Tài liệu đánh giá công tác quản lý và khai thác hồ sơ địa chính huyện ngân sơn, tỉnh bắc kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THU HUYỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH HUYỆN NGÂN SƠN, TỈNH BẮC KẠN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG THU HUYỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH HUYỆN NGÂN SƠN, TỈNH BẮC KẠN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Đình Binh Thái Nguyên, năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Đặng Thu Huyền LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Phan Đình Binh là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Ngân Sơn, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đặng Thu Huyền MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................4 1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính ........................................................................4 1.1.2. Các tài liệu trong hồ sơ địa chính ..................................................................5 1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................................7 1.1.4. CSDL địa chính .............................................................................................9 1.1.5. Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính ...................................................................14 1.1.6. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ...................................14 1.1.7. Sự cần thiết phải lập hệ thống hồ sơ địa chính trong chức năng quản lý Nhà nước về đất đai ...............................................................................................15 1.2. Cơ sở pháp lý của việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính .............................16 1.3. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính tại Việt Nam và trên địa bàn huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn .............................................................................17 1.3.1. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam ..................................17 1.3.2. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn ..........................................................................................................25 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................................................................28 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................28 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ..................................................................28 2.2.1. Địa điểm ......................................................................................................28 2.2.2. Thời gian......................................................................................................28 2.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................28 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ngân Sơn .................28 2.3.2. Sơ lược công tác quản lý hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn ........................28 2.3.3. Đánh giá thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn giai đoạn 2010 - 2015 ............................................................................................28 2.3.4. Đánh giá hiểu biết của cán bộ và người dân về công tác quản lý và sử dụng hồ sơ địa chính ..............................................................................................28 2.3.5. Thử nghiệm cơ sở dữ liệu địa chính trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại xã Vân Tùng.....................................................................................28 2.3.6. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Ngân Sơn ...........................................................................28 2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................29 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .........................................................29 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...........................................................29 2.4.3. Phương pháp chuyên gia .............................................................................30 2.4.4. Phương pháp phân tích ................................................................................30 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................31 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ngân Sơn ....................31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên ........................................................................................31 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................37 3.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập: .....................................................43 3.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ......................45 3.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Ngân Sơn ....................................................................................................47 3.2.1. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Ngân Sơn ............47 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Ngân Sơn năm 2014 ................53 3.3. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và khai thác hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn........................................................................................55 3.3.1. Thực trạng công tác quản lý và khai thác bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn ....................................................................................................55 3.3.2. Một số tài liệu chính trong Hồ sơ địa chính ................................................62 3.3.3. Cơ sở dữ liệu địa chính ................................................................................65 3.4. Đánh giá của cán bộ và người dân về tình hình quản lý và khai thác Hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn ............................................................67 3.4.1. Đánh giá của cán bộ về tình hình quản lý và khai thác Hồ sơ địa chính ....67 3.4.2. Đánh giá hiểu biết của người dân về công tác quản lý và khai thác Hồ sơ địa chính ............................................................................................................69 3.5. Kết quả áp dụng thử nghiệm cơ sở dữ liệu địa chính trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại xã Vân Tùng.................................................................72 3.5.1. Thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........72 3.5.2. Thực hiện đăng ký biến động ......................................................................73 3.5.3. Công tác tra cứu thông tin ...........................................................................75 3.5.4. Khả năng duy trì và nhân rộng kết quả của dự án .......................................75 3.6. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý Hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn ...................................76 3.6.1. Thuận lợi......................................................................................................76 3.6.2. Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân ...............................................................78 3.6.3. Đề xuất một số giải pháp .............................................................................81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................83 1. Kết luận .............................................................................................................83 2. Kiến nghị ...........................................................................................................84 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................85 DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 3.1: Kết quả quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Ngân Sơn ..............38 Bảng 3.2: Kết quả thực hiện sản xuất ngành trồng trọt huyện Ngân Sơn .................39 Bảng 3.3: Biến động sản xuất ngành chăn nuôi huyện Ngân Sơn ............................40 Bảng 3.4: Giá trị sản xuất Công nghiệp phân theo thành phần kinh tế.....................41 Bảng 3.5: Giá trị sản xuất ngành Công nghiệp phân theo ngành ..............................42 Bảng 3.6: Dân số huyện Ngân Sơn qua các năm ......................................................44 Bảng 3.7: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Ngân Sơn ..............................53 Bảng 3.8: Thực trạng bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn .....................56 Bảng 3.9: Tình hình khai thác bản đồ địa chính trong đăng ký đất đai ....................58 Bảng 3.10: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng sử dụng đất ................61 Bảng 3.11: Thực trạng một số tài liệu chính trong hồ sơ địa chính ..........................63 Bảng 3.12: Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn .............................................................................................66 Bảng 3.13: Tổng hợp đánh giá của cán bộ về công tác quản lý và khai thác ...........67 Bảng 3.14: Kết quả điều tra hiểu biết của người dân về công tác quản lý................70 DANH MỤC HÌNH ẢNH Trang Hình 1.1: Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM ...................................9 Hình 1.2: Mô hình địa chính LADM ........................................................................10 Hình 1.3. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009 .............................11 Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Ngân Sơn .........................................................32 Hình 3.2 Thể hiện cơ cấu 3 loại đất chính trên địa bàn huyện..................................55 Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Ngân Sơn năm 2014 .......55 Hình 3.3: Đồ thị thể hiện kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn huyện Ngân Sơn .........................................62 Hình 3.4: Đồ thị thể hiện số lượng các loại tài liệu chính trong Hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn..........................................................65 Hình 3.5: Cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ in giấy chứng nhận................................73 Hình 3.6: Các bước giao dịch bảo đảm .....................................................................74 Hình 3.7: Cơ sở dữ liệu địa chính phục vụcông tác tách thửa ..................................74 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế – xã hội của mỗi một quốc gia. Từ xa xưa loài người đã biết tới nguồn lực này để chinh phục khai thác dần dần chuyển sang quan hệ kinh tế – xã hội đó là sở hữu và sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, là một trong 4 yếu tố sản xuất (lao động, vốn, đất đai, công nghệ) – nguồn lực đầu vào cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội. Mối quan hệ đất đai nó còn ảnh hưởng tới lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Do đó, mối quan hệ đất đai được quan tâm. ở nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước thì vai trò, vị trí đất đai càng được nâng lên. Có những mối quan hệ đất đai mới nảy sinh phức tạp. Vì vậy, cần có sự quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên này để phát huy nguồn lực đất đai, khai thác và sử dụng có hiệu quả bảo vệ lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Và một trong các công cụ để Nhà nước và các cấp chính quyền thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đó là công tác hồ sơ địa chính. Thật vậy, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, sổ sách ghi nhận thông tin về đất đai để phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhìn vào hồ sơ địa chính ta có thể biết được mọi thông tin về đất đai. Do hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng như vậy nên từ xa xưa Nhà nước ta đã tiến hành công tác lập hồ sơ địa chính bằng hình thức đi từ đo đạc thủ công đến sử dụng các phương tiện hiện đại là máy móc để đo đạc lập bản đồ địa chính để thiết lập lên hồ sơ địa chính. Song trong tình hình hiện nay đất đai tham gia tích cực vào hoạt động kinh tế xã hội, thị trường bất động sản hình thành, Do đó, đất đai cũng như các mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi. Vì vậy để phản ánh đúng hiện trạng đất đai, những biến đổi đất đai cần làm tốt công tác đăng kí thống kê đất đai, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính. Việc làm tốt công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính cho phép Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả. Do vai trò quan trọng 2 của công tác này do vậy những năm qua Nhà nước chú trọng vào thực hiện công tác này, nhưng đến nay trên cả nước chưa có bộ hồ sơ địa chính hoàn chỉnh nào đó là yêu cầu bức xúc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi đã thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác quản lý và khai thác hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác quản lý và khai thác hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn nhằm làm rõ những thuận lợi, khó khăn, những bất cập và đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện công tác kê khai đăng ký đất đai và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Ngân Sơn nói riêng và trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ngân Sơn. - Sơ lược công tác quản lý hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn. - Đánh giá thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính huyện Ngân Sơn giai đoạn 2010 – 2015. - Đánh giá hiểu biết của cán bộ và người dân về công tác quản lý và sử dụng hồ sơ địa chính. - Thí điểm công tác quản lý và khai thác Hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Vân Tùng. - Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Ngân Sơn. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp học viên củng cố được những kiến thức đã học trong nhà trường. - Giúp cho học viên nắm thực trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương. Qua đó liên hệ với phần lý luận ở nhà trường nhằm 3 đưa ra giải pháp trong công tác quản lý, sử dụng đất của đơn vị, củng cố thêm nhận thức và nâng cao tay nghề chuyên môn. - Giúp cho học viên tiếp cận, học hỏi và đưa ra những cách xử lý đối với những tình huống trong thực tế, tính tổ chức, kỷ luật trong nghề nghiệp, tinh thần trách nhiệm đối với công việc được giao, tinh thần khắc phục mọi khó khăn, phát huy tính tích cực trong học tập. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Trên cơ sở đánh giá thực trạng sử dụng đất của một số xã trên địa bàn huyện Ngân Sơn từ đó đề xuất được những giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai thông qua Hồ sơ địa chính. - Đưa ra những đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính được hiểu là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của đất đai cần thiết cho việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước về đất đai hay nói cách khác là những thông tin cần thiết để Nhà nước thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai với tư cách là chủ sở hữu [10]. Các thông tin về đất đai được thiết lập, cập nhật trong quá trình điều tra, đo đạc qua các thời kỳ khác nhau bằng các phương pháp khác nhau như: đo đạc lập bản đồ địa chính, đánh giá đất, phân loại đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin về sử dụng và quản lý đất đai, đó là các thông tin về điều kiện tự nhiên, thông tin về kinh tế - xã hội, thông tin về cơ sở pháp lý [1]: - Thông tin về điều kiện tự nhiên của thửa đất cho biết vị trí, hình dáng, kích thước, tọa độ, diện tích… của từng thửa đất. Các thông tin này được xác định bằng các phương pháp đo đạc khác nhau và được thể hiện trên bản đồ địa chính. - Thông tin về kinh tế - xã hôi gồm có: + Thông tin về xã hội như: tên chủ sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, phương thức sử dụng đất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, quá trình chuyển mục đích sử dụng đất… + Thông tin về kinh tế như: hạng đất, giá đất, quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất. - Thông tin về cơ sở pháp lý của thửa đất như: tên văn bản, số văn bản, cơ quan ký ban hành văn bản, ngày tháng ban hành… Các thông tin này là căn cứ xác định giá trị pháp lý của các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường 5 (cấp cơ sở) để phù hợp với việc tổ chức của ngành quản lý đất đai và bộ máy hành chính ở nước ta. Hệ thống này được thiết lập ở cấp cơ sở sẽ cho phép thu thập, cập nhật thông tin một cách nhanh chóng, đầy đủ, chính xác và thuận tiện nhất. 1.1.2. Các tài liệu trong hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính gồm Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [1]. Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã. Tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia ra 2 loại: - Loại hồ sơ tài liệu gốc, dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết. - Loại hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Nó bao gồm [1]: - Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính (trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa). - Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm : + Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai đăng ký, giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà chủ sử dụng đất đã thực hiện. + Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện. + Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập Hội đồng 6 đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của Hội đồng, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai v.v. + Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai Các tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên cho công tác quản lý đất đai ở các cấp gồm có [1]: * Bản đồ địa chính và các tài liệu bổ trợ như: hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa, bản đồ giải thửa, bản đồ trích đo một khu vực… Chúng chứa đựng các thông tin về điều kiện tự nhiên của từng thửa đất. Tuỳ theo phương pháp thành lập, với mức độ chất lượng khác nhau, bản đồ địa chính có các dạng: - Bản đồ địa chính chính quy: đây là loại bản đồ hoàn chỉnh nhất, được thành lập trong hệ toạ độ thống nhất toàn quốc, được lập theo đơn vị hành chính cấp cơ sở để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai đến từng thửa đất. - Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, kết quả đo đạc: được thành lập độc lập cho từng khu vực (hồ sơ kỹ thuật cho khu vực đất đô thị, sơ đồ trích thửa cho các thửa đất nông nghiệp, lâm nghiệp). * Sổ mục kê đất đai - Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai [1]. * Sổ địa chính - Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất [1]. 