ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------
TRANG CÔNG DƢƠNG
THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ
CHUNG CƢ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
HÀ NỘI - 2014
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------
TRANG CÔNG DƢƠNG
THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ
CHUNG CƢ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
HÀ NỘI - 2014
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................2
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................3
1.Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................................................. 3
2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................................. 4
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................................................................. 4
4. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................................ 4
5. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................................... 4
CHƢƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ............................................................5
1.1 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thị trường căn hộ chung cư ............................... 5
1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản .............................................................................. 5
1.1.2 Hàng hóa bất động sản ..................................................................................................... 6
1.1.3 Thị trường bất động sản.................................................................................................... 6
1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư ............................................................................................ 11
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư ................................................. 15
1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư ...................................................................... 25
1.2.1. Luật đất đai (2003) ......................................................................................................... 25
1.2.2 Luật xây dựng (2003)....................................................................................................... 27
1.2.3 Luật nhà ở ....................................................................................................................... 29
1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản ......................................................................................... 31
1.2.5 Những bất cập về quy định nhà chung cư trong các văn bản pháp luật ........................ 33
1.3 Thị trường căn hộ chung cư ở một số nước trong khu vực ................................................... 33
1.3.1 Thị trường căn hộ chung cư Trung Quốc ........................................................................ 33
1.3.2 Thị trường căn hộ chung cư Hàn Quốc ........................................................................... 35
1.3.3 Thị trường căn hộ chung cư Singgapore. ........................................................................ 37
1.3.4 Thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam ......................................................................... 38
CHƢƠNG II : KẾT THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI .............................................................................47
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai ............................................................ 47
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ........................................................................................................... 47
2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. ............................................................................ 51
2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hoàng Mai ............................................................................ 56
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................................. 56
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai................................................................................................ 60
2.3 Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai ............................................................................. 61
2.3.1 Khái quát thị trường bất động sản quận Hoàng Mai ...................................................... 61
2.3.2 Phân tích, đánh giá thị trường bất động sản quận Hoàng Mai ....................................... 62
2.4. Kết quả điều tra, thu thập thông tin trong thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai –
HN................................................................................................................................................. 63
2.4.1. Căn hộ chung cư cao cấp ............................................................................................... 63
2.4.2 Căn hộ chung cư phổ thông ............................................................................................ 63
2.4-.3. Căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp ............................................................ 68
2.4.4 Căn hộ chung cư cho đối tượng tái định cư.................................................................... 68
2.4.5 Căn hộ chung cư mini ...................................................................................................... 69
2.4.6. Cung căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai .................................................... 70
2.4.6 Cầu căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai ....................................................... 72
2.4.7 Giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai .............................................. 73
2.4.8 Gián bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai............................................... 74
2.5 Đánh giá thực trạng căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai .................................... 75
2.5.1 Những mặt mạnh ............................................................................................................ 75
2.5.2 Những mặt yếu ............................................................................................................... 76
2.5.3 Nguyên nhân của những mặt yếu. .................................................................................. 77
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ
CHUNG CƢ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..................................79
3.1 Định hướng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020................................................. 79
3.2 Quan điểm phát triển thị trường căn hộ chung cư ................................................................ 80
3.3 Dự báo thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020 ........................................ 81
3.4 Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai .............. 81
3.4.1 Nhóm giải pháp chính sách ............................................................................................. 81
3.4.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch ......................................................................................... 90
3.4.3 Nhóm giải pháp về đầu tư............................................................................................... 92
3.4.4 Nhóm giải pháp về tài chính............................................................................................ 93
3.4.5 Nhóm giải pháp về tín dụng ............................................................................................ 94
3.4.6 Nhóm giải pháp về quản lý thị trường bất động sản ...................................................... 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................98
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................100
DANH MỤC HÌNH
Hình 1 : Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu nhà ở ........................................20
Hình 2 : Mối quan hệ giữa nhu cầu nhà ở và thu nhập .............................................23
Hình 3: Tình hình biến động thị trƣờng bất động sản năm 2000 - 2013 ..................43
Hình 4 : Thống kê nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ năm 2004 - 2014 ..................44
Hình 5 : Chỉ số giá nhà ở Hà Nội theo quý và tỉ lệ hàng tồn kho .............................45
Hình 6 : Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai – Hà Nội .......................................................48
Hình 7 : Cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Hoàng Mai năm 2011 ................52
Hình 8 : Cơ cấu lực lƣợng lao động trên địa bàn quận Hoàng Mai ..........................55
Hình 9 : Biểu đồ cơ cấu các loại đất nông nghiệp của quận Hoàng Mai ..................58
Hình 10 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp của quận Hoàng Mai ......................59
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1 : Hiện trạng sử dụng đất của quân Hoàng Mai đến năm 2011 .....................57
Bảng 2 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp chính quận Hoàng Mai – Hà Nội năm
2011 ...........................................................................................................................59
Bảng 3 : Thống kê các dự án căn hộ chung cƣ đƣợc giao dịch trên thị trƣờng quận
Hoàng Mai năm 2014 ................................................ Error! Bookmark not defined.
Bảng 4 : Thống kê các dự án căn hộ chung cƣ mini đƣợc giao dịch trên thị trƣờng
quận Hoàng Mai năm 2014 .......................................................................................70
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
01
BĐS
Bất động sản
02
CHCC
Căn hộ chung cƣ
03
CNH
Công nghiệp hóa
04
CTCP ĐTXD
Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng
05
CT
Nhà cao tầng
06
ĐTH
Đô thị hóa
07
HĐH
Hiện đại hóa
08
NOCC
Nhà ở chung cƣ
09
TTBĐS
Thị trƣờng bất động sản
10
UBND
Ủy bam nhân dân
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, các số liệu và kết quả nghiên cứu đƣợc ghi
trong bài luận văn là trung thực và chƣa sử dụng để bảo vệ một học
vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã đƣợc cám ơn, mọi thông tin trích dẫn trong bài luận văn này
đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Trang Công Dƣơng
1
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt bài luận văn này, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến tất
cả các thầy cô giáo trong khoa Địa Lý – Trƣờng Đại Học Khoa Học Tự Nhiên – Đại
Học Quốc Gia Hà Nội, đến các anh chị, bạn bè đã luôn chỉ bảo, hƣớng dẫn và động
viên tận tình trong suốt thời gian làm luận văn.
Đặc biệt em xin gửi lời cám ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Đình
Bồng – thầy giáo hƣớng dẫn trực tiếp em làm luận văn đã hƣớng dẫn , giúp đỡ em
trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này.
Qua đây, em cũng xin gửi lời cám ơn chân thành đến Ủy ban nhân dân quận
Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Hoàng Mai, đã tạo điều kiện
thuận lợi cho em trong suốt thời gian thực hiện.luận văn.
Em xin chân thành cám ơn !
2
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang đẩy mạnh thực hiện Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa (CNHHĐH) đất nƣớc, với mục tiêu trỏ thành nƣớc công nghiệp vào năm 2020.Tốc độ đô
thị hóa ngày càng cao, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày một tăng, để giải quyết nhu
cầu đó, mặc dù trong những năm gần đây, hàng loạt các dự án về nhà ở đã nhanh
chóng đƣợc đầu tƣ xây dựng và đƣa vào khai thác, sử dụng. Nhƣng những ngƣời có
nhu cầu thực sự về nhà ở vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình tiếp xúc
với nhà ở, giá nhà ở trong đó có giá nhà chung cƣ bị nâng cao nhiều lần so với giá
gốc, hệ thống chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, các dự án nhà ở giá rẻ, quy
mô nhỏ còn thiếu ….
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X
(2006) đã cụ thể hóa định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản (TTBĐS): “ Phát
triển thị trƣờng bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật
Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành
hàng hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát
triển. Giá bất động sản đƣợc hình thành theo nguyên tắc thị trƣờng. Nhà nƣớc tác
động đến giá đất thị trƣờng bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu
về đất đai. Tăng cƣờng biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo
quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát
triển nhanh các dịch vụ thị trƣờng bất động sản.”
Thể chế hóa chủ trƣơng chính sách phát triển TTBĐS của Đảng, Quốc hội
khóa XI nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2006
đã thông qua “Luật kinh doanh bất động sản”
Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội, đƣợc thành lập
theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ trên
cơ sở một phần lãnh thổ của huyện Thanh Trì và quận Hai Bà Trƣng, là quận cửa
ngõ phía nam của thủ đô Hà Nội, là khu vực phát triển đô thị, là đầu mối giao thông
quan trọng cới vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy tốc độ đô
thị hóa của quận diễn ra một cách rất nhanh chóng và ảnh hƣởng sâu sắc đến trƣờng
bất động sản quận Hoàng Mai nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung. Tại đây tồn
3
tại một thị trƣờng bất động sản có tiềm năng và sức phát triển cao song vẫn còn nhiều
vấn đề cần khắc phục.
