BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------
----------
TĂNG TRẦN SƠN
ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ðỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
:
QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số
:
60.62.16
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. ðỖ NGUYÊN HẢI
TS. HOÀNG TUẤN HIỆP
HÀ NỘI – 2012
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị
nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2012
Học viên
Tăng Trần Sơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
1
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành luận văn này, Tôi luôn ñược sự quan tâm,
giúp ñỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo Tiểu ban Quản lý ñất ñai, các
thày cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường
ðại học Nông nghiệp Hà Nội, sự quan tâm, ñộng viên, giúp ñỡ của bạn bè,
ñồng nghiệp, và ñặc biệt là sự giúp ñỡ, chỉ dẫn tận tình của PGS.TS. ðỗ
Nguyên Hải, người hướng dẫn khoa học, ñã giúp ñỡ Tôi hoàn thành luận văn
này về vấn ñề ñấu giá quyền SDð.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của các ñồng chí lãnh ñạo UBND
và các phòng, ban huyện Phú Xuyên ñã nhiệt tình giúp ñỡ Tôi trong thời gian
ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn của Tôi.
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên,
khuyến khích và giúp ñỡ Tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn ñối với mọi sự quan tâm, giúp ñỡ, ñộng viên
quý báu và kịp thời ñó!
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2012
Học viên
Tăng Trần Sơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU
Ký hiệu
Giải thích
BðS
Bất ñộng sản
SDð
Sử dụng ñất
CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng
ðVT
ðơn vị tính
HTX
Hợp tác xã
CSHT
Cơ sở hạ tầng
UBND
Ủy ban nhân dân
GCN
Giấy chứng nhận
GTSX
Giá trị sản xuất
NXB
Nhà xuất bản
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
3
DANH MỤC CÁC BẢNG TỔNG HỢP SỐ LIỆU
STT
Bảng số
Tên bảng
Trang
số
Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng
1
Bảng 1
ñất khu vực ao Trũng, Thôn Tạ Xá, xã ðại
71
Thắng, huyện Phú Xuyên, TP Hà Nội
Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng
2
Bảng 2
ñất khu vực ñẩu làng Thôn An Mỹ, xã ðại
72
Thắng, huyện Phú Xuyên, TP Hà Nội
Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng
3
Bảng 3
ñất xã Phú Yên, huyện Phú Xuyên, TP Hà
76
Nội
Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng
4
Bảng 4
ñất Xã Quang Lãng, huyện Phú Xuyên,
80
TP Hà Nội
Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng
5
Bảng 5
ñất xã Tri Trung huyện Phú Xuyên, TP Hà
84
Nội
Bảng so sánh hiệu quả công tác ñấu giá
6
Bảng 6
quyền sử dụng ñất so với công tác giao ñất
thông qua bình xét ñể giao ñất có thu tiền
90
sử dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
4
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Danh mục các chữ tắt và ký hiệu
iii
Danh mục tổng hợp các bảng số liệu
iv
1
1
PHẦN MỞ ðẦU
1.1
Tính cấp thiết của ñề tài
1
1.2
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
2
1.3
Mục ñích - yêu cầu của ñề tài
3
2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
4
2.1
Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
4
2.2
Khái niệm về thị trường bất ñộng sản
7
2.3
ðặc ñiểm của Thị trường Bất ñộng sản
9
2.4
ðất ñai, nhà ở trong thị trường bất ñộng sản Việt Nam
18
2.5
Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
23
3
ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
43
3.1
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
43
3.2
Nội dung nghiên cứu
44
3.3
Phương Pháp nghiên cứu
45
4
4.1
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
46
Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Huyện Phú Xuyên
Thành phố Hà Nội
46
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
46
5
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
51
4.2
Tình hình quản lý và sử dụng ñất của huyện Phú Xuyên
57
4.3
Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Huyện Phú Xuyên
61
4.3.1 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất
61
4.3.2 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất
62
4.3.3 Quy trình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất
68
4.4
Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự
án trên ñịa bàn huyện Phú Xuyên
68
4.4.1 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại xã ðại Thắng
68
4.4.2 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại xã Phú Yên
73
4.4.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại xã Quang Lãng
77
4.4.4 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại xã Tri Trung
81
4.5
ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện
85
Phú Xuyên qua một số dự án ñấu giá qsd ñất
4.5.1 Nhận xét chung về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
87
4.5.2 ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
90
4.6
Một số giải pháp về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
5
94
98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1
Kết luận
96
5.2
Kiến nghị
97
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHẦN PHỤ LỤC
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
6
Phần 1- MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và
sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñất ñai.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ ñã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình
thức này trong thực tế ñó ñạt ñược một số thành quả như làm thay ñổi bộ mặt
của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñó bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở,
việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ...
ðể khắc phục những tồn tại ñó, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
có cơ chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án
hoặc ñấu giá quyền SDð. Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực sự là một
hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường
ñó xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền SDð.
Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc nhìn
nhận lại những mặt ñược và chưa ñược trong quá trình triển khai thực hiện
ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Huyện mình và ñề xuất các phương án
khác nhau và góp ý giúp cho quy trình ñấu giá ñất ngày càng hoàn thiện ñem
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
7
lại hiệu quả cao nhất, góp phần ñem lại nguồn thu ngân sách cho ñịa phương
tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá
quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Phú Xuyên, Thành Phố Hà
Nội”
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
1.2.1. Ý nghĩa khoa học:
Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên ñã
nhiều người ñó lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñể
liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn ñề này là ñem ñất
của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân
trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð, Nhà nước cần nghiên cứu,
tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất.
ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất
là cách thức tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án
khác nhau với các phương án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy
trình ñấu giá ñất ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất, góp phần
ñem lại nguồn thu cho ngân sách của ñịa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
1.3. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.3.1. Mục ñích
- Tìm hiểu công tác ñấu giá, cơ chế ñấu giá và ñánh giá hiệu quả của
công tác quyền SDð trên ñịa bàn huyện Phú Xuyên, Thành Phố Hà Nội qua
một số dự án ñấu giá
-ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð góp phần
hoàn thiện công tác ñấu giá quyền SDð ở ñịa phương.
1.3.2. Yêu cầu
- Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền SDð của Trung
ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra những ñánh giá ñảm bảo tính khách quan về công tác ñấu giá
quyền SDð tại vùng nghiên cứu.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và có tính thực tiễn,
có dùng lâu dài hoặc tham khảo cho các ñịa bàn khác.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
9
Phần2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Khái niệm về Bất ñộng sản và các thuộc tính của BðS
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2
loại: BðS và ñộng sản. BðS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài
sản khác là nó không thể di dời ñược [18]
ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ñất trống, ñất ñai và công
trình xây dựng dùng cho các mục ñích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại [11]
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, ñiều 174,
khoản 1 có nêu: “BðS là các tài sản bao gồm:
a) ðất ñai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng ñó;
c) Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.
Như vậy, ta có thể thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn
liền với ñất ñai.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Một số nước,
nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS.
Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS (ðất ñai và tài sản
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu
Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền SDð [10]
Ở Việt Nam các loại BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền SDð ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của pháp
luật về ñất ñai;
c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật [15]
ðất ñai không có quyền sở hữu riêng mà “ñất ñai... thuộc sở hữu toàn
dân” [13, 14] do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá. Thực chất hàng hoá trao
ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền SDð có ñiều kiện
và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
2.1.2 Thuộc tính của Bất ñộng sản
a.Tính cá biệt và khan hiếm
ðặc ñiểm này của BðS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
ñất ñai. Tính khan hiếm của ñất ñai là do diện tích bề mặt trái ñất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của ñất ñai là giới hạn về diện tích ñất ñai của từng
miếng ñất, khu vực, vùng, ñịa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm,
tính cố ñịnh và không di dời ñược của ñất ñai nên hàng hoá BðS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BðS cạnh nhau ñều có những yếu
tố không giống nhau. Trên thị trường BðS khó tồn tại hai BðS hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh
nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
11
b.Tính bền lâu
Do ñất ñai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên ñược
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. ðồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên ñất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng ñược cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm
hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BðS là chỉ tuổi thọ của vật kiến
trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BðS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong ñiều kiện thị trường và trạng thái hoạt ñộng bình
thường mà chi phí sử dụng BðS lại ngang bằng với lợi ích thu ñược từ BðS
ñó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá
và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Chính vì tính chất
lâu bền của hàng hoá BðS là do ñất ñai không bị mất ñi, không bị thanh lý
sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau,
nên hàng hoá BðS rất phong phú và ña dạng, không bao giờ cạn.
c. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BðS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BðS này có
thể bị tác ñộng của BðS khác. ðặc biệt, trong trường hợp Nhà nước ñầu tư
xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ ñẹp và nâng cáo giá trị
sử dụng của BðS trong khu vực ñó. Trong thực tế, việc xây dựng BðS này
làm tôn thêm vẻ ñẹp và sự hấp dẫn của BðS khác là hiện tượng khá phổ biến.
d. Các thuộc tính khác
a. Tính thích ứng: Lợi ích của BðS ñược sinh ra trong quá trình sử
dụng. BðS trong quá trình sử dụng có thể ñiều chỉnh công năng mà vẫn giữ
ñược những nét ñặc trưng của nó, ñồng thời vẫn ñảm bảo yêu cầu sử dụng của
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh
và các hoạt ñộng khác.
b. Thuộc tính phụ thuộc vào năng lực người quản lý : Hàng hoá BðS ñòi hỏi
khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác.
Việc ñầu tư xây dựng BðS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do ñó,
BðS ñòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BðS chịu
sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhu cầu về BðS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau,
phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại ñó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí cả các vấn ñề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối
nhu cầu và hình thức BðS
2.2 Khái niệm về thị trường bất ñộng sản
- Khái niệm 1: Thị trường bất ñộng sản là nơi hình thành các quyết
ñịnh về việc ai tiếp cận ñược BðS và BðS ñó ñược sử dụng như thế nào và vì
mục ñích gì.
- Khái niệm 2: Thị trường bất ñộng sản là ñầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá BðS.
