Tài liệu Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh quảng ngãi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ----------------******--------------- ðỖ SA TRƯỜNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TỈNH QUẢNG NGÃI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: GS. TSKH. ðẶNG HÙNG VÕ HÀ NỘI, 2013 LỜI CAM ðOAN - Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc. - Tôi xin chịu trách nhiệm về nguồn gốc số liệu, thông tin ñược sử dụng trong luận văn này./. TÁC GIẢ ðỗ Sa Trường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… i LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện ñề tài tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình, những ý kiến ñóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân ñể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này. - Lời ñầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn GS.TSKH ðặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, người ñã trực tiếp hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn. - Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện luận văn. - Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp ñỡ nhiệt tình của Lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng quyền sử dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi, các sở, ngành,... ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện luận văn. - Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp ñỡ của bạn bè, ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình, người thân trong suốt quá trình tôi học tập và nghiên cứu thực hiện luận văn. Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Tác giả luận văn ðỗ Sa Trường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… ii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ðOAN............................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ii MỤC LỤC.....................................................................................................iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...........................................................vii DANH MỤC CÁC BẢNG ..........................................................................viii DANH MỤC HÌNH…………………………………………………………..x 1. MỞ ðẦU .......................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ......................................................................1 1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài ...........................................................3 1.2.1. Mục ñích.............................................................................................3 1.2.2. Yêu cầu...............................................................................................3 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU ................................4 2.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai, hệ thống ñăng ký ñất ñai và hồ sơ ñịa chính: ............................................................................................4 2.1.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai...............................................................4 2.1.2. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam .............................5 2.1.3. Khái quát về hồ sơ ñịa chính...............................................................8 2.2. Hệ thống hồ sơ ñịa chính ....................................................................9 2.2.1. Lập, quản lý hệ thống hồ sơ ñịa chính.................................................9 2.2.2. Tầm quan trọng của hệ thống sơ hồ sơ ñịa chính ñối với công tác quản lý ñất ñai ..................................................................................10 2.2.3. Vai trò của hệ thống sơ hồ sơ ñịa chính ñối với quá trình tin học hóa hệ thống quản lý ñất ñai .............................................................12 2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất .............................................13 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iii 2.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. ............................................................................13 2.3.2. Vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ......................................................15 2.3.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan chuyên môn về ñất ñai và chính quyền ñịa phương ..................18 2.3.4. Xu hướng phát triển của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất gắn với cải cách hành chính ..............................................................19 2.4. Tổng quan mô hình quản lý ñất ñai ở nước ta qua các thời kỳ...........21 2.4.1. Hệ thống quản lý ñất ñai thời phong kiến..........................................21 2.4.2. Tổ chức hệ thống quản lý ñất ñai thời thuộc Pháp (1859 - 1954) ......21 2.4.3. Hệ thống quản lý ñất ñai thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà: ..........................................................................................22 2.4.4. Hệ thống quản lý ñất ñai thời kỳ Nhà nước CHXHCN Việt Nam .....22 2.5. Nghiên cứu thực trạng trong nước và kinh nghiệm quốc tế:..............26 2.5.1. Thực trạng hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam ..........................................................................................26 2.5.2. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế ......................................................31 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...... 35 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................35 3.1.1 ðối tượng nghiên cứu .......................................................................35 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................35 3.2. Nội dung nghiên cứu.........................................................................35 3.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................35 3.3.1. Phương pháp ñiều tra, thu thập dữ liệu..............................................35 3.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh.........................................................36 3.3.3. Phương pháp phân tích kinh nghiệm quốc tế.....................................36 3.3.4. Phương pháp tổng hợp, ñánh giá.......................................................36 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iv 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................37 4.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ngãi: ...37 4.1.1. ðiều kiện tự nhiên ............................................................................37 4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội..................................................................40 4.1.3. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội.........................45 4.2. Tình hình quản lý, sử dụng ñất trên ñịa bàn tỉnh Quảng Ngãi ..........47 4.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai ..................................................................47 4.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất:.....................................................................51 4.3. Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi ..................................................54 4.3.1. Tổ chức bộ máy: ...............................................................................54 4.3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ...............................................................55 4.3.3. Mối quan hệ của Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh với cơ quan liên quan: ....57 4.3.4. Cơ chế tài chính ................................................................................58 4.4. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi .................................................................60 4.4.1. ðăng ký, cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo........60 4.4.2. Công tác lập hồ sơ ñịa chính .............................................................61 4.4.3. ðăng ký biến ñộng sử dụng ñất.........................................................63 4.4.4. Chỉnh lý hồ sơ ñịa chính và cơ sở dữ liệu ñịa chính ..........................64 4.4.5. Lưu trữ và cung cấp thông tin số liệu ñịa chính.................................66 4.4.6. Công tác thống kê, kiểm kê và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất ....69 4.4.7. Ứng dụng công nghệ thông tin tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ............................................................................................70 4.5. ðánh giá về hoạt ñộng của Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh Quảng Ngãi.......70 4.5.1. ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng dăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh ....................................................................................70 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… v 4.5.2. ðánh giá thực hiện nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh.....................................................................................71 4.5.3. ðánh giá mức ñộ công khai thủ tục hành chính và hướng dẫn thông tin: ..........................................................................................79 4.5.4. ðánh giá thái ñộ xử lý công việc.......................................................81 4.5.5. ðánh giá mức thu các khoản phí, lệ phí và khả năng tạo nguồn thu tài chính ............................................................................................82 4.5.6. ðánh giá hiệu quả của việc tin học hóa trong hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.....................................................84 4.5.7. Nhận xét ...........................................................................................85 4.6. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ...............................................................86 4.7. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất:....................................................88 4.7.1. Cải cách thủ tục ñăng ký ñất ñai .......................................................88 4.7.2. Công khai và hướng dẫn thông tin ñất ñai.........................................89 4.7.3. Cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ............89 4.7.4. Tin học hoá hệ thống ñăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính..................................................................................90 4.7.5. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu ñịa chính của tỉnh ......................................90 4.7.6. Các giải pháp khác............................................................................91 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................92 5.1. Kết luận ............................................................................................92 5.2. Kiến nghị ..........................................................................................93 TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................94 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ BðS Bất ñộng sản ðKðð ðăng ký ñất ñai ðKQSD ðăng ký quyền sử dụng GCN Giấy chứng nhận HSðC Hồ sơ ñịa chính SDð Sử dụng ñất UBND Uỷ ban nhân dân QH, KHQSD Quy hoạch, kế hoạch sử dụng GTSX Giá trị sản xuất CSDL Cơ sở dữ liệu KT-XH Kinh tế - xã hội BTXM Bê tông xi măng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vii DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang số Bảng 2.1. Tình hình lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp....... 26 Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng ðKQSD ñất của cả nước............ 27 Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi năm 2012 ...................... 52 Bảng 4.2. Diện tích ñất do các tổ chức, cơ sở tôn giáo ñang sử dụng trên ñịa bàn các huyện năm 2012...................................................... 53 Bảng 4.3. Kết quả cấp GCN cho tổ chức do Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng tỉnh ñất thực hiện.......................................................... 60 Bảng 4.4. Kết quả lập hồ sơ ñịa chính trên ñịa bàn tỉnh Quảng Ngãi ............ 62 Bảng 4.5. Số liệu ñăng ký biến ñộng tại Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh .......... 63 Bảng 4.6. Tổng hợp hồ sơ ñịa chính ñược chỉnh lý tại Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh ........................................................................ 65 Bảng 4.7. Tổng hợp hồ sơ ñịa chính lưu trữ tại Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh ............................................................................................ 67 Bảng 4.8. Tổng hợp bản ñồ ñịa chính lưu trữ tại Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh ............................................................................................ 68 Bảng 4.9. ðánh giá về thời gian thực hiện thủ tục ñăng ký cấp giấy chứng nhận ................................................................................ 72 Bảng 4.10. Kết quả cấp GCN trước và sau khi thành lập Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh ........................................................................ 74 Bảng 4.11: Kết quả cấp GCN tại Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh qua các năm............................................................................................ 75 Bảng 4.12. Số liệu HSðC ñược lập trước và sau khi thành lập Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh ............................................................. 76 Bảng 4.13. Số hồ sơ ñăng ký biến ñộng trước và sau khi thành lập Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh ............................................................. 77 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… viii Bảng 4.14. ðánh giá mức ñộ công khai thủ tục hành chính tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh....................................... 79 Bảng 4.15. ðánh giá mức ñộ hướng dẫn thông tin của cán bộ khi tiếp nhận hồ sơ ................................................................................. 80 Bảng 4.16. ðánh giá về thái ñộ xử lý công việc của cán bộ Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh ........................................................................ 81 Bảng 4.17. Mức thu phí, lệ phí về giao dịch bảo ñảm và phí thẩm ñịnh cấp Giấy chứng nhận. ................................................................ 83 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… ix DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang số Hình 2.1: Vị trí của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống quản lý ñất ñai ở Việt Nam hiện nay................................ 18 Hình 2.2: Tổ chức hệ thống ngành ðịa chính ở Việt Nam giai ñoạn (1994 – 2003) ............................................................................ 23 Hình 2.3: Tổ chức hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường...................... 25 Hình 4.1: Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ðKQSD ñất tỉnh Quảng Ngãi ...... 55 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… x 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, song là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước một cách khoa học, tiết kiệm, hiệu quả là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. ðại hội ñại biểu ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công với tổ chức sự nghiệp. Từ khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế "Một cửa" ñã hình thành hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở cấp tỉnh và cấp huyện. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh là ñơn vị sự nghiệp công lập thực hiện các thủ tục về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất ñối với người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất là các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ ñịa chính,... Trong những nhiệm vụ ñược quy ñịnh ñối với Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh việc lập, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính; xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu ñịa chính, phát triển hệ thống thông tin ñất ñai là nhiệm vụ rất quan trọng. Thực hiện tốt những nhiệm vụ này sẽ góp phần rất lớn cho công tác quản lý ñất ñai cả trước mắt và lâu dài. Tuy nhiên, công việc này chưa ñược quan tâm ñầu tư ñúng mức, do vậy hệ thống hồ sơ ñịa chính hiện nay 1 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… còn nhiều bất cập, sai sót, công tác chỉnh lý biến ñộng chưa kịp thời và ñồng bộ, thông tin trong hồ sơ ñịa chính chưa phản ánh ñược diễn biến thực tế của tình hình sử dụng ñất ñã gây không ít khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về ñất ñai. Quảng Ngãi là một trong chín tỉnh ñược ñầu tư thực hiện Dự án “Hoàn thiện và hiện ñại hóa hệ thống quản lý ñất ñai Việt Nam” (tên tiến Anh là Viet Nam Land Administration Project - gọi tắc là VLAP). Mục tiêu của Dự án là “tăng cường sự tiếp cận của mọi ñối tượng ñối với dịch vụ thông tin ñất ñai qua việc phát triển một hệ thống quản lý ñất ñai hoàn thiện ñược lựa chọn ở Việt Nam”. Một hệ thống như vậy ñược xem như một lợi ích cộng ñồng ñược cung cấp bởi Chính phủ và gắn trách nhiệm của Chính phủ trong việc dẫn dắt và ñiều hoà một nền kinh tế xã hội phát triển bền vững. Với chức năng, nhiệm vụ ñược pháp luật quy ñịnh và với ñiều kiện thực tế của ñịa phương, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi có vai trò rất quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống hồ sơ ñịa chính tại Quảng Ngãi. ðồng thời là cơ quan tiếp nhận sản phẩm hồ sơ, cơ sở dữ liệu ñịa chính do Dự án VLAP bàn giao ñể quản lý, vận hành, khai thác và phát triển phục vụ cho mục ñích quản lý nhà nước về ñất ñai tại ñịa phương ngày càng tốt hơn. Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi thực hiện ñề tài: "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi". Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 2 1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 1.2.1. Mục ñích - ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi. - ðề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi. 1.2.2. Yêu cầu - ðánh giá ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Quảng Ngãi. - Các số liệu ñiều tra, thu nhập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy. - ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 3 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai, hệ thống ñăng ký ñất ñai và hồ sơ ñịa chính: 2.1.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai 2.1.1.1. ðăng ký nhà nước về ñất ñai Việc ñăng ký nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa ñảm bảo các quyền về ñất ñai ñược nhà nước công nhận, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðem lại những lợi ích không chỉ cho người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội. ðăng ký nhà nước về ñất ñai ñược thể hiện thông qua các ñặc ñiểm sau: - ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có thẩm quyền tổ chức ñăng ký ñất ñai. - Dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính). 2.1.1.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký nhà nước về ñất ñai ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân. Trong ñó lợi ích ñối với nhà nước và xã hội ñược thể hiện trong các lĩnh vực sau: + Phục vụ việc thu các loại thuế, các nghĩa vụ tài chính; + Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường BðS; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; + ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; ðăng ký quyền sử dụng ñất cũng ñem lại những lợi ích ñối với công dân như sau: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 4 + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với BðS; + Khuyến khích ñầu tư cá nhân. + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. 2.1.1.3. ðơn vị ñăng ký ñất ñai ðơn vị ñăng ký ñất ñai là thửa ñất. Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.[14] Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không. Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao ñã có ñòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp. Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ hàng chục m2 cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.[17] 2.1.2. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam 2.1.2.1. Trước khi có Luật ñất ñai Trước khi có luật ðất ñai, Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ trướng Chính phủ "Về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất" ñã lập ñược hệ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 5 thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn. 2.1.2.2. Từ khi có Luật ñất ñai 1988 Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh "Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người sử dụng ñất và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính". Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201-ðKTK ngày 14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302-ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201-ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam". Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp. 2.1.2.3. Từ khi có Luật ñất ñai 1993 Luật ñất ñai năm 1993 quy ñịnh: "ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất". Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (Quyền sử dụng ñất) tuy chưa ñược pháp luật thừa nhận là hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích SDð trái pháp luật xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 6 Luật sửa ñổi bổ sung Luật ñất ñai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ñất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này. Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê. 2.1.2.4. Từ khi có Luật ñất ñai 2003 Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: "ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất". "ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc làm ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất". Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất. - Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng. + ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân; + ðăng ký biến ñộng: ðăng ký những biến ñộng ñất ñai ñược thực hiện trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (Tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp….), thay ñổi mục ñích sử dụng, thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 7 - Cơ quan ñăng ký ñất ñai. "Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ðKQSD ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".[14] 2.1.3. Khái quát về hồ sơ ñịa chính Hồ sơ ñịa chính là hệ thống bản ñồ ñịa chính và sổ sách ñịa chính ghi thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa ñất, về người sử dụng ñất, về quá trình sử dụng ñất, ñược thiết lập trong quá trình ño ñạc lập bản ñồ ñịa chính, ñăng ký lần ñầu và ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất. Hồ sơ ñịa chính gồm bốn loại tài liệu cơ bản: Bản ñồ ñịa chính; Sổ mục kê ñất ñai; Sổ ñịa chính; Sổ theo dõi biến ñộng.[11] Nội dung cụ thể của bản ñồ ñịa chính, các sổ sách ñịa chính bao gồm: - Bản ñồ ñịa chính là bản ñồ thể hiện các thửa ñất và các yếu tố ñịa lý có liên quan, lập theo ñơn vị hành chính cấp xã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. - Sổ mục kê ñất ñai là sổ ñược lập cho từng ñơn vị hành chính cấp xã ñể ghi các thửa ñất và các thông tin về thửa ñất ñó. - Sổ ñịa chính là sổ ñược lập cho từng ñơn vị hành chính cấp xã ñể ghi người sử dụng ñất và các thông tin về sử dụng ñất của người ñó. - Sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai là sổ ñược lập ñể theo dõi các trường hợp có thay ñổi trong quá trình sử dụng ñất gồm: thay ñổi kích thước, hình dạng thửa ñất, người sử dụng ñất, mục ñích sử dụng ñất, thời hạn sử dụng ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất. Hồ sơ ñịa chính là nguồn cơ bản ñể tích hợp, xây dựng cơ sở dữ liệu ñịa chính, là tài liệu ñược sử dụng thường xuyên trong công tác quản lý nhà nước về ñất ñai. Do ñó, nội dung của hồ sơ ñịa chính phải ñược thể hiện ñầy ñủ, chính xác, kịp thời phù hợp với hiện trạng sử dụng ñất. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 8 Hồ sơ ñịa chính nước ta ñược lập, quản lý ở ba cấp tỉnh, huyện, xã ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và quyền lợi của công dân. - ðối với Nhà nước ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý, hiệu quả. - ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñịa chính ñảm bảo các quyền của người sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn với một chi phí thấp.[11] 2.2. Hệ thống hồ sơ ñịa chính 2.2.1. Lập, quản lý hệ thống hồ sơ ñịa chính - Hồ sơ ñịa chính ñược lập theo ñơn vị hành chính cấp xã. Việc lập và chỉnh lý hồ sơ ñịa chính thực hiện theo ñúng trình tự, thủ tục hành chính quy ñịnh tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính. Hồ sơ ñịa chính dạng số, trên giấy phải bảo ñảm tính thống nhất nội dung thông tin thửa ñất với giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng ñất. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính: - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ñầu tư và chỉ ñạo việc lập, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh. - Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc ño vẽ bản ñồ ñịa chính và chỉ ñạo việc lập, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu ñịa chính ở ñịa phương. - Văn phòng ðKQSD ñất cấp tỉnh chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau ñây: + Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính; + Chỉnh lý dữ liệu bản ñồ ñịa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộc tính ñịa chính ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền, chỉnh lý giấy chứng nhận của cấp tỉnh cấp; Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 9