Quản lý thị TTBĐS sao cho minh bạch, hiệu quả nhất luôn là vấn đề cấp
bách trong xã hội, cần đƣợc sự hƣởng ứng của ngƣời dân. Đây là một trong những
nhiệm vụ hàng đầu cần đƣợc giải quyết để phát triển xã hội, tạo cuộc sống tốt hơn
cho ngƣời dân. Từ những vẫn đề cấp bách trên, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài : “
Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng
Mai, thành phố Hà Nội ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng căn hộ chung
cƣ tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về thị trƣờng bất
động sản.
- Thu thập tài liệu số liệu về các dự án chung cƣ, giá nhà chung cƣ trên địa
bàn quận Hoàng Mai.
- Đánh giá, phân tích thực trạng giá nhà chung cƣ các dự án đang triển khai
và sắp triển khai.
- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu thị trƣờng căn hộ chung cƣ trong địa bàn quận Hoàng Mai – Hà
Nội, những dự án chung cƣ đã và đang triển khai trong giai đoạn từ 2007 đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập các tài liệu, số liệu
về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và thị trƣờng chung cƣ trên địa bàn nghiên cứu.
- Phƣơng pháp Thống kê, tổng hợp: thống kê, tổng hợp các số liệu điều tra
theo nội dung nghiên cứu
- Phƣơng pháp phân tích, so sánh phân tích thông tin thu thập đƣợc, so sánh
với thực tiễn
- Phƣơng pháp xử lý số liệu: Xử lý sô liệu bằng phần mềm Micrrosof Exell
- Phƣơng pháp minh họa bàng hình ảnh: Sơ đồ, biểu đồ, ảnh chụp
4
CHƢƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận về thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng căn hộ chung cƣ
1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
a) Bất động sản
Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị đƣợc xác định bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản đƣợc chia thành 2 loại Bất động
sản và Động sản.
Bất động sản: là tài sản không di dời đƣợc. Tuy tiên chí phân loại bất động
sản của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể
di dời đƣợc bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Quốc Hội, 2005, Bộ Luật Dân sự)
Bộ Luật Đất đai Thụy Điển quy định: bất động sản là đất đai. Đất đai đƣợc
phân chia thành các đơn vị bất động sản. Một đơn vị bất động sản gồm có: một
công trình xây dựng, máng nƣớc, hàng rào và các phƣơng tiện khác đƣợc xây dựng
trong hoặc trên mặt đất để sử dụng lâu dài, các loại cây cối. Một công trình xây
dựng tùy từng trƣờng hợp cụ thể có các vật cố định nhƣ sau: nhà ở có bồn tắm và
các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sƣởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá
đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có
thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hòa,
quạt máy.
Luật quản lý bất động sản đô thị nƣớc Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy
định: “Bất động sản gồm có đất. Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà
nƣớc Cộng hòa nhân dân Trung Hoa để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch
xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch bất động sản, thực thi việc
quản lý nhà đất đều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc
và cấu trúc có trên đất”
5
Ket-noi.com
Ket-noi.com kho
kho tai
tai lieu
lieu mien
mien phi
phi
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất động sản tại hầu hết các
nƣớc phƣơng tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%. (Tôn gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2007)
1.1.2 Hàng hóa bất động sản
Trong nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng mua bán
hàng hóa đặc biệt – Hàng hóa bất động sản.
Tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản đƣợc xác định bởi thuộc tính của đất
đai mà các tài sản khác không có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tƣ
dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải đƣợc pháp luật cho phép và đƣợc
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
Đất đai là bất động sản nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch: các nƣớc theo kinh tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các
nƣớc EU, Nhật, Úc, một số nƣớc ASEAN nhƣ Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy
định BĐS (đất đai + tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên TTBĐS, nhƣng đất
đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử
dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc (bằng
cách trƣng thu) mới đƣợc chuyển quyền sử dụng đất.
Không phải mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BĐS là các công trình
công cộng nhƣ các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc
gia, đƣờng giao thông, vƣờn hoa công cộng. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005)
1.1.3 Thị trường bất động sản
a) Định nghĩa
Thị trƣờng bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hoá bất động
sản giữa các bên có liên quan. Tức là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản nhƣ trung
gian, môi giới, tƣ vấn... giữa các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai trò quản lý nhà
nƣớc có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trƣờng bất động sản.
b) Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản
Thị trƣờng bất động sản hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập
trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
6
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi ngƣời đều có thể tự
tạo lập đƣợc nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình
thành nên một cái nhà và đƣợc coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính
sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng,
không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản
lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các
doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về
các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát
triển bất động sản cho tới khi bán ra đƣợc trên thị trƣờng. Trong cấp độ này, các
ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án
khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân
hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tƣ, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trƣờng bất động sản tăng
cao và thị trƣờng phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ
cho thị trƣờng bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với
bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính
hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng nhƣ các khoản tài trợ cho thị
trƣờng nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài
chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài
chính là những chủ thể có vai trò quyết định. (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản -
Cục Quản lý nhà)
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trƣờng
bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc nhƣ trên. Cũng không
phải các cấp độ phát triển thị trƣờng phải có giai đoạn nhƣ nhau về thời gian và các
cấp độ phát triển của thị trƣờng phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang
giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ
từ rất lâu. Chẳng hạn nhƣ Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã đƣợc
chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nƣớc có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng
chủ yếu là liệu pháp "sốc", tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách
theo chuẩn của các nền kinh tế thị trƣờng nên hiện nay, thị trƣờng bất động sản
7
Ket-noi.com
Ket-noi.com kho
kho tai
tai lieu
lieu mien
mien phi
phi
cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai
đoạn tài chính hoá thị trƣờng bất động sản.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trƣờng bất động sản, quá trình vận động
của thị trƣờng đều có chu kỳ dao động tƣơng tự nhƣ nhiều thị trƣờng khác.
Chu kỳ dao động của thị trƣờng bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh
(sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây "sốt"). Chẳng hạn nhƣ thị trƣờng bất động sản nƣớc Mỹ
trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu
kỳ khoảng 18 năm; thị trƣờng bất động sản nƣớc Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua
4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trƣờng bất động sản Hồng Kông từ sau
chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ
6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trƣờng bất động sản Trung
Quốc tuy hình thành chƣa lâu nhƣng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao
động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trƣởng "phi mã"
trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
Thị trƣờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nƣớc.
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí
và nó chịu ảnh hƣởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phƣơng lại khác nhau. Chính vì vậy,
hoạt động của thị trƣờng bất động sản mang tính địa phƣơng sâu sắc.
Mặt khác, thị trƣờng bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở
mọi vùng miền của đất nƣớc. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có "dƣ thừa" ở vùng
này cũng không thể đem bán ở vùng khác đƣợc. Bên cạnh đó, mỗi thị trƣờng mang
tính chất địa phƣơng với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không
đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn
hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trƣờng bất
động sản khác nhau. Thị trƣờng bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ
phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trƣờng bất động sản ở nông
thôn, miền núi v.v.. (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)
Thị trƣờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao
dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội.
Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của
8
hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nƣớc ta do thị
trƣờng đất đai cấp I (thị trƣờng sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động
nhất bởi các quyết định của Nhà nƣớc. Chính phủ các nƣớc trên thế giới đều quan
tâm đến bất động sản và thị trƣờng bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất
động sản và thị trƣờng bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản
phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. (Phòng Quản lý TT Bất Động
Sản - Cục Quản lý nhà)
Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trƣng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng nhƣ truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội trong quá trình sử dụng bất động sản.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trƣờng địa phƣơng, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng không hoàn hảo, ngƣời mua và ngƣời bán thƣờng thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trƣớc.
Sự tác động của Nhà nƣớc là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn
hảo của thị trƣờng bất động sản. Bất kỳ Nhà nƣớc nào cũng đều có sự can thiệp vào
thị trƣờng bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực
hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trƣờng
hạn chế, đất đai trên thị trƣờng sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nƣớc nên
thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trƣờng bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo đƣợc của đất, nên thị trƣờng bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều
hơn các thị trƣờng hàng hoá khác.
Thị trƣờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhiều loại thị trƣờng
khác nhƣ: thị trƣờng lao động, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng thiết bị xây
dựng, thị trƣờng vốn và tài chính…
Bất động sản là tài sản đầu tƣ trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã
đƣợc đầu tƣ. Mà đầu tƣ tạo lập bất động sản thƣờng sử dụng một lƣợng vốn lớn với
thời gian hình thành bất động sản cũng nhƣ thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động sản
tham gia lƣu thông trên thị trƣờng bất động sản, các giá trị cũng nhƣ các quyền về
bất động sản đƣợc đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lƣu
thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tƣ và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều
9
Ket-noi.com
Ket-noi.com kho
kho tai
tai lieu
lieu mien
mien phi
phi
này chứng tỏ thị trƣờng bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trƣờng vốn.