- Khái niệm 3: Thị trường bất ñộng sản là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như
môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò quản lý
nhà nước ñối với thị trường BðS có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát
triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh doanh ñối với thị trường BðS.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
13
- Khái niệm 4: Thị trường bất ñộng sản là "nơi" tiến hành các giao dịch
về BðS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như
môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BðS,
dưới góc ñộ của một ñề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên
cứu, chúng tôi ñề xuất một số khái niệm về thị trường BðS như sau:
Thị trường BðS là quá trình giao dịch hàng hoá BðS giữa các bên có
liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên
quan ñến BðS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở ñó vai trò quản lý nhà nước có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc
ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh doanh trên thị trường BðS.
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
ðó là nơi tiến hành các hoạt ñộng giao dịch về BðS, mang tính khu vực và
biến ñộng theo thời gian. [18 ]
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. ðó có thể là trong phạm vi ñịa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán
BðS ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS
theo quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường.
2.3 ðặc ñiểm của Thị trường Bất ñộng sản
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ñều
hình thành và phát triển qua 4 cấp ñộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá .
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó là giai ñoạn của tất cả mọi người ñều có
thể tạo lập ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có
thể hình thành nên một cái nhà và ñược coi là BðS. Trong cấp ñộ này, các
chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò
quyết ñịnh.
Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, do hạn chế về năng lực
xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một
BðS lớn, một dự án BðS. Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và
các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh.
Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BðS, do hạn chế
về các ñiều kiện bán BðS, không phải doanh nghiệp nào cũng ñủ tiền ñể phát
triển BðS cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong cấp ñộ này, các ngân
hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án
khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về
ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh.
Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BðS tăng cao
và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ
cho thị trường BðS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ñối với
BðS hoặc sẽ ñối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá
các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị
trường nhằm huy ñộng ña dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp ñộ, các thể chế
tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản
lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết ñịnh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
15
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị
trường BðS ñều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng
không nhất thiết các cấp ñộ phát triển thị trường phải có giai ñoạn như nhau
về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp ñộ phát triển của thị trường phải
là kết thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai ñoạn khác. Các nền kinh tế,
nhất là các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ rất lâu. Chẳng hạn như
Úc và New Zealand, các tài sản BðS ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất
cao. Các nước có nền kinh tế chuyển ñổi ñều áp dụng chủ yếu là liệu pháp
“sốc”, tức là áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của
các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BðS cũng ñã ở cấp ñộ tài
chính hoá. Trung Quốc cũng ñang chuẩn bị chuyển qua giai ñoạn tài chính
hoá thị trường BðS.
b. Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường BðS, quá trình vận ñộng của thị
trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao ñộng của thị trường BðS gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh
(sôi ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) và phục
hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BðS nước Mỹ
trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi
chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải
qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau
chiến tranh thế giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn
là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BðS Trung
Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu
kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng
trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm
1994.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
16
c. Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước.
BðS là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị trí và
nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt ñộng của thị trường BðS mang tính ñịa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BðS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hoá BðS có “dư thừa” ở vùng này
cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị trường
mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát
triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ
phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát
triển của thị trường BðS khác nhau. Thị trường BðS ở các ñô thị có quy mô
và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị trường BðS ở
nông thôn, miền núi v.v..
d. Thị trường BðS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các giao dịch
về BðS tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tế-xã hội. Do ñó,
các vấn ñề về BðS ñều sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật riêng về BðS, ñặc biệt là hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật về ñất ñai và nhà ở. ðặc ñiểm này ñặc biệt ñúng ở nước
ta do thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất và cho thuê ñất) là
chịu tác ñộng nhất bởi các quyết ñịnh của Nhà nước. Chính phủ các nước trên
thế giới ñều quan tâm ñến BðS và thị trường BðS, luôn ñiều chỉnh chính
sách về BðS và thị trường BðS nhằm huy ñộng các nguồn lực về BðS phục
vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
17
ñ. Thị trường BðS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không
ñầy ñủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
ðặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu,
tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BðS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường ñịa phương, sự hiểu biết
về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan ñến những giao dịch trước.
Sự tác ñộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trường BðS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp
vào thị trường BðS ở các mức ñộ khác nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể
thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BðS có tính dị biệt, tin tức thị trường
hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà nước
nên thị trường BðS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BðS không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo ñược của ñất, nên thị trường BðS mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều hơn
các thị trường hàng hoá khác.
e. Thị trường BðS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.
BðS là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược
ñầu tư. Mà ñầu tư tạo lập BðS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành BðS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BðS tham gia lưu
thông trên thị trường BðS, các giá trị cũng như các quyền về BðS ñược ñem
ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
18
hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. ðiều này chứng
tỏ thị trường BðS là ñầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BðS hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BðS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BðS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất,
thị trường lao ñộng v.v.. dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới
sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân.
Nguồn: Phòng Qlý TTBðS- Cục Quản lý nhà
http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/
2.3.1. Một số thuật ngữ liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì ñược.
- ðấu giá BðS: Là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng
hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời
ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá BðS là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
19
- Xem thêm -
.PDF 
109 
56651 
149 
