Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh sơn, tỉnh phú thọ giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI QUANG HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI QUANG HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên, 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi là Bùi Quang Hưng xin cam đoan rằng: - Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn do tôi trực tiếp nghiên cứu dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thanh Hải là trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện nghiên cứu và viết Luận văn đã được cảm ơn, tất cả các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Bùi Quang Hưng ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thanh Hải, người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn. Chân thành cảm ơn Phòng Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, tập thể giảng viên và cán bộ trong Khoa đã giúp tôi hoàn thành quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ, Ủy ban nhân dân huyện Thanh Sơn, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Sơn, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Sơn, đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, cung cấp thông tin cần thiết cũng như tham gia góp ý để tôi thực hiện nghiên cứu đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Bùi Quang Hưng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii MỤC LỤC .................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ........................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii MỞ ĐẦU........................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .............................. 4 1.1.1. Bất động sản ................................................................................................4 1.1.2. Thị trường bất động sản ..............................................................................5 1.1.3. Một số khái niệm khác ................................................................................5 1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất............................................ 6 1.2.1. Khái niệm về giá đất....................................................................................6 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất.................................................................7 1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .... 12 1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......... 14 1.2.5. Đấu giá đất của một số nước trên Thế giới............................................. 16 1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam....................... 18 1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam........................................ 20 1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ.......................... 20 1.4.2. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ .......................... 22 1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ................................ 28 1.5.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội ................................. 28 1.5.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng .............................. 29 iv 1.5.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh....................... 29 1.5.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Phú Thọ ........................... 31 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU... 32 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 32 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 32 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 32 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 32 2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình SDĐ của huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ................................................................. 32 2.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ............................................. 33 2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Thanh Sơn ................................................................................................ 33 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn....................................................... 33 2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 33 2.4.1. Phương pháp tổng hợp, thu thập số liệu thứ cấp .................................... 33 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ........................................ 34 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu ...................................... 34 2.4.4. Phương pháp chuyên gia.......................................................................... 34 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 35 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của huyện Thanh Sơn ................................................................... 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 35 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Sơn ....................... 40 3.1.3. Thực trạng phát triển các khu dân cư ...................................................... 42 3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ....................................... 44 v 3.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trong giai đoạn 2011 - 2014...................................................................... 44 3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ..................................................................................................... 44 3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 – 2014 .............................................................................................. 55 3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án cụ thể trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ................................................... 56 3.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn ........................................................................................ 62 3.3.1. Hiệu quả kinh tế........................................................................................ 62 3.3.2. Hiệu quả xã hội......................................................................................... 66 3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ........................... 67 3.4. Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá ................................................................................ 68 3.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn ................................................. 72 3.5.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ ở Phú Thọ ............... 72 3.5.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn ...................................................................................... 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 77 1. Kết luận ................................................................................................... 77 2. Kiến nghị ................................................................................................. 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 80 vi DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích BĐS : Bất động sản BCHTW : Ban chấp hành trung ương CN-TTCN-XD : Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt bằng GTSX : Giá trị sản xuất HTX : Hợp tác xã KH : Kế hoạch KT-XH : Kinh tế - Xã hội NXB : Nhà xuất bản SDĐ : Sử dụng đất TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ............... 40 Bảng 3.2. Thành phần của hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND huyện Thanh Sơn thành lập .................................................... 46 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ từ năm 2011 – 2014 trên địa bàn huyện Thanh Sơn ............................................................ 55 Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại thị trấn Thanh Sơn ....... 58 Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xã Địch Quả ........... 59 Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xã Thục Luyện ....... 60 Bảng 3.7. So sánh kết quả đấu giá đất tại các xã, thị trấn ............................... 60 Bảng 3.8. Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 03 dự án trên địa bàn huyện Thanh Sơn .................................................................... 62 Bảng 3.9. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá .......... 65 Bảng 3.10. Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất ................ 69 Bảng 3.11. Kết quả điều tra người tham gia đấu giá QSD đất........................ 70 Bảng 3.12. Kết quả điều tra người trúng đấu giá QSD đất ............................. 71 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên lớn của mỗi quốc gia, vì vậy Việt Nam cũng như các nước khác đều có chính sách đất đai phù hợp để huy động và sử dụng có hiệu quả tiềm năng này vào phát triển kinh tế và xóa đói giảm nghèo. Tại Kết luận số 22-KL/TW, ngày 25/5/2012 Hội nghị Trung ương 5 khóa XI về việc tổng kết Hội nghị lần thứ bảy BCHTW Đảng (khóa IX) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã khẳng định "Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất ". Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài... Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới, hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ thể sử dụng đất (SDĐ) chưa nhận thức đầy đủ về vai trò của đất đai trong nền kinh tế, nên nguồn vốn quí báu này đôi khi bị khai thác sử dụng chưa đúng với giá trị của nó, gây lãng phí cho Ngân sách Nhà nước và cho cả các doanh nghiệp. Mặt khác tư duy về thị trường bất động sản vẫn còn chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu đồng bộ làm cho thị trường bất động sản hoạt động kém hiệu quả. Những năm gần đây, trong điều kiện kinh tế của đất nước còn nhiều khó khăn, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, Nhà nước chủ trương 2 “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với 2 hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền SDĐ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2014”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất. - Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định về đấu giá để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014; - Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014; - Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc phục những tồn tại còn gặp phải. 3 Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý, cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính quyền, thất thoát ngân sách nhà nước... 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của huyện Thanh Sơn và phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, tại chương XI, khoản 1 đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [27] Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia và một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; tại Trung Quốc, bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu 5 toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản.[15] 1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. 1.1.3. Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá cao nhất thì được. 6 - Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. - Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. 1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những 7 nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [7]. Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [10]. 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.2.1. Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. [13] Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, 8 không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [18]. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [11]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. 1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà 9 cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận [20] Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. 1.2.2.3. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [20] Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.[20] 10 Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [20]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. [12]. 11 Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [12]. Việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở. 1.2.2.4 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,...) và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. [1] Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.[12] Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu