Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC
TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT
PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1.1.
Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước. Không ai có thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với cuộc sống của con
người, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh, quốc
phòng của mỗi quốc gia.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội. Đặc biệt, khi
nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc
biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng cũng
như mức độ phức tạp. Tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài với số lượng các vụ khiếu
kiện ngày càng nhiều là vấn đề rất đáng được quan tâm. Tranh chấp đất đai phát sinh
nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến các mặt của đời sống xã hội như: Làm đình đốn sản xuất,
ảnh hưởng đến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, đến phong tục, đạo đức tốt đẹp
của người Việt Nam, thậm chí có thể gây ra sự mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã
hội. Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ dễ dẫn đến “điểm
nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước. Vì vậy, việc
nghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là rất cần thiết
trong giai đoạn hiện nay. Đây cũng là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và các cấp, các
ngành đặc biệt quan tâm.
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm ổn
định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm mục đích giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai
phát sinh. Tuy nhiên, các quy định về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
còn chồng chéo và nhiều thiếu sót nên dẫn đến thực tiễn việc giải quyết tranh chấp đất đai
còn gặp nhiều khó khăn và chưa thể giải quyết triệt để các tranh chấp phát sinh. Có thể
khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại việc khó khăn, phức
tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung.
1
Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranh
chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền trong những năm gần đây là việc làm cần
thiết, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật
về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao
hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho
công dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay. Với nhận
thức như vậy, tác giả lựa chọn đề tài " Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và
thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột” làm luận văn thạc sĩ luật
học của mình.
1.2.
Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Đề tài “Pháp Luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn
thành phố Buôn Ma Thuột” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về tranh
chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật
và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam.
Để đạt được mục đích nói trên, luận án có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân và thông qua Ủy ban nhân dân. Cụ thể là,
nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cũng như
các khái niệm khác có liên quan, để từ đó phân tích đặc điểm của tranh chấp đất đai, phân
loại tranh chấp đất đai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp đất đai và xác định vai trò
giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân và thông qua Ủy ban nhân dân.
Nghiên cứu những vấn đề lý luâ ̣un về quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai.
- Nghiên cứu các yếu tố chi phối viê ̣uc giải quyết tranh chấp đất đai bằng T òa án;
căn cứ đánh giá hiê ̣uu quả và các yếu tố quyết định hiê ̣uu quả của viê ̣uc giải quyết tranh chấp đất
đai tại Toà án.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luâ ̣ut về giải quyết tranh chấp đất đai và thực
tiễn áp dụng pháp luâ ̣ut để giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Buôn Ma
2
Thuột, từ đó chi ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất
đai hiê ̣un nay.
- Nêu các phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hoàn
thiê ̣un các quy định của pháp luâ ̣ut về giải quyết tranh chấp đất đai, giup các cơ quan chức
năng nói chung và tòa án nói riêng giải quyết các tranh chấp này mô ̣ut cách có hiê ̣uu quả,
tránh viê ̣uc khiếu kiê ̣un kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mă ̣ut của đời sống xã hô ̣ui.
1.3.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Các loại tranh chấp về đất đai rất đa dạng và phức tạp, bao gồm có nhiều chủ thể
tham gia vào quan hệ tranh chấp này, như tranh chấp giữa hai người sử dụng đất với nhau
về hoặc tranh chấp về giá đền bù đất đai của cơ quan hành chính nhà nước cho người dân.
Nếu phân loại theo quan hệ tranh chấp đất đai thì có tranh chấp đất đai theo quan hệ dân
sự và tranh chấp đất đai theo quan hệ hành chính. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu
của đề tài, tác giả đề chi đề cập, tìm hiểu, phân tích về những tranh chấp đất đai giữa công
dân với nhau, hay những tranh chấp đất đai thuộc quan hệ về dân sự giữa các công dân
với nhau.
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả cũng chi nghiên cứu, tìm hiểu về pháp
luật giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma
Thuột theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.4.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung về
tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau; thực
tiễn công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột thông
qua một số vụ án cụ thể trong những năm gần đây.
- Các quy định hiện hành của Pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai.
- Thực tiễn tranh chấp đất đai và các hướng giải quyết các tranh chấp đất đai trên
địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột.
1.5.
Những điểm mới của đề tài
Thứ nhất, đề tài đã nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện khái niệm tranh
chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai; đưa ra quan niệm về quyền sử dụng đất, qua
3
đó làm rõ bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai; các hình thức giải quyết tranh chấp; xác
định được các yếu tố chi phối viê ̣uc giải quyết tranh chấp đất đai bằng.
Thứ hai, đề tài đã phân tích và đánh giá một cách toàn diện và khách quan thực
trạng các quy định của pháp luật nội dung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp
đất đai cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai để giải quyết các tranh chấp đất đai
tại nước ta. Đã chi ra được những ưu điểm và hạn chế trong các quy định pháp luật đất đai
và việc áp dụng pháp luật vào giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam để làm cơ sở hoàn
thiện pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam, đảm bảo công bằng
và ổn định xã hội.
Thứ ba, đề tài đã đề ra được phương hướng và các giải pháp đồng bộ và cụ thể để
khắc phục những hạn chế, khó khăn, bất cập góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai ở nước ta nhằm đảm bảo hiệu quả trong giải quyết tranh chấp đất
đai bằng tòa án trong tình hình hiện nay.
1.6.
Ý nghĩa nghiên cứu đề tài
Đây là đề tài nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện về tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma
Thuột. Những kết luận và đề xuất, kiến nghị mà đề tài nêu ra đều có cơ sở khoa học và
thực tiễn. Vì vậy, chung có giá trị tham khảo trong việc sửa đổi pháp luật.
Những kết quả nghiên cứu của đề tài có thể có giá trị tham khảo đối với những
người làm công tác giải quyết các tranh chấp về đất đai ở nước ta hiện nay.
1.7.
Phương pháp nghiên cứu
Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên
cứu sau:
- Phương pháp lịch sử: là phương pháp nghiên cứu bằng cách tìm nguồn gốc phát
sinh, quá trình phát triển để phát hiện bản chất và quy luật vận động của đối tượng. Nghĩa
là từ việc làm rõ những nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai để nắm rõ quá trình phát
triển tranh chấp, bản chất của tranh chấp. Đồng thời trên cơ sở nghiên cứu, đối chiếu với
các văn bản pháp luật cũ có liên quan để làm nổi bật những điểm mới, tiến bộ của các quy
định pháp luật hiện tại, nhằm phát hiện những điểm phù hợp hoặc thiếu sót của quy định
pháp luật tương ứng.
4
- Phương pháp phân tích – tổng hợp: Là việc nghiên cứu lý thuyết, bắt đầu từ phân
tích các tài liệu có liên quan để tìm ra cấu truc, các xu hướng phát triển của những vấn đề
liên quan đến tranh chấp đất đai và pháp luật điều chinh. Từ đó tổng hợp chung lại để xây
dựng thành những lý thuyết chọn lọc, những thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên
cứu.
- Phương pháp đánh giá: Từ việc nghiên cứu, phân tích theo quá trình phát sinh,
phát triển của sự việc tranh chấp đất đai và pháp luật có liên quan, tác giả đưa ra những
đánh giá, nhận định để làm rõ mối quan hệ giữa tranh chấp đất đai và pháp luật điều chinh
cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai.
`Ngoài ra, để hoàn thành luận văn này, tác giả còn sử dụng các biện pháp như so
sánh, đối chiếu, phân tích số liệu thống kê.
1.8.
Bố cục của luận văn
Kết cấu bài luận văn gồm 05 phần như sau:
Phần 1: Mở đầu;
Phần 2: Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và pháp luật giải quyết tranh
chấp đất đai;
Phần 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
Thành phố Buôn Ma Thuột;
Phần 4: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai;
Phần 5: Kết luận.