7 * Sổ theo dõi biến động đất đai - Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn. Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [1]. 1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Khái niệm Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003 [10] thì: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất". GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất. 1.1.3.2. Một số quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 48 luật đất đai 2003 quy định [10] a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì GCNQSD đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó. Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSD đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể. 8 e) GCNQSD đất của người sử dụng đất bị ố, nhoè, rách, hư hại hoặc bị mất. Khoản 6 điều 41 Nghị định 181 ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định những GCN sau có giá trị pháp lý như GCNQSD đất được cấp theo quy định của luật đất đai 2003 [6]: - GCNQSD đất đã cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993. - GCN quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở tại đô thị. Hai loại này cũng được gọi chung là GCNQSD đất. Khi có biến động về sử dụng đất quy định tại khoản 5 Điều này thì cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSD đất có trách nhiệm thu hồi GCNQSD đất đã cấp và làm thủ tục cấp GCNQSD đất mới cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. 1.1.3.3. Thẩm quyền xét duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003 quy định thẩm quyền cấp GCNQSD đất như sau [10]: - UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSD đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này. - UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với QSD đất ở. - Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất được quy định tại khoản 1 điều này được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp GCNQSD đất. - Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh, thành phố thực hiện chứng nhận thay đổi đối với các GCNQSD đất thuộc thẩm quyền cấp của UBND cấp tỉnh. - Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện thực hiện chứng nhận thay đổi đối với các GCNQSD đất thuộc thẩm quyền cấp của UBND cấp huyện. 9 1.1.4. CSDL địa chính 1.1.4.1. Cơ sở khoa học xây dựng CSDL địa chính CSDL địa chính là hồ sơ địa chính được quản lý dưới dạng số sử dụng các phần mền chuyên môn như GIS, MICROSTATION, TMV.MAP, TMV.CADAS, VILIS…..CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối quan hệ của con người với thửa đất. Trên thế giới, các nhà khoa học luôn luôn cố gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu về quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành tài liệu Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt trong các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai [3]. Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả người Hà Lan (Lemmen, Van Oosterom và nnk) đã đưa ra một mô hình cơ sở dữ liệu địa chính có tên là CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1.1). Hình 1.1: Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với thửa đất (lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng đất (lớp RRR – Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng đăng ký có thể là thửa đất hay 10 bất động sản gắn liền với đất; con người là những người sử dụng, người sở hữu bất động sản; quyền là quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan. CCDM đã trở thành mô hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh sửa cho phù hợp với hệ thống quản lý đất đai ở nhiều nước trên thế giới. Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục phát triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain Model) và được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan, Nhật, … LADM là một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và hồ sơ địa chính. (hình 1.2). Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn. Đó là mối quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản (lớp LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp LA_RRR). Hình 1.2: Mô hình địa chính LADM Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất nhiều. Tuy nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản: - Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai trò trong việc thực hiện, giải quyết các quyền. - Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như không cho phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu. - Lớp LA_SpatialUnit: là các đơn vị không gian trên hoặc dưới bề mặt đất. Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm, đường, vùng trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai. 11 - Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản. Đơn vị hành chính cơ bản bao gồm các đơn vị không gian với các quyền, trách nhiệm, hạn chế duy nhất và đồng nhất được liên kết trong toàn bộ hệ thống. Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được phát triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây dựng hoàn toàn như trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở rộng và bổ sung thêm các thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một vùng và quốc gia đó. Ví dụ. Mô hình Social Tenure Domain Model (STDM) được phát triển dựa trên mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm hỗ trợ các nước mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém. Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian (Lớp Spatial Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội – Social Tenure Relationship (Lớp Social Tenure). Mô hình này phù hợp với các nước có nhiều khu nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều diện tích đất dựa vào phong tục, tập quán hơn là luật ở những khu vực nông thôn, …(Hình 1.3). Hình 1.3. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009