Ngƣợc lại, thị trƣờng bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động đƣợc nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Ngoài ra, thị trƣờng bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trƣờng xây
dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trƣờng vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị
trƣờng lao động v.v… dao động của thị trƣờng này có ảnh hƣởng lan toả tới sự phát
triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục
Quản lý nhà)
c) Vai trò của thị trƣờng bất động sản
Thị trƣờng bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng giảm
tổng tích luỹ của nền kinh tế.
Trong tổng tích lũy thì tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu của nền
kinh tế. Tài sản cố định gồm tài sản bất động sản chiếm trên 60%, chiếm 5 - 10%
GDP của những nền kinh tế có tổng tích luỹ thấp, có thể chiếm tới 15 - 20%
GDPđối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao.
Động thái phát triển của thị trƣờng bất động sản tác động tới nhiều loại thị
trƣờng trong nền kinh tế quốc dân
Thị trƣờng máy móc thiết bị và thị trƣờng vật liệu xây dựng cung cấp sản
phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng các công trình. Và tất cả các chi phí về vật liệu
xây dựng, máy móc, cùng với các chi phí khác trong quá trình tạo lập bất động sản
hình thành nên tổng chi phí của tài sản đó.
Ngoài ra, thị trƣờng bất động sản phát triển liên thông với thị trƣờng lao
động, trực tiếp tác động tới thị trƣờng này và ngƣợc lại.
Thị trƣờng bất động sản ảnh hƣởng lan toả vào thị trƣờng tài chính, tiền tệ.
(Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà)
d) Các yếu tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản
Có rất nhiều yếu tố ảnh hƣởng tới thị trƣờng bất động sản nhƣ: yếu tố tốc độ
phát triển, đô thị hóa; yếu tố dân cƣ; sự tăng trƣởng tài chính; mức thu nhập ngƣời
dân; phát triển của kết cấu hạ tầng; chính sách của Nhà nƣớc; mốt và thị yếu…Các
yếu tố ảnh hƣởng tới thi trƣờng bất động sản trên ta có thể chia thành các yếu tố dân
cƣ, tài chính, luật pháp và yếu tố tâm lý. Các yếu tố này ảnh hƣởng trực tiếp đến
cung và cầu trong thị trƣờng bất động sản. Một số yếu tố sẽ nhanh chóng ảnh hƣởng
10
khiến thị trƣờng bất động sản chuyển sang một giai đoạn đặc biệt trong chu kỳ thị
trƣờng bất động sản, trong khi các yếu tố khác mất nhiều thời gian hơn để ảnh ảnh
hƣởng đến chu kỳ. Các yếu tố đôi khi ảnh hƣởng tới thị trƣờng theo những hƣớng
khác nhau. Trong đó có thể xét các yếu tố :
Yếu tố dân cƣ: yếu tố này xác định các nhu cầu về nhà ở, bao gồm các khía
cạnh về tình trạng di cƣ, tăng trƣởng dân số, số ngƣời cho mỗi hộ gia đình, quy mô
xây dựng và các khía cạnh nhu cầu việc làm.
Yếu tố tài chính: quyết định khả năng tài chính, khả năng lƣu thông dòng
tiền, khả năng vốn lƣu hành của thị trƣờng nhà đất. Các khía cạnh của yếu tố tài
chính là mức thu nhập, lợi tức đầu tƣ, khả năng chi trả cho việc thuê nhà, giá trị và
khả năng mua nhà.
Yếu tố chính sách pháp luật: Khác với các hàng hóa thông thƣờng, bất động
sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách pháp luật quản lý đất đai và nhà ở.
Yếu tố tâm lý: Yếu tố tâm lý thƣờng mang tính chất dây chuyền, ảnh hƣởng
từ ngƣời ngày sang ngƣời khác. Việc phát triển mạnh mẽ của các phƣơng tiện
truyền thông tác động rất lớn tới yếu tố tâm lý của ngƣời dân. (Nguồn :
diaoconline.com.vn )
1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư
a) Nhà ở đô thị
Theo quy định của Luật Nhà ở (2005), nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân. Nhà ở còn là
nơi diễn ra các sinh hoạt văn hóa tinh thần của con ngƣời, là nơi sum họp của các
thành viên trong gia đình, nó biểu hiện mức độ phát triển của đời sống kinh tế xã
hôi. Trong một số trƣờng hợp nhà ở còn là nơi diễn ra các hoạt động sản xuất tạo
thêm nguồn thu nhập cho gia đình. Có nhiều cách để phần loại nhà ở, trong đó nếu
phân loại theo kiến trúc và xây dựng thì nhà ở đƣợc chia làm bốn loại: nhà biệt thự,
nhà ít tầng, nhà nhiều tầng (từ 4 đến 8 tầng), nhà cao tầng (từ 9 tầng trở lên)
Nhà ở là một loại hàng hoá đặc biệt trên thị trƣờng, bởi vậy nó cũng có
những đặc điểm giống và khác so với các hàng hoá khác.
Nhà ở là một loại tài sản tiêu dùng dân cƣ xong khác với các loại tài sản khác
nó còn là một sản phẩm của quá trình xây dựng. Nhà ở có vị trí cố định gắn liền với
nó là cự li, môi trƣờng, các điều kiện kết cấu hạ tầng của khu vực. Ngƣời sử dụng
nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn
11
Ket-noi.com
Ket-noi.com kho
kho tai
tai lieu
lieu mien
mien phi
phi
có của khu vực chứ không thể di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn nhƣ các vật
dụng khác. Chính vì vậy những thay đổi về nhà ở thƣờng tạo ra những thay đổi lớn
về điều kiện sinh hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình nhƣ nơi làm
việc, học tập của họ. Đồng thời cũng tạo ra chi phí lớn để chuyển nhà . Các hộ gia
đình luôn chọn các căn hộ có môi trƣờng xung quanh trong lành, an ninh tốt; chọn
ngôi nhà có kết cấu bền vững bởi đó sẽ là nơi cƣ trú lâu dài của họ.
Một đặc điểm của nhà ở đô thị là thực chất nhà ở đô thị là nơi cƣ trú của các
hộ gia đình tập trung với mật độ cao. Nhu cầu về sự thuận tiện trong việc liên lạc dễ
dàng với bên ngoài dẫn đến hiện tƣợng nhà ở tập trung trong các thành phố lớn với
mật độ cao. Nói chính xác hơn thì sự cần thiết về thuận tiện đã dẫn đến tình trạng
nhà ở tập trung tại một vài thành phố lớn làm cho mật độ nhà ở cao tại đó. Con
ngƣời muốn thuận tiện đi làm, đi học... Cơ quan, trƣờng học, cửa hàng thƣờng tập
trung tại từng khu vực. Do đó mọi ngƣời cũng muốn nhà ở của mình quanh khu vực
đó.
Nhà ở đô thị còn có sự đa dạng về màu sắc, hình dáng, kích thƣớc và vị trí.
Tuy nhiên trong đô thị, nhà ở đƣợc xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn về quy
hoạch, thiết kế cũng nhƣ về kĩ thuật, chất lƣợng do thành phố và nhà nƣớc quy định
bởi nhà ở góp phần tạo ra bộ mặt đô thị, phản ánh sự phát triển kinh kế xã hội và
văn hoá của đô thị đó.
Đặc điểm dễ nhận thấy của nhà ở là thời gian sử dụng dài. Nhiều hàng hóa
hao mòn và xuống cấp rất nhanh nhƣng riêng nhà đất thƣờng đƣợc dùng trong nhiều
năm với tốc độ hao mòn rất chậm. Thậm chí khi nhà cửa đã cũ, hao mòn đáng kể ,
ngƣời ta vãn luôn thấy giá trị của đất đƣợc lên giá với tỉ lệ cao hơn tỉ lệ hao mòn
của toà nhà. Mặc dù chất lƣợng của toà nhà đã xuống cấo nhƣng kết quả là giá trị
chung của nhà và đất vẫn giữ nguyên.
Khi so sánh với các hàng hóa khác việc mua nhà đất luôn đòi hỏi một khoản
tiền rất lớn để sở hữu nó. Thậm chí một ngôi nhà dù khiêm nhƣờng nhất cũng cần
có một lƣợng tiền đáng kể. Liên quan đến điều nnày là do đặc điểm của nhà ở
thƣờng là những đơn vị không thể dễ dàng chia thành các đơn vị nhỏ hơn. Kết quả
là một lƣợng tiền tối thiểu để mua đƣợc nhà cũng là khá lớn. (Nguồn : cafeland.vn)
b) Căn hộ chung cƣ
Định nghĩa
12
- Xem thêm -