5
PHẦN 2:
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP
LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
2.1.
Khái quát chung về tranh chấp đất đai
2.1.1. Khái niệm
2.1.1.1. Tranh chấp đất đai
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau,
cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chi được giao quyền sử dụng cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân...thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp đất đai vẫn xảy ra phổ
biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống kinh
tế - xã hội. Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết vấn đề trên.
Vậy tranh chấp đất đai là gì? Khái niệm này tưởng chừng đơn giản nhưng nhưng lại có
nhiều ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần giải quyết đối với
các tranh chấp đất đai.
Khái niệm “Tranh chấp đất đai” được nêu ra tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai
năm 2013 như sau: “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Hay nói cách khác, tranh chấp
đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa các đương sự
trong qua trình quản lý và sử dụng đất đai. Như vậy, tranh chấp đất đai chính là các mâu
thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ cho
rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm.
Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong luật đất đai là một khái
niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất,
tranh chấp về địa giới hành chính. Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa
người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với nhà nước (về vấn đề bồi thường
đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về
quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, mục đích sử dụng đất hoặc về
quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất,…Đất đang có tranh chấp cũng có
6
thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất
hợp pháp.
2.1.1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt đô ̣ung của các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hê ̣u đất
đai trên cơ sở pháp luâ ̣ut để bảo vê ̣u quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Qua
viê ̣uc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hê ̣u đất đai được điều chinh phù hợp với lợi
ích của Nhà nước, lợi ích xã hô ̣ui và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nô ̣ui
bô ̣u nhân dân, làm cho những quy định của pháp luâ ̣ut đất đai được thực hiê ̣un trong cuô ̣uc
sống.
Như vâ ̣uy, có thể hiểu rằng giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách thức
phù hợp trên cơ sở pháp luâ ̣ut nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nô ̣ui bô ̣u
nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buô ̣uc bên
vi phạm phải gánh chịu hâ ̣uu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường
pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Hay nói cách khác , giải quyết tranh
chấp đất đai là viê ̣uc vâ ̣un dụng đung đắn các quy định của pháp luâ ̣ut vào giải quyết các
mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vê ̣u các
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Viê ̣uc giải quyết các tranh chấp đất đai
là mô ̣ut trong những biê ̣un pháp quan trọng để pháp luâ ̣ut đất đai phát huy được vai trò trong
đời sống xã hô ̣ui.
2.1.2. Đặc điểm
Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội, có thể xảy ra ở mọi luc, mọi nơi. Ở các
vùng, miền khác nhau và tranh chấp đất đai có những nét riêng. Để phân biệt được tranh
chấp đất đai với các loại tranh chấp thông thường khác, tranh chấp đất đai mang những
đặc điểm riêng sau đây:
2.1.2.1. Chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở
hữu.
Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nước ta có 3 hình thức sở hữu về đất
đai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân, nên đối tượng của tranh
chấp chính là quyền sở hữu đất đai. Sau Hiến pháp năm 1980 thì nhà nước ta chi công
7
nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân, Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu. Nguyên tắc này đã được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp
2013. Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Với tư cách là người đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau:
- Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất thông
qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức
giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Theo tác giả, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý thì người sử dụng đất không hoàn toàn không có quyền
sở hữu về đất đai, mà ở đây là họ có quyền sở hữu hạn chế. Sở dĩ như vậy là vì người có
quyền sử dụng đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong những trường hợp
nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Nhà nước với những
đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ thống chính trị, là công cụ để
nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ đại diện. Nhà nước trao
quyền sử dụng cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
một cách đầy đủ gần như quyền sở hữu tài sản. Nhà nước có chức năng thống nhất quản
lý các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội, trong đó có chức năng thống nhất quản lý
về đất đai. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sở
hữu về đất đai tuy nhiên lại không trực tiếp sử dụng đất đai.
2.1.2.2. Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản.
8
Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền về tài sản. Trong đó đất đai
thuộc loại tài sản là bất động sản1. Pháp luật quy định về quyền sở hữu đối với tài sản bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật. Như vậy, khi phát sinh tranh chấp, chủ thể tham gia quan hệ tranh
chấp về tài sản có thể là chủ sở hữu đối với tài sản đó. Tuy nhiên, riêng với loại tài sản là
đất đai thì chủ thể của quan hê ̣u tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đối với tài
sản. Đối với các loại tài sản khác như: xe máy, ô tô, máy tính,…thuộc quyền sở hữu của
một cá nhân hay tổ chức nào đó. Khi tranh chấp về quyền sở hữu các loại tài sản này phát
sinh thì đối tượng của tranh chấp là quyền sở hữu tài sản. Nhưng đối với đất đai, loại tài
sản đặc biệt này không thuộc sở hữu riêng của bất cứ cá nhân hay tổ chức nào, nên đối
tượng tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu mà là chi là quyền quản lý, sử dụng
đất và mô ̣ut số lợi ích vâ ̣ut chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng loại tài sản đă ̣uc
biê ̣ut này. Như đã phân tích ở trên về đặc điểm liên quan đến chủ thể của tranh chấp đất
đai, có thể thấy rằng đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản
mà chi là quyền sử dụng, quản lý tài sản. Quyền sở hữu đất đai không thuộc về chủ thể
tranh chấp là cá nhân, tổ chức mà thuộc quyền sở hữu của toàn dân. Quyền sở hữu chi có
thể trở thành đối tượng của tranh chấp đất đai trong các vụ việc liên quan đến chủ quyền
lãnh thổ quốc gia. Giả sử khi Trung Quốc thực hiện việc xâm chiếm quần đảo Hoàng Sa
của Việt Nam. Nếu Việt Nam khởi kiện ra Tòa án Quốc tế để giải quyết tranh chấp thì có
thể xác định đối tượng của tranh chấp này là quyền sở hữu đất đai và chủ thể tranh chấp
là toàn dân, là quốc gia Việt Nam.
Điều này hoàn toàn phù hợp với điều kiện của một quốc gia nói chung và đất nước
Việt Nam ta nói riêng, bởi lẽ sở hữu tư nhân đối với đất đai trong điều kiện nước ta hiện
nay có nguy cơ dẫn đến một số hệ lụy mà chung ta không mong muốn. Nước ta đang
thực hiện quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, việc thiết lập chế độ sở hữu tư nhân về
đất đai là một yếu tố cản trở đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội. Bởi vì, quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa đòi hỏi chuyển một diện tích đất nông nghiệp sang sử dụng vào
mục đích phi nông nghiệp. Sở hữu tư nhân đất đai sẽ đặt nhà đầu tư vào chỗ phải thỏa
thuận với quá nhiều người dân, chi một người không đồng ý với phương án chung là kế
1
Điều 174 Bộ luật dân sự 2004
9
hoạch đầu tư khó triển khai thực hiện. Việc người dân ra giá đến 1 tỷ đồng cho 1m2 đất ở
trung tâm Hà Nội đã là minh chứng đầy thuyết phục cho lo ngại này. Mặt khác, những
người tư hữu riêng lẻ cũng khó có điều kiện thỏa thuận với nhà đầu tư theo giá có lợi cho
họ. Kết quả là sở hữu tư nhân đất đai vừa cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước, vừa không có cơ chế bảo vệ được lợi ích của nhà đầu tư và của chính người
dân. Hơn nữa, sở hữu tư nhân đất đai sẽ dẫn đến kết quả là sự tập trung đất đai trong tay
một số người có nhiều tiền, dẫn đến có người sở hữu quá nhiều đất, có người lại không có
một tấc đất. Rất dễ thấy điều này thông qua các minh chứng trong lịch sử. Với chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai, người sở hữu đất có quyền đối xử với đất như đối với tài sản
