Tài liệu đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường phan đình phùng thành phố thái nguyên, giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- NGUYỄN THỊ VÂN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khoá học : Chính quy : Quản lý Đất đai : Quản lý Tài nguyên : 2011 - 2015 Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- NGUYỄN THỊ VÂN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khoá học : Chính quy : Quản lý Đất đai : K43 QLĐĐ – N01 : Quản lý Tài nguyên : 2011 - 2015 Giảng viên hƣớng dẫn: ThS. Trƣơng Thành Nam Khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng - TP. Thái Nguyên giai đoạn 2011-2014” Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành. Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo - ThS.Trương Thành Nam người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này. Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo phường Phan Đình Phùng, các cán bộ, chuyên viên, các ban ngành khác đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận. Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Vân ii DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng năm 2014............28 Hình 4.1. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất .......................................................................29 Bảng 4.2. Tình hình biến động đất đai của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011-2014 .....................................................................................................31 Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển QSDĐ của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014...................................................................................................33 Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển QSDĐ của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 1/7/2014 - 31/12/2014 ..................................................................................34 Bảng 4.5. Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng ........................................37 Bảng 4.6. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011-2014 ............................................................................................39 Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ........39 Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ......................................................................................................................41 Bảng 4.9. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ...........................41 Bảng 4.10. Kết quả thừa kế QSDĐ phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ......................................................................................................................43 Bảng 4.11. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ...........................43 Bảng 4.12. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ...................................................................................45 Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ ......................46 Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển nhượng QSDĐ ...............47 Bảng 4.15. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ ..........................48 Bảng 4.16. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .....49 Bảng 4.17. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế QSDĐ ............................50 Bảng 4.18. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp QSDĐ ..........................51 Bảng 4.19. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ .......52 Bảng 4.20. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ........53 iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CNH-HĐH : Công nghiệp hóa - hiện đại hóa SDĐ : Sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân CBQL : Cán bộ quản lý ND SXPNN : Người dân sản xuất phi nông nghiệp ND SXNN : Người dân sản xuất nông nghiệp iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ..............................................................................................................i DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH ....................................................................... ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... iii MỤC LỤC ..................................................................................................................iv Phần 1: MỞ ĐẦU ......................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề.............................................................................................................1 1.2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................2 1.3. Yêu cầu .................................................................................................................2 1.4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................3 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .................................................3 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn......................................................................................3 Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................6 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..................................................................................7 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ..............................................................8 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .........................................................8 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................................................8 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................9 2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất......................................10 2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................................................................10 2.2.1.5. Quyền tặng, cho quyền sử dụng đất .............................................................11 2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ...........................................12 2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ...........................................12 2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ...........................................13 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ....................................13 2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất............................13 2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất .......................................14 2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................18 2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh ......................18 2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên .............................................................................................18 v Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......20 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................20 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................20 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................20 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................20 3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................20 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................................20 3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ....................................................................20 3.3.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011 - 2014 ...........................................................................20 3.3.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý ..............21 3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................21 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................21 3.4.2. Phương pháp tổng hợp ....................................................................................21 3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................21 3.4.4. Phương pháp so sánh .......................................................................................21 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................22 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội ......................................................................22 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................22 4.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................22 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo .........................................................................................22 4.1.1.3. Khí hậu .........................................................................................................22 4.1.1.4. Thủy văn .......................................................................................................22 4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................23 4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội .................................................................................23 4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .....................................23 4.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế .......................................................24 4.1.2.3. Thực trạng phát triển đô thị ..........................................................................25 4.1.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ..............................................................25 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội tác động đến việc sử dụng đất đai ...............................................................................................................26 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất .......................................................................27 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................27 vi 4.2.2. Tình hình quản lí đất đai .................................................................................29 4.2.2.1. Tình hình quản lí đất đai ..............................................................................29 4.2.2.2. Tình hình biến động đất đai .........................................................................31 4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng ...........................................................33 4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ..............................................33 4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011-2014 ..................................................................................................38 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................................................46 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển đổi quyền sử dụng đất..........46 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..47 4.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về tặng cho quyền sử dụng đất .............48 4.4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất .....................................................................................................................49 4.4.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về để thừa kế quyền sử dụng đất. .........50 4.4.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về thế chấp quyền sử dụng đất .............51 4.4.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất .....................................................................................................................52 4.4.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .....................................................................................................................53 4.5. Đánh giá chung về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Phan Đình Phùng ................................................................................................................54 4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ...............54 4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ..................................................55 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................57 5.1. Kết luận ..............................................................................................................57 5.2. Đề nghị ...............................................................................................................57 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. C.Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là Luật Đất đai 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong Luật Đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Phường Phan Đình Phùng là phường nằm ở khu vực trung tâm hành chính của thành phố Thái Nguyên. Theo nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được phường quan 2 tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS. Trương Thành Nam, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011- 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường trong thời gian tới. 1.2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2011-2014. - Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. - Đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại yếu kém đó, điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển của phường. 1.3. Yêu cầu - Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan. - Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức. - Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương. 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. - Nắm vững những quy định của Luật Đất đai năm 2003, những đổi mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất. 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm giúp cho cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất * Luật. - Quốc hội, Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua. - Luật Dân sự ngày 14/06/2005 Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. - Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua. * Các văn bản dưới Luật. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. -Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. - Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc 5 ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ. - Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương. * Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 737/2010/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 V/v lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 278/2012/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 9 tháng 3 năm 2012 V/v Sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 V/v lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 8 tháng 9 năm 2014 V/v Ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử 6 dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển quyền SDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp Luật Đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền SDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền SDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. 7 Đến Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước ta đã bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất các hình thức còn lại vẫn được giữ nguyên như trong Luật Đất đai năm 2003. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp; 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng CNHHĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Phường Phan Đình Phùng là phường nằm ở khu vực trung tâm hành chính của thành phố Thái Nguyên, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tư nghị định mới trong lĩnh vực đất đai. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và mới đây là Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý 8 và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền SDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND phường Phan Đình Phùng cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [12] Theo khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 126 của Luật Đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc chuyển đổi quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 190 của Luật Đất đai năm 2013 và 9 trình tự thủ tục chuyển đổi QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 78, điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Luật Đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 106. Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 127 của Luật Đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 106, điều 130, điều 191, điều 192 của Luật Đất đai năm 2013 và trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 10 2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[12] Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại điều 128 của Luật Đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 và trình tự thủ tục cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79, điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế. - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; 11 - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng; - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [12] Tại khoản 5 điều 113 của Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ: 1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. 2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. 3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật Đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc thừa kế quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 119 của Luật Đất đai năm 2013 và trình tự thủ tục thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.5. Quyền tặng, cho quyền sử dụng đất Tặng, cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho 12 người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 của Luật Đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc tặng cho quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 188, điều 191, điều 192 của Luật Đất đai năm 2013 và trình tự thủ tục tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Tại điều 113 và 114 của Luật Đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với việc thế chấp QSDĐ. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của Luật Đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành(01/7/2014) việc thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng theo điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 và trình tự thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 81, điều 84 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại điều 130 của Luật Đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.