Mô tả:
Hợp đồng tín dụng là loại hợp đồng mang tính rủi ro cao, khi xảy ra tranh chấp thì vấn đề phải giải quyết mà thường gặp nhiều khó khăn và phức tạp nhất là việc xử lý tài sản bảo đảm đối với hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản. Để bảo vệ lợi ích của mình, các tổ chức tín dụng thường yêu cầu người đi vay phải có tài sản bảo đảm. Hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản, tổ chức tín dụng cho vay luôn có quyền ưu tiên trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Quyền này của các tổ chức tín dụng được xác lập trên cơ sở giao dịch bảo đảm giữa tổ chức tín dụng (bên nhận bảo đảm) với khách hàng vay (bên bảo đảm - bên thế chấp) hoặc với khách hàng vay (bên được bảo đảm) và người thứ ba (bên bảo đảm - người bảo lãnh). Với tư cách là một chủ nợ có bảo đảm, khi đến hạn mà khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng này được quyền ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản bảo đảm trước các chủ nợ không có bảo đảm bằng tài sản đó.
I. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG CÓ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN
Bộ luật dân sự năm 2005 có 77 điều (từ Điều 318 đến Điều 387 và từ Điều 715 đến Điều 721) quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó, có 16 điều (từ Điều 342 đến Điều 357) quy định về “Thế chấp tài sản”; 11 điều (từ Điều 361 đến Điều 371) quy định về “Bảo lãnh”; 07 điều quy định về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”). Từ những quy định này cho thấy “Thế chấp tài sản”, “Bảo lãnh” là hai trong số những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Về “Thế chấp tài sản”, tại Điều 342 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Còn về “bảo lãnh”, theo quy định tại Điều 361 Bộ luật dân sự năm 2005 thì: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.
Bộ luật dân sự năm 2005 không có quy định về “Hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” mà chỉ có quy định về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” (Điều 715).
Tại Điều 715 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.
Luật đất đai năm 2003 có nhiều quy định liên quan đến thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 61; khoản 2 Điều 107; khoản 2 và 3 Điều 109; điểm d khoản 1 Điều 110; điểm b khoản 1 Điều 111; khoản 7 Điều 113; điểm c khoản 1 Điều 114; khoản 2 Điều 117 điểm b khoản 2 và điểm d khoản 3 Điều 119; điểm b, c khoản 2 Điều 120 và Điều 130).
Luật công chứng cũng chỉ có quy định về thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản (Điều 46, 47).
Ngoài ra, còn rất nhiều văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật liên quan đến các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và quy định rõ về trình tự thủ tục thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ. Cụ thể:
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006) quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, đăng ký xóa thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (Điều 153, 154); trình tự, thủ tục đăng ký nhận quyền sử dụng đất do xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 157); trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất (Điều 158); chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi người sử dụng đất thực hiện các quyền (Điều 119).
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ (có hiệu lực kể từ ngày 10/4/2012) của Chính phủ về giao dịch bảo đảm có 9 điều quy định về thế chấp tài sản (từ Điều 20 đến điều 28); 8 điều về bảo lãnh tài sản (từ Điều 41 đến Điều 48).
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; trong đó, quy định về đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 3); hồ sơ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Điều 28); hồ sơ, thủ tục đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký (Điều 29); hồ sơ, thủ tục đăng ký văn bản thông bảo về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Điều 30); hồ sơ, thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Điều 31); Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 47).
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Điều 31).
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; trong đó, có 28 điều (từ Điều 22 đến Điều 49) quy định về bán đấu giá tài sản bảo đảm trong trường hợp pháp luật về giao dịch bảo đảm quy định phải xử lý bằng bán đấu giá.
Bên cạnh đó, các Bộ, ngành cũng ban hành một số văn bản hướng dẫn cụ thể hơn về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và trình tự thủ tục thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn l
.DOCX 
31 
292 
110 
