Tài liệu đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện na rì, tỉnh bắc kạn giai đoạn 2016 2018​

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- ĐINH THỊ THƯƠNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NA RÌ, TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2016-2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học : Chính quy : Quản lý đất đai : Quản lý tài nguyên : 2015 – 2019 Thái Nguyên, năm 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- ĐINH THỊ THƯƠNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NA RÌ, TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2016-2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa học Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Quản lý đất đai : K47 – QLĐĐ – N02 : Quản lý tài nguyên : 2015 – 2019 : TS. Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2019 i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại Học Nông Lâm, được sự giảng dạy tận tình của các thầy giáo, cô giáo trong Trường nói chung và đặc biệt là các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai nói riêng đã giúp em trang bị được những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như đạo đức, lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc trong công tác sau này. Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Sau khi hoàn thành khóa học ở trường, em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại huyện Na Rì, tỉnh Bắc Kạn với đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Na Rì, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2016-2018” Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp, bản báo cáo thực tập tốt nghiệp của em đã hoàn thành. Trong thời gian thực tập tại Phòng tài nguyên và Môi trường em đã có cơ hội được học hỏi, có thêm nhiều kiến thức bổ ích và kinh nghiệm thực tế quý báu, đến nay em đã hoàn thành đề tài của mình. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Thầy TS. Nguyễn Quang Thi, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp. Ban lãnh đạo, tất cả các anh, chị, cô, chú cán bộ nhân viên trong văn phòng đăng ký đất đai huyện Na Rì, tỉnh Bắc Kạn đã tạo điều kiện, quan tâm em trong quá trình em thực tập để em có thể thực hiện tốt cho bài báo cáo thực tập tốt nghiệp. Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận sẽ còn nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy, cô giáo và các bạn để bài khóa luận được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Sinh viên Đinh Thị Thương ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa của từ BTC Bộ tài chính CP Chính phủ CT – TTg Chỉ thị Thủ tướng ĐKĐĐ Đăng kí đất đai GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng HĐND Hội đồng nhân dân HSĐC Hồ sơ địa chính NĐ Nghị định NĐ – CP Nghị định Chính phủ QĐ – BTNMT Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường QĐ – UBND Quyết định Ủy ban nhân dân TT – BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường TT – TCĐ Thông tư Tổng cục Địa chính UBND Ủy ban nhân dân UBTVQH Uỷ ban thường vụ Quốc Hội VPĐK Văn phòng đăng kí iii MỤC LỤC PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... vi 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiêu cứu của đề tài .................................................................. 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3 2.1. Khái niệm và vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................................................................. 3 2.2. Các nội dung liên quan đến công tác cấp GCN quyền sử dụng đất........... 4 2.2.1. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ........................................... 4 2.2.2. Đối tượng được cấp GCN............................................................... 5 2.2.3. Đối tượng không được cấp GCN .................................................... 6 2.2.4. Nguyên tắc cấp GCN ..................................................................... 7 2.2.5. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư trong nước. ........................... 8 2.2.6.Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................... 12 2.2.7. Các tài liệu phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................................................... 12 2.2.8. Cơ sở pháp lý để triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................................................ 13 2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước và trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn. ...................................................................................... 14 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận trên cả nước ................................ 14 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ............ 20 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 23 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 23 iv 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 23 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 23 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài .................................. 23 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23 3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp.................. 24 3.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ......................... 24 3.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ................................................. 24 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 25 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 25 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 25 4.1.2. Các nguồn tài nguyên ................................................................... 27 4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................. 34 4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường huyện Na Rì, tỉnh Bắc Kạn ............................................................................. 39 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Na Rì .......................... 41 4.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ............................................ 41 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Na Rì năm 2018 ...................... 45 4.2.3.Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Na Rì . 49 4.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Na Rì giai đoạn 2016 – 2018 ................................................. 50 4.3.1. Đánh giá kết quả cấp GCN trên địa bàn huyện Na Rì theo đối tượng sử dụng đất.................................................................................................. 50 4.3.2. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Na Rì theo loại hình sử dụng đất ............................................................................. 53 4.3.3. Đánh giá mức độ hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................... 61 v 4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho công tác cấp GCNQSD đất huyện Na Rì, tỉnh Bắc Kạn.......................................... 63 4.4.1. Thuận lợi ..................................................................................... 63 4.4.2. Khó khăn ..................................................................................... 64 4.4.3. Đề xuất giải giáp khắc phục ......................................................... 65 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................... 66 5.1. Kết luận .................................................................................................... 66 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 68 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Na Rì năm 2018 ....................... 46 Bảng 4.2. Kết quả cấp GCN cho hộ, gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Na Rì giai đoạn 2016-2018 ................................................................................... 51 Bảng 4.3. Kết quả cấp GCNQSD đất sản xuất nông nghiệp, huyện Na Rì, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2016 – 2018 ...................................................................... 54 Bảng 4.4. Kết quả cấp GCN đất lâm nghiệp giai đoạn 2016-2018................. 55 Bảng 4.5: Kết quả cấp GCN đất nuôi trồng thủy sản giai đoạn 2016-2018 ... 57 Bảng 4.6. Kết quả cấp GCN đất ở giai đoạn 2016-2018 ................................ 59 Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận cho trường hợp có nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Na Rì giai đoạn 2016-2018 ........................... 61 Bảng 4.8: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Na Rì giai đoạn 2016-2018 ....................... 61 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được của ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là các nguồn lợi tự nhiên như khí hậu, thời tiết, nước, không khí, khoáng sản nằm trong lòng đất, sinh vật sống trên bề mặt trái đất thậm chí cả sinh vật sống trong lòng đất. Đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một cách hợp lý, sử dụng một cách có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững. Hiện nay nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất đai lại không hề tăng lên. Vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên có giới hạn đó. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề đất đai là những vấn đề hết sức nóng bỏng, các vấn đề trong lĩnh vưc này ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó hoạt động quản lý về đất đai của nhà nước có vai trò rất quan trọng. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, được cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Vì vậy việc nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất cần thiết, nhằm mục đích quản lý chặt chẽ quỹ đất đai. Luật đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2014 đã từng bước đưa pháp luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng đất. Các văn bản, Thông tư, Nghị định đi kèm đã giúp rất nhiều cho việc nắm chắc, quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia cũng như phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới. Công tác đăng kí và cấp giấy 2 chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong số các nội dung giúp cơ quan quản lí đất đai nắm được tình hình sử dụng đất kể cả số lượng và chất lượng đất. Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết trên và được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa quản lý Tài Nguyên Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Na Rì, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2016-2018” 1.2. Mục tiêu nghiêu cứu của đề tài - Khái quát được Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Na Rì - Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Na Rì - Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Na Rì giai đoạn 2016-2018 - Tìm hiểu đưa ra những mặt thuận lợi và khó khăn làm hạn chế tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đề xuất một số giải pháp để khắc phục những mặt khó khăn cũng như đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Na Rì, tỉnh Bắc Kạn. 1.3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Bổ xung, hoàn thiện, củng cố những kiến thức đã học và nâng cao năng lực trình độ trong công tác cấp GCNQSDĐ ngoài thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm ra những mặt thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa ra những biện pháp khắc phục thích hợp với thực tế địa phương. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái niệm và vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Khái niệm về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước (Luật đất đai, 2013) * Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai - Cấp GCN là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng. - Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai. - Giấy chứng nhận không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất, nhà ở và tài sản khi bị thu hồi, GCN còn giúp xử lý vi phạm về đất đai. - Thông qua việc cấp GCN, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa. 4 - GCN là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. * Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất - GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. - GCN là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất, nhà ở và tài sản. - GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản. 2.2. Các nội dung liên quan đến công tác cấp GCN quyền sử dụng đất 2.2.1. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Theo Điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định gồm có 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai: 1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. 2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. 3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. 4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. 7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 8. Thống kê, kiểm kê đất đai. 5 9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. 10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. 11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. 13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. 14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. 15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. 2.2.2. Đối tượng được cấp GCN Theo điều 99, Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp được Nhà nước cấp GCN như sau: - Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của luật Đất đai 2013; - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành; - Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; - Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa an nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; - Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; 6 - Người mua nhà ở, tài sản khác gắn kiền với đất; - Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; - Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; - Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất. Theo điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất như sau: - Tài sản gắn liền với đất được cấp GCN bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp GCN. 2.2.3. Đối tượng không được cấp GCN Theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không được cấp GCN như sau: -Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 Luật Đất đai 2013. - Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. - Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. - Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng. - Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCN. - Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng 7 gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh. 2.2.4. Nguyên tắc cấp GCN Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định 5 nguyên tắc cấp GCN như sau: - GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN cho các thửa đất đó. - Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. - Người sử dụng đất được nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Trường hợp người sử dụng đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. - Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thỉ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. - Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. 8 - Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. - Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013. 2.2.6. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư trong nước.  Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai đóng trên địa bàn cấp huyện. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.  Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.  Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:  Trường hợp có đề nghị chứng nhận tài sản gắn liền với đất: Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai 9 đăng ký; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.  Trường hợp không đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.  Trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:  Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có đề nghị chứng nhận tài sản gắn liền với đất.  Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;  Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định.  Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc.  Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:  Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; 10  Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;  Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:  Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.  Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.  Văn phòng đăng ký đất đai:  Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;  Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc đã ký hợp đồng thuê đất hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính) hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã.  Người được cấp Giấy chứng nhận nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận Giấy chứng nhận. Thành phần, số lượng hồ sơ  Thành phần hồ sơ: 1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; 2. Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; 3. Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng,cây lâu năm (bản sao có công chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính); 11 4. Giấy phép xây dựng nhà ở; 5. Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định; 6. Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ. 7. Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở, rừng trồng sản xuất, cây lâu năm đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; 8. Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở,rừng trồng sản xuất, cây lâu năm đã có hiệu lực pháp luật; 9. Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, rừng trồng sản xuất, cây lâu năm thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã;  Số lượng hồ sơ: 01 bộ  Lệ phí  Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các phường thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: + Cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: 100,000đ/1 giấy. + Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất): 25,000/1 giấy.  Đối với các hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Bằng 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các phường thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh. (Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình cá nhân ở nông thôn. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các phường trực thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận) 12  Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai - Mẫu số 04a/ĐK: Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Mẫu số 04b/ĐK : Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất. - Mẫu số 04d/ĐK : Danh sách tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất. (Mẫu đơn được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TTBTNMT và công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai). 2.2.6.Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp GCN như sau: - Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. - Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCN. - Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. - Đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. 2.2.7. Các tài liệu phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Bản đồ địa chính