tại ngân hàng của luật chung (các quy định trong Bộ luật Dân sự) cho đến các luật chuyên ngành nhƣ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng hay Luật Thi hành án và các văn bản hƣớng dẫn thi hành khác lại chƣa có sự thống nhất, còn tồn tại nhiều bất cập cần đƣợc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung kịp thời. Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy, điển hình nhất là việc gây nên sự dè dặt, hạn chế trong việc cho vay thế chấp bằng NƠHTTTL thuộc dự án nói trên mặc dù nhu cầu trên thực tế rất nhiều vì chung quy các ngân hàng đều rất thận trọng, ảnh hƣởng không ít đến hoạt động của các NHTM cũng nhƣ quyền lợi của chủ đầu tƣ, ngƣời mua NƠHTTTL đang đƣợc thế chấp tại các ngân hàng. Đồng thời, vào ngày 19/03/2021, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/3/2021 về quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Nghị định số 21/2021/NĐ-CP) đƣợc ban hành, thay thế cho hai (02) Nghị định là: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) ít nhiều sẽ có ảnh hƣởng cũng nhƣ thay đổi trong 1 việc áp dụng khung pháp lý liên quan đến thế chấp tài sản nói chung và thế chấp NƠHTTTL thuộc các dự án nói riêng. Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đối với các dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại” làm đề tài khóa luận của mình nhằm nâng cao kiến thức và đồng thời góp một phần nhỏ vào công cuộc hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp NƠHTTTL thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại tại ngân hàng. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong phạm vi nghiên cứu của tác giả thì đến nay đã có rất nhiều đề tài và các nghiên cứu liên quan đến việc thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai (TSHTTTL) nói chung và thế chấp NƠHTTTL nói riêng. Tiêu biểu có thể kể đến các công trình nghiên cứu nhƣ: Võ Trần Khƣơng (2010), Pháp luật thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Thảo Ngân (2011), Chế độ pháp lý về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Hồng Trấn (2012), Quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh; Lê Thị Huyền Trân (2015), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh; Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luận văn thạc sỹ, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội... Ngoài ra, còn có một số công trình nghiên cứu là các bài viết đƣợc đăng trên tạp chí, hội thảo, báo chuyên ngành liên quan đến đề tài nhƣ: Vũ Thị Hồng Yến (2019), “Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – những vấn đề cần hoàn thiện”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 07 (383)/2019, tr. 46-52; Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19 (323)/2016, tr. 51-58; Trần Văn Nhiên (2014), “Một số vƣớng mắc liên quan đến các biện pháp bảo đảm 2 thực hiện nghĩa vụ của Bộ luật Dân sự 2015 trong hoạt động ngân hàng”, Hội thảo khoa học trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Thanh Hoa, Văn Nghĩa, “Thi hành án dân sự và vấn đề xử lý tài sản hình thành trong tƣơng lai”, Báo Pháp luật;... và nhiều bài viết liên quan khác. Từ đó, ta có thể thấy vấn đề về thế chấp tài sản là NƠHTTTL nhằm đảm bảo khoản vay tại NHTM hiện nay đang nhận đƣợc rất nhiều sự quan tâm. Nhìn chung, đề tài mà tác giả lựa chọn đã đƣợc khai thác và đƣợc phân tích khá nhiều ở phƣơng diện rộng dƣới góc độ TSHTTTL, NƠHTTTL. Song, các vấn đề đƣợc phân tích chủ yếu dựa trên các quy định cũ nên sẽ chƣa có tính cập nhật mới cũng nhƣ hệ thống một cách hoàn chỉnh nhất các quy định của pháp luật và thực tiễn nhiều vƣớng mắc hiện nay. Bên cạnh đó, đối tƣợng mà tác giả hƣớng đến là loại hình NƠHTTTL thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại. Đây là một đối tƣợng rất cụ thể và tồn tại các đặc điểm khác biệt so với TSHTTTL nói chung. 