Tài liệu ứng dụng công nghệ gis trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn hòa thuận huyện phục hòa – tỉnh cao bằng giai đoạn 2013 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- NÔNG THỊ VÂN Tên đề tài: “ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS TRONG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÒA THUẬN, HUYỆN PHỤC HÒA, TỈNH CAO BẰNG, GIAI ĐOẠN 2013 – 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K43 - QLĐĐ - N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015 Giảng viên hƣớng dẫn : Th.S Nguyễn Văn Hiểu Thái Nguyên - năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập của mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lượng kiến thức đã học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với những kiến thức khoa học. Qua đó sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc say này. Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo và các anh, chị, cô, chú nơi em thực tập tốt nghiệp. Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các đoàn thể, các thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho em những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành báo cáo, sử dụng để phát huy trong cuộc sống cũng như trong sự nghiệp sau này. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu giảng viên trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em thực hiện đề tài này Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các anh, chị và các cô chú công tác tại phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Phục Hòa, đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng song bản khóa luận tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 03 năm 2015 Sinh viên Nông Thị Vân ii DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ Sơ đồ 3.1: Quy trình thành lập bản đồ tra cứu giá đất ..............................................24 Bảng 4.1: Tình hình dân số của TT Hòa Thuận ........................................................28 Bảng 4.2: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thị trấn Hòa Thuận trong những năm gần đây giai đoạn 2013 – 2014...........................................................................33 Bảng 4.3: Số lượng một số vật nuôi chính trên địa bàn thị trấn ...............................33 Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hòa Thuận năm 2014. ......................38 Bảng 4.5: Bảng giá đất ở tại thị trấn Hòa Thuận ......................................................38 Bảng 4.6: Các trường thuộc tính đươ ̣c viế t trong chương trình ................................46 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Cửa sổ làm việc chuyển đổi của lớp đối tượng bản đồ .............................45 Hình 4.2: Cửa sổ chuyển đổi dữ liệu không gian ......................................................45 Hình 4.3: Lưu đồ tổ ng quát công viê ̣c thực hiê ̣n của chương trình ..........................46 Hình 4.4: Cửa sổ tạo thêm trường cho bảng thuộc tính ............................................47 Hình 4.5: Cửa sổ lựa chon các đối tượng ..................................................................48 Hình 4.6: Cửa sổ nhập thông tin cho đối tượng ........................................................48 Hình 4.7: Kết quả thuộc tính của đối tượng ..............................................................49 Hình 4.8. Kết quả cập nhập giá từng thửa.................................................................50 Hình 4.9. Giao diện nhập vị trí giá đất có cùng thuộc tính .......................................51 Hình 4.10. Bộ cơ sở dữ liệu dữ liệu thuộc tính giá đất tại T.T Hòa Thuận – Tỉnh Cao Bằng ...................................................................................................................51 Hình 4.11. Xem thông tin thửa đất bằng thanh công cụ Identify .............................. 52 Hình 4.12. Xem thông tin thửa đất bằng thanh công cụ Hyperlink ..........................52 Hình 4.13. Xem thông tin thửa đất bằng công cụ Select ..........................................53 Hình 4.14: Thao tác tim ̀ kiế m trên bảng thuộc tính ..................................................53 Hình 4.15. Giao diện xuất bản đồ ............................................................................. 54 Hình 4.16. Giao diện xuất báo cáo ............................................................................54 Hình 4.17. Giao diện xuất bảng dữ liệu .................................................................... 55 Hình 4.18. Kết quả bản đồ giá đất T.T Hòa Thuận năm 2013 – 2014 ......................55 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CP Chính Phủ GIS Hệ thống thông tin địa lý HĐND Hội đồng nhân dân T.T Thị Trấn VNĐ Việt Nam Đồng v MỤC LỤC Phần 1: MỞ ĐẦU ......................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1 1.2. Mục tiêu của đề tài ...............................................................................................2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2 1.3. Mục đích của đề tài ..............................................................................................2 1.4. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................3 1.5. Ý nghĩa của đề tài. ................................................................................................3 1.5.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...............................................3 1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn ..............................................................................................3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.........................................................................4 2.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................................4 2.1.1. Các văn bản ban hành .......................................................................................4 2.1.2. Quy định về ban hành giá đất ............................................................................4 2.2. Cơ sở khoa học .....................................................................................................5 2.2.1. Một số khái niệm liên quan đến giá đất. ...........................................................5 2.2.2. Nguyên tắc định giá đất.....................................................................................9 2.2.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản ...................................................10 2.2.4. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai .............................................11 2.2.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..............................................................11 2.2.6. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) ......................................................................14 2.2.7. Phần mềm ArcGIS ..........................................................................................17 2.3. Tình hình nghiên cứu sử dụng đất ở Việt Nam và trên thế giới ........................18 2.3.1.Ứng dụng GIS ở Việt Nam ..............................................................................18 2.3.2 Ứng dụng GIS trên thế giới .........................................................................20 PHẦN III: ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..22 3.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................22 vi 3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................22 3.2.1. Phạm vi không gian:........................................................................................22 3.2.2. Phạm vi thời gian: ...........................................................................................22 3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................22 3.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................22 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .............................................................22 3.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất bằng công nghệ GIS ................22 PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................25 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu ...................................25 4.1.1 Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên ....................................................................25 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................28 4.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa ........................................................................................................35 4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hòa Thuận ..............................................37 4.2. Tình hình giá đất tại khu vực nghiên cứu trong năm 2013- 2014 ......................38 4.2.1. Tình hình biến động giá đất của thị trấn Hòa Thuận theo khung giá của tỉnh Cao Bằng năm 2013 – 2014 ......................................................................................41 4.3. Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất .........................................42 4.3.1. Thu thập thông tin cơ sở dữ liệu .....................................................................42 4.3.2. Chuẩn hóa và chuyển dổi dữ liệu ....................................................................42 4.3.3. Nhập dữ liệu ....................................................................................................43 4.3.4. Biên tập dữ liệu ...............................................................................................43 4.3.5. Kiểm tra sản phẩm ..........................................................................................43 4.4. Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng bản đồ tra cứ giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận – Tỉnh Cao Bằng. ............................................................................43 4.4.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu ...................................................................................44 4.5. Ứng dụng phần mềm ArcGIS vào công tác quản lí giá đất ...............................50 4.5.1. Cập nhập giá ....................................................................................................50 4.5.2. Xem thông tin thửa đất ....................................................................................52 vii 4.5.3. Tìm kiếm thửa đất ...........................................................................................53 4.5.4. Xuất dữ liệu .....................................................................................................54 4.6. Nhâ ̣n xét chung ..................................................................................................56 Phần V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................57 5.1. Kết luận ..............................................................................................................57 5.2. Kiến nghị ............................................................................................................57 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................60 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai là phương tiện thiết yếu của mọi hoạt động sống là nền tảng cơ bản không thể thiếu cho sự phát triển của con người. Hiện nay vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất ngày càng trở nên có giá trị. Giá đất và việc giải quyết các vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. Trong nhiều năm gần đây công nghệ GIS ngày càng được phát triển và tăng nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển mạnh mẽ công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo. Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực quản lý đất đai sẽ làm tiền đề cho việc quản lý giá đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết. Thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa, tỉnh Cao Bằng là một thị trấn ở miền núi Đông Bắc. Do điều kiện kinh tế môi trường phát triển kéo theo đó giá đất cũng có nhiều sự biến động qua các năm, các kĩ thuật máy móc còn hạn chế, cần có những nghiên cứu lại để đảm bảo được sự bình ổn giá đất. Chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp. Giá đất đã có những biến động đáng kể cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay. Khi chưa sử dụng công nghệ GIS sự chuyển dịch, biến động không ngừng của giá đất. Các số liệu điều tra cơ bản, các loại bản đồ sổ sách chưa 2 được thống nhất, lưu trữ cồng kềnh, tra cứu thông tin khó khăn, làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều vướng mắc. Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng công nghệ GIS trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa – tỉnh Cao Bằng, giai đoạn 2013 - 2014” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất trên toàn địa bàn thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa – tỉnh Cao Bằng trong những năm tiếp theo. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thành lập bản đồ tra cứu giá đất phục vụ cho công tác xác định và quản lý giá đất trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa - Cao Bằng. Phục vụ hiệu quả cho công tác đánh giá giá đất giai đoạn 2013 – 2014. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa - Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2014. - Nghiên cứu chênh lệch giá đất do Nhà nước quy định. - Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất. - Theo dõi sự biến động giá đất ở, trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa - Cao Bằng giai đoạn 2013 – 2014. 1.3. Mục đích của đề tài - Nghiên cứu và xác định đánh giá thực trạng giá biến động giá đất ở, Trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận, huyện Phục Hòa. - Ứng dụng công nghệ GIS để đánh giá thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hòa Thuận huyện Phục Hòa giai đoạn 2013 – 2014. 3 1.4. Yêu cầu của đề tài - Cần phải nắm rõ những yêu cầu trong quá trình nghiên cứu: Chính xác, trung thực và đầy đủ. - Dữ liệu và số liệu: Cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính. - Trang thiết bị cần thiết: Bản đồ địa chính, giá đất tại huyện Phục Hòa, máy vi tính, các thiết bị liên quan … - Phương pháp: Phù hợp, đạt hiệu quả nhất trong quá trình nghiên cứu. 1.5. Ý nghĩa của đề tài. 1.5.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Giúp sinh viên hoàn thiện hơn các kiến thức đã học để đưa ra thực tiễn tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian học hỏi, tiếp xúc với thực tế hiểu hơn về ứng dụng GIS trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, tại địa điểm thực tập trước khi ra trường. 1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác ứng dụng GIS xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. - Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của sự biến động giá đất. - Làm tài liệu tham khảo cho khóa sau. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở pháp lý 2.1.1. Các văn bản ban hành Ngày 15 tháng 05 năm 2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐCP quy định quy định về giá đất. - Nghị định này quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 và thay thế các Nghị định sau:[13]. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại [11]. - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP [12]. - Bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần. 2.1.2. Quy định về ban hành giá đất Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003 [10]. Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003. Căn cứ Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm 2012. Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 5 Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Thực hiện Nghị quyết số 27/2012/NQ-HĐND ngày 13 tháng 12 năm 2012 của Hội đồng nhân dân tỉnh Cao Bằng khoá XV kỳ họp thứ 5 về Bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 1595/TTr-STNMT ngày 17 tháng 12 năm 2012. Quyết định ban hành bảng giá đất năm 2013. Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 2011/TTr-STNMT ngày 19 tháng 12 năm 2013. Quyết định ban hành bảng giá đất năm 2014. 2.2. Cơ sở khoa học 2.2.1. Một số khái niệm liên quan đến giá đất. 2.2.1.1. Khái niệm giá đất “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” [10]. Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế 6 của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán. 2.2.1.2.Khái niệm về định giá đất Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố và phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó [2]. 2.2.1.3. Khái niệm về thị trường đất đai Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994), là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ. Nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác 7 định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó [1]. Thị trường (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay [1]. 2.2.1.4. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta: “ Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau: (1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. (2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất. (3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. (4) Định giá đất” Như vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt với đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thỏa thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất. Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng nhiều 8 phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá. Cụ thể ở Việt Nam hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản đã được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng giả định [2]. Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong những trường hợp sau: - Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường. - Định giá cho mục đích bảo hiểm. - Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác. Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị trường có thể 9 xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác [2]. Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra. Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được thực tế. (Hoàng Văn Hùng và cộng sự 2013). 2.2.2. Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc thay thế + Giá đất tuân thủ nguyên tắc thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể. + Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. - Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: + Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả. 10 + Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất. Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiểu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. - Nguyên tắc biến động: + Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố và những biến động của chúng. 2.2.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia [1]. Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động sản. Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu...). Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh toán của xã hội) và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người cần bán. Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì chúng ta có giá 11 cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu. 2.2.4. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai. Cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước ta được phân làm các lĩnh vực đó là: chính sách về giá đất; thu tiền sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí [1]. 2.2.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt [3]. 1. Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. a) Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính…[3]. 12 b) Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. c) Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. d) Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước. e) Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. 2. Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cảđất đai trong địa phương đó [3]. a) Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. b) Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...