3. Mục đích nghiên cứu đề tài Xuất phát từ thực tiễn áp dụng pháp luật và những bất cập phát sinh xoay quanh vấn đề thế chấp tài sản là NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài này nhằm các mục đích sau Thứ nhất, giúp cho ngƣời đọc có cái nhìn tổng quan về mặt lý luận cũng nhƣ thực trạng các quy định hiện hành liên quan đến vấn đề thế chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thông qua việc hệ thống lại một cách đầy đủ, đồng thời phân tích các quy định của pháp luật hiện hành. Thứ hai, giúp ngƣời đọc thấy đƣợc những rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong quá trình thực hiện việc thế chấp NƠHTTTL để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng (đối với ngân hàng, chủ đầu tƣ lẫn cá nhân, tổ chức mua nhà) thông qua việc phân tích thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này. Thứ ba, đƣa ra đƣợc các đánh giá và kiến nghị góp phần nhỏ trong việc hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay tại NHTM. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài 3 Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu kể trên, đối tƣợng mà đề tài hƣớng đến là các quy định của pháp luật và thự tiễn áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp NƠHTTTL thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay tại NHTM trong thực tiễn. Phạm vi nghiên cứu của khóa luận là các quy định liên quan đến thế chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay tại các NHTM ở Việt Nam đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản dƣới luật có liên quan khác. 5. Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Tác giả nghiên cứu chủ yếu dựa trên cơ sở nền tảng lý luận của các nguyên tắc, phƣơng pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lênin và tƣ tƣởng Hồ Chí Minh, những quan điểm, đƣờng lối và chủ trƣơng của Đảng trong quá trình xây dựng các chính sách, pháp luật. Các phƣơng pháp nhƣ thống kê, phân tích, so sánh, luận giải và bình luận... đều sẽ đƣợc tác giả vận dụng nhằm đảm bảo nghiên cứu triệt để các vấn đề đã đặt ra. 6. Bố cục tổng quát khóa luận Bố cục khóa luận bao gồm: Phần Mở đầu, Phần Nội dung và Phần Kết luận. Trong đó, Phần Nội dung sẽ đƣợc chia thành hai (02) chƣơng nhƣ sau: Chƣơng 1: Lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 2: Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại và kiến nghị hoàn thiện 4 PHẦN NỘI DUNG CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại: 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về tài sản hình thành trong tƣơng lai 1.1.1.1. Khái niệm về tài sản hình thành trong tƣơng lai TSHTTTL từ lâu đã không còn là một thuật ngữ pháp lý xa lạ. Khái niệm TSHTTTL lần đầu tiên xuất hiện trong các quy định pháp luật Việt Nam vào năm 1999, cụ thể đƣợc quy định tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 19 tháng 11 năm 1999 về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 165/1999/NĐ-CP), theo đó, “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”. Có thể thấy, theo định nghĩa này, TSHTTTL đƣợc định nghĩa theo hƣớng liệt kê bao gồm bốn loại: (i) hoa lợi, lợi tức, (ii) tài sản hình thành từ vốn vay, (iii) công trình xây dựng và (iv) các tài sản mà bên bảo đảm có quyền nhận. Việc xác định tính “hình thành trong tƣơng lai” đƣợc căn cứ vào thời điểm xác lập quyền sở hữu là phải “sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm”. Tuy nhiên, khái niệm TSHTTTL đã có sự thay đổi nhất định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Khoản 2 Điều 4 của Nghị định này quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Nhƣ vậy, so với khái niệm cũ, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã có sự mở rộng phạm vi khái niệm TSHTTTL, qua đó TSHTTTL có thể là bất kỳ loại tài sản nào đƣợc pháp luật quy định bao gồm cả tài sản là quyền tài sản. Đến Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP không còn đƣa ra khái niệm về TSHTTTL mà sửa đổi định nghĩa theo hƣớng liệt kê. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định: “2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong 5 giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.” Thời điểm xác lập quyền sở hữu đƣợc xem là mốc để xác định TSHTTTL. Nếu quy định theo hƣớng của Nghị định số 165/1999/NĐ-CP thì tài sản hình thành trƣớc thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm nhƣng chƣa hoàn tất thủ tục đăng ký đối với loại tài phải đăng ký hoặc trong trƣờng hợp, tài sản đã hình thành tuy nhiên chƣa đƣợc chuyển giao1 thì không đƣợc xem là TSHTTTL. Đây cũng là điểm khác biệt rõ nét nhất trong quy định tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP so với khái niệm đƣợc quy định tại Nghị định số 163/2006/ NĐ-CP đƣợc sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP. Hiện nay, theo khái niệm mới nhất về TSHTTTL đƣợc quy định tại Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 (BLDS 2015) thì khái niệm về TSHTTTL đƣợc rút ngắn và gói gọn trong hai nhóm: (i) tài sản chƣa hình thành; (ii) tài sản đã hình thành nhƣng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau khi xác lập giao dịch. Đây là lần đầu tiên khái niệm về TSHTTTL đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS), đồng thời cũng là khái niệm chung nhất về TSHTTTL đang đƣợc áp dụng và có hiệu lực ở thời điểm hiện tại. Khái niệm tài sản “chƣa hình thành” và “đã hình thành” có thể đƣợc hiểu là chƣa hoặc đã định hình hoàn chỉnh về mặt vật lý, nghĩa là chƣa hoặc đã sẵn sàng về mặt khai thác, sử dụng theo đúng tính năng, công dụng. Vả lại, một cách hợp lý, tài sản “chƣa hình thành” trong trƣờng hợp bình thƣờng phải là tài sản đang hình thành theo một lộ trình rõ ràng, đáng tin cậy và hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của chủ thể 1 Theo quy định tại Bộ luật Dân sự (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005, thời điểm xác lập quyền sở hữu có thể thuộc vào các trƣờng hợp: (i) Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; (ii) Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Xét trong trƣờng hợp này, tài sản mặc dù đã hình thành (hình thành trƣớc thời điểm nghĩa vụ đƣợc thực hiện hoặc trƣớc khi giao dịch bảo đảm đƣợc thực hiện) nhƣng vẫn chƣa thuộc quyền sở hữu của bên mua hoặc đã hình thành nhƣng chƣa hoàn tất thủ tục đăng ký, song nó vẫn đƣợc xem là một loại tài sản hình thành trong tƣơng lai theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP. 6 giao dịch, chứ không phụ thuộc vào chủ thể khác (dù chỉ một phần) 2. Bởi lẽ, chung quy các giao dịch liên quan đến TSHTTTL là các giao dịch liên quan đến bảo đảm nghĩa vụ nên cần đề cao tính minh bạch, rõ ràng và tài sản phải thực sự có ý nghĩa bảo đảm. Tiếp đến, đối với quy định tại điểm b khoản 2 Điều 108 BLDS 2015, thì trƣờng hợp “tài sản đã hình thành nhƣng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau khi xác lập giao dịch” có thể hiểu là đến thời điểm tiến hành giao dịch thì tài sản đó đã tồn tại về mặt vật chất, đã sẵn sàng về mặt tính năng khai thác, sử dụng, tuy nhiên vẫn đang thuộc sở hữu của một chủ thể khác. Ví dụ, trong trƣờng hợp hai bên đã ký hợp đồng mua bán hàng hóa và hàng hóa đang trong quá trình chuyển giao3 thì tại thời điểm này, bên mua đã dùng tài sản là số hàng hóa nói trên để thế chấp nhằm bảo đảm một khoản vay của mình tại ngân hàng. Bên cạnh đó, cũng có một số quan điểm cho rằng, tài sản đã hình thành và thuộc diện phải đăng ký, nhƣng chƣa đƣợc đăng ký sẽ là TSHTTTL thuộc trƣờng hợp đƣợc quy định tại điểm b khoản 2 Điều 108 BLDS 2015, theo tác giả, quan điểm này là chƣa chính xác. Bởi lẽ, cho đến hiện tại, BLDS 2015 là luật duy nhất có định nghĩa chung về chế định TSHTTTL ra đời sau Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đƣợc sửa đổi và bổ sung bởi nghị định 11/2012/NĐ-CP, tuy nhiên lại không kế thừa quy định “Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật” mà quy định lại một cách ngắn gọn thành “tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau khi xác lập giao dịch”. Ở đây, “chƣa đƣợc đăng ký” hàm chứa rất nhiều lý do, chƣa đƣợc đăng ký do có tranh chấp, chƣa đƣợc đăng ký quyền sở hữu vì không có giấy phép xây dựng... Trong trƣờng hợp này, ta có thể suy ra một cách hợp lý rằng sẽ khó có cơ sở để bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản này. Hơn nữa, quan điểm liên quan đến vấn đề này có thể nhận thấy một phần xuất phát từ nguyên nhân là mặc dù Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đƣợc sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 11/2012/NĐ-CP hƣớng 2 Nguyễn Ngọc Điện (2019), “Xác định tài sản thế chấp theo tinh thần Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 2 và 3 (378+379)/2019, tr. 37. 3 Theo quy định tại Điều 62, Luật Thƣơng mại (Luật số 36/2005/QH11) ngày 14/6/2005, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu hàng hóa sẽ đƣợc chuyển từ bên bán sang bên mua kể từ thời điểm hàng hóa đƣợc chuyển giao trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Trong trƣờng hợp trên, tác giả đang muốn nói đến trƣờng hợp hàng hóa đƣợc chuyển giao sau khi bên mua sử dụng lô hàng hóa đã mua trên thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng – trong trƣờng hợp này, quyền sở hữu chƣa đƣợc chuyển cho bên mua nên suy ra rằng, tài sản vẫn đang thuộc quyền sở hữu của bên bán. 7 dẫn Bộ luật Dân sự (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 – Bộ luật đã hết hiệu lực, tuy nhiên hai văn bản trên vẫn có hiệu lực cho đến hết ngày 15/5/2021. Vì thế nó gây nên hiện tƣợng khi áp dụng khái niệm TSHTTTL có sự không thống nhất giữa luật và văn bản dƣới luật, dẫn đến sự hiểu lầm và có sai xót trong quá trình nhận diện TSHTTTL. Đến tháng 01 năm 2021, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 21/2021/NĐ-CP hƣớng dẫn BLDS 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thay thế cho Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP. Tại Nghị định mới này không có điều khoản định nghĩa hay hƣớng dẫn lại khái niệm của BLDS 2015 nên một lần nữa tác giả cũng khẳng định là có đủ cơ sở khi cho rằng, định hƣớng về TSHTTTL theo quy định tại BLDS 2015 là định hƣớng mà các nhà làm luật hƣớng đến cũng nhƣ đƣợc ƣu tiên áp dụng. Thông qua những phân tích về các quy định pháp luật về TSHTTTL qua các giai đoạn, chúng ta có thể định nghĩa chung nhất về khái niệm TSHTTTL nhƣ sau: TSHTTTL là loại tài sản chưa hoàn chỉnh về mặt vật lý, chưa sẵn sàng đưa vào khai thác, sử dụng vào thời điểm xác lập giao dịch hoặc tài sản đã hoàn chỉnh về mặt vật lý ở thời điểm xác lập giao dịch, tuy nhiên phải sau thời điểm xác lập giao dịch thì tài sản mới thuộc quyền sở hữu của bên mang tài sản đi giao dịch. 1.1.1.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tƣơng lai Dựa vào khái niệm và các phân tích nói trên, TSHTTTL có những đặc điểm cơ bản nhƣ sau: Một là, TSHTTTL là một loại tài sản theo quy định tại Điều 105 BLDS 20154. Khi cho rằng TSHTTTL là một loại tài sản đồng nghĩa với việc trả lời câu hỏi “TSHTTTL thuộc vào loại tài sản nào được quy định trong BLDS?”. Theo khái niệm đã đề cập tại khoản 2 Điều 108 BLDS 2015, khi một tài sản đáp ứng một trong hai điều kiện quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 sẽ đƣợc xem là TSHTTTL mà không phân biệt là vật, tiền, giấy tờ có giá hay quyền tài sản. Ví dụ: Vật hình thành trong tương lai: nhà ở đang trong quá trình xây dựng, hàng hóa đang chƣa đƣợc chuyển giao, máy móc đang trong quá trình lắp ráp theo đơn đặt hàng…; tiền hình thành trong tương lai: khoản hoa lợi, lợi tức là tiền bên 4 Điều 105, BLDS 2015 quy định: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”. 8 bảo đảm có thể sở hữu sau thời điểm thực hiện giao dịch; giấy tờ có giá hình thành trong tương lai: cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu mà bên bảo đảm có thể sở hữu sau thời điểm thực hiện giao dịch bảo đảm; quyền tài sản hình thành trong tương lai: quyền đòi nợ, quyền nhận tiền bảo hiểm, quyền sử dụng đất đang trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu5… Tuy nhiên, cần lƣu ý, TSHTTTL là một quy định gắn liền với các giao dịch bảo đảm, chủ yếu thực hiện thông qua biện pháp thế chấp. Do đó, không phải bất kỳ loại tài sản nào thỏa mãn điều kiện của khái niệm TSHTTTL tại BLDS 2015 đều sẽ đƣợc xem là tài sản hình thành trong tƣơng lai theo các quy định pháp luật về tài sản bảo đảm hình thành trong tƣơng lai6. Trong phạm vi và định hƣớng của đề tài này, tác giải theo hƣớng thừa nhận khái niệm TSHTTTL gắn liền với các quy định pháp luật về bảo đảm để ngƣời đọc có thể dễ dàng hình dung và tiếp cận vấn đề chính của đề tài. Hai là, tài sản đó có thể chƣa đƣợc hình thành hoặc đã hình thành. Nhƣ đã phân tích trong phần khái niệm, tài sản “hình thành” tức đã tồn tại nhƣ một thực thể mà mọi ngƣời có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác theo đúng công dụng của nó và ngƣợc lại trong trƣờng hợp tài sản chƣa hình thành. Tuy nhiên, cũng cần phải lƣu ý, trong một số trƣờng hợp. trƣớc thời điểm xác lập giao dịch, bên sử dụng tài sản chƣa hình thành cũng có thể đã sở hữu một, một số nguyên liệu, phƣơng tiện hoặc có quyền, giấy phép … để tạo lập nên tài sản đó trong tƣơng lai – là minh chứng mang tính bảo đảm nhất định trong giao dịch. Ba là, ngƣời mang tài sản đi giao dịch chƣa xác lập quyền sở hữu đối với tài sản. Quyền sở hữu ở đây có thể là quyền sở hữu lần đầu – tài sản đang trong quá trình hình thành và khi đã hình thành thì lần đầu tiên mới xác định đƣợc là tài sản của ai, ví dụ nhƣ ngôi nhà đƣợc xây xong. Bên cạnh đó, quyền sở hữu cũng có thể là quyền sở hữu kế tục, tức là tài sản ban đầu đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá 5 Theo tác giả, quyền sử dụng đất đang trong quá trình cấp giấy chứng nhận đƣợc xem là tài sản hình thành trong tƣơng lai theo quy định của BLDS 2015 vì nó thỏa mãn các điều kiện đƣợc quy định tại điểm b khoản 2 Điều 108 – trƣờng hợp không đặt trong quan hệ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 6 Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP: “[…] Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”; khoản 4 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP: “4. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”. Việc không áp dụng chế định tài sản hình thành trong tƣơng lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm xuất phát từ nhiều nguyên nhân và theo tác giả nguyên nhân chính yếu nhất xuất phát từ các điều kiện đặc thù phải đáp ứng khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong đó, điển hình nhất là điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoại trừ trƣờng hợp đặc biệt khác đƣợc quy định tại khoản 3 Điều 186 và trƣờng hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013. 9 trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể mới, điển hình nhƣ hàng hóa đang trong quá trình chuyển giao cho bên mua theo hợp đồng (bên mang hàng hóa đi giao dịch). Bốn là, hai đặc điểm thứ Hai và thứ Ba nói trên phải đƣợc xét tại thời điểm thực hiện giao dịch. Điều này đồng nghĩa với việc nếu xét hai đặc điểm nói trên trƣớc hoặc sau thời điểm thực hiện giao dịch thì sẽ không thỏa mãn khái niệm TSHTTTL theo quy định pháp luật. Thời điểm thực hiện giao dịch ở đây là thời điểm các bên tiến hành ký kết hợp đồng và tại chính thời điểm này tài sản đó chỉ đƣợc xem là TSHTTTL khi mà nó chƣa đƣợc ngƣời mang đi giao dịch xác lập quyền sở hữu. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại Dùng NƠHTTTL trong chính dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã và đang áp dụng rộng rãi tại Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực cấp tín dụng của các NHTM. Vì vậy, việc xác định và nhận biết đâu là NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại là một vấn đề vô cùng quan trọng, góp phần vào việc đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch liên quan đến loại tài sản này trong thực tiễn. Đầu tiên, cần khẳng định rằng, hiện nay chƣa có một quy định chi tiết nào trong hệ thống pháp luật Việt Nam đƣa ra định nghĩa “nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại” là gì, mà chỉ có các quy định riêng biệt về “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cƣ”, “nhà ở thƣơng mại”, “nhà ở hình thành trong tƣơng lai”… cũng nhƣ quy định về “dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở” tại Luật nhà ở 2014. Vì vậy, để hiểu rõ đƣợc đối tƣợng mà tác giả đang hƣớng đến NƠHTTTL thuộc dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại, tác giả sẽ đi vào phân tích một vài khái niệm nói trên để có thể đƣa ra đƣợc khái niệm chung nhất về loại hình nhà ở này. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 (Luật nhà ở 2014) quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo đó, một công trình xây dựng nếu đáp ứng đủ hai điều kiện: (i) mục đích để ở; (ii) phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân thì sẽ đƣợc xem là “nhà ở”. Tuy nhiên, cần phải thừa nhận, mục đích ở đây theo khái niệm của Luật Nhà ở 2014 là công năng cũng nhƣ tính năng của loại hình công trình xây dựng, chứ không hoàn 10 toàn xét dƣới góc độ mục đích của ngƣời xây dựng nó. Do đó, trong trƣờng hợp “nhà ở thƣơng mại” theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 hay “nhà chung cƣ” đƣợc quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 cũng đều đƣợc đáp ứng khái niệm về “nhà ở” nói trên. Bởi lẽ, các loại hình nhà ở này khi đến tay ngƣời mua, ngƣời sở hữu cuối cùng thì đều dùng để ở và phục vụ nhu cầu chung của gia đình. Đối với khái niệm “nhà ở hình thành trong tƣơng lai”, lần đầu tiên, thuật ngữ này xuất hiện trong văn bản quy phạm pháp luật nhƣ là đối tƣợng của giao dịch bảo đảm đƣợc nhắc đến trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP). Tuy nhiên, thuật ngữ này không đƣợc giải thích trong Nghị định. Đến năm 2014, Thông tƣ liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Xây dựng, Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP7 ra đời đã giải thích thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tƣơng lai”. Theo đó, NƠHTTTL đƣợc hiểu là “nhà ở đang trong quá trình đầu tƣ xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu”8. Đến ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2014 bắt đầu chính thức có hiệu lực vào ngày 01 tháng 7 năm 2015 giải thích ngắn gọn và cô đọng: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”9, quy định này tƣơng ứng với khái niệm về tài sản chƣa hình thành đƣợc quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 108 BLDS 2015. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) cũng có quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”10. Nhƣ vậy, 7 Văn bản này đã hết hiệu lực từ ngày 10/12/2015 và đƣợc thay thế bằng Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. 8 Xem Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19 (323)/2016, tr.51. 9 Khoản 19, Điều 13 Luật Nhà ở 2014. 10 Khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. 11 “nhà ở hình thành trong tƣơng lai” cũng là một loại TSHTTTL, tuy nhiên so với khái niệm về TSHTTTL tại BLDS 2015 thì khái niệm này hẹp hơn nhiều và loại nhà ở đƣợc xem là NƠHTTTL chỉ bao gồm nhà ở đang trong thời gian xây dựng và chƣa nghiệm thu đƣa vào sử dụng chứ không bao gồm trƣờng hợp nhà ở đã đƣợc bàn giao11 cho chủ sở hữu và đang trong quá trình đăng ký và cấp giấy chứng nhận. Đối với khái niệm “dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại”, mặc dù luật không quy định một khái niệm cụ thể, tuy nhiên theo ý chí cũng nhƣ cách xây dựng các quy định pháp luật thì loại hình dự án này chính là một trong các loại hình dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 201412, đƣợc sửa đổi, bổ sung bởi Điều 2 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (Luật số 62/2020/QH14) ngày 17/6/202013. Đồng thời, theo cách sắp xếp các quy 11 Bàn giao công trình, đƣa công trình vào sử dụng bao gồm nhà ở chỉ đƣợc thực hiện sau quá trình nghiệm thu theo quy định tại Điều 11 và khoản 3 Điều 23 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/01/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lƣợng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng. 12 Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm: a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. 13 Điều 2 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020 quy định: “Sửa đổi, bổ sung Điều 17 như sau: “Điều 17. Hình thức phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở 1. Hình thức phát triển nhà ở bao gồm: a) Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; b) Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; c) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. 2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm: a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; c) Dự án đầu tư xây dựng sử dụng đất hỗn hợp có diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. 3. Việc đầu tư xây dựng khu đô thị quy định tại điểm b khoản 1 Điều này phải tuân thủ quy định về nhà ở theo pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan””. 12 định của Luật Nhà ở 2014 thì ta cũng có thể thấy, “dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại” theo quy định tại Mục 2, Chƣơng III, Luật Nhà ở 2014 sẽ thuộc vào trƣờng hợp phát triển nhà ở thƣơng mại theo dự án. Theo đó, các quy định cụ thể tại Mục 2 của Chƣơng III cũng chỉ rõ các đối tƣợng đƣợc làm chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở thƣơng mại, hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án, loại nhà ở cũng nhƣ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tƣ xây dựng dự án. Ngoài ra, để dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại đƣợc thực hiện thì cũng cần phải đảm bảo các quy trình nhất định, trong đó bao gồm việc phê duyệt, thẩm định dự án của các cơ quan có thẩm quyền – điều này kết hợp với các yếu tố kể trên, cho thấy dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại chính là một trong các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở. Vì vậy, việc áp dụng các quy định về thế chấp loại hình NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại cũng chính là các quy định về thế chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở. Tiếp đến, đối với các loại hình NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại sẽ chỉ bao gồm chung cƣ và nhà ở riêng lẻ đƣợc xây dựng nhằm mục đích thƣơng mại mà sẽ không bao gồm NƠHTTTL nhằm các mục đích khác cũng đƣợc quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014 nhƣ nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cƣ và nhà ở xã hội. Bởi lẽ, dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhƣ đã đề cập ở trên, yếu tố thƣơng mại, cũng nhƣ mục đích chính của các chủ đầu tƣ khi xây dựng nhà ở trong dự án là để tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bán, cho thuê, thuê mua các nhà ở này. Từ các phân tích trên, có thể nhận diện khái niệm NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhƣ sau: NƠHTTTL thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm chung cư và nhà ở riêng lẻ đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng nằm trong khu vực đã được nhà nước chấp thuận, cấp phép cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường. NƠHTTTL trong dự án đầu tƣ xây dựng là một loại tài sản hình thành trong tƣơng lai nhƣng đồng thời đây cũng là một loại tài sản mang tính đặc thù nên bên cạnh việc sở hữu các đặc điểm chung của TSHTTTL bao gồm: (i) Là một loại tài sản; (ii) quyền sở hữu tài sản sẽ đƣợc xác lập sau khi thực hiện giao dịch thì loại tài sản này còn mang những đặc trƣng riêng biệt: Thứ nhất, NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại đƣợc chủ đầu tƣ xây dựng nhằm mục đích để kinh doanh (bán, cho thuê, thuê mua). Khác 13