riêng, có quyền mua bán, chuyển nhượng, bỏ hoang không sử dụng, cũng như chuyển
mục đích sử dụng. Không ai có quyền thu hồi, sử dụng đất của người khác nếu không
được chủ đất cho phép. Do đất là tài sản riêng nên người dân có quyền định đoạt nó như
hàng hóa trên thị trường bất động sản. Lợi dụng khó khăn hoặc kém hiểu biết của nông
dân, một bộ phận người có nhiều tiền có thể thu gom đất đai để trở thành địa chủ. Điều
này đã diễn ra trong cải cách ruộng đất của chế độ Mỹ - Diệm những năm 60 của thế kỷ
XX ở miền Nam nước ta. Ngay cả ở giai đoạn hiện nay, nếu duy trì phổ biến sở hữu tư
nhân về đất đai cũng sẽ dẫn đến tình trạng người có nhiều tiền thu gom đất đai và chi sử
dụng đất vì mục đích cá nhân như làm trang trại để nghi ngơi, giải trí, cho thuê nhằm
kiếm lời… Đây sẽ là nguyên nhân dẫn đến một bộ phận nông dân đói nghèo vì không có
đất. Chung ta không bao giờ lại muốn làm cách mạng bao nhiêu năm để rồi đưa người
nông dân Việt Nam trở về chế độ nông nô - địa chủ như trước kia. Nếu sự tích tụ, tập
trung đất vào tay một ít người, thì bao nhiêu năm nữa chung ta mới có thể giải quyết hết
hậu quả những người nông dân không có đất, không còn kế sinh nhai, khi đa phần đất
nông nghiệp được chuyển giao theo con đường sở hữu tư nhân cho một số người. Ngoài
ra, trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, không ai có quyền ngăn cản người chủ đất sử
dụng đất theo ý họ, vì đất là tài sản riêng của họ. Lý do này còn khiến đất đai có xu
hướng được sử dụng không hiệu quả, không vì mục đích sinh tồn của đa số dân cư. Với
quan niệm rằng, mưu sinh là quyền của tất cả mọi người, do đó, ngay cả khi việc sử dụng
đất chưa được hiệu quả như chung ta mong muốn, nhưng nó giup cho nhiều người nông
dân sinh sống thì giao đất cho nông dân như hiện nay còn tốt hơn vạn lần chế độ sở hữu
10
tư nhân về đất đai khiến đất đai trở thành phương tiện giữ của hay tiêu khiển của người
giàu. Dưới thời phát xít, Nhật chiếm đóng nước ta, bắt dân ta nhổ lua trồng đay đã dẫn
đến bao nhiêu người nông dân bị chết đói. Trong những năm vừa qua, khi Nhà nước cho
phép người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền này, nhiều gia đình dân tộc thiểu
số ở Tây Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long đã vì khó khăn, vì tham lời trước mắt mà
bán đất trở nên nghèo đói khiến Nhà nước phải cứu trợ bằng cách giao đất khác cho họ
tiến hành sản xuất. Nếu đất đai thuộc sở hữu tư nhân, khi nhiều hộ nông dân nghèo mất
đất, Nhà nước muốn mua lại đất để giao cho họ cũng không thể thực hiện được.
Với cách hiểu như trên, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là một phạm trù,
thuật ngữ lý thuyết, trừu tượng thuần tuy, không có giá trị thực thi. Sở hữu toàn dân về
đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích
của chính mình. Sở hữu toàn dân tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi
ích của người lao động tốt nhất.
2.1.2.3. Đất đai có ý nghĩa đặc biệt về mặt kinh tế, chính trị và xã hội.
Về mặt kinh tế, trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với
chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động (xây dựng nhà
cửa, vật kiến truc, công trình công nghiệp,….); là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các
ngành khai thác khoáng sản). Trong các ngành nông-lâm nghiệp, đất đai là yếu tố tích
cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối
tượng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, đào xới....) và
công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Quá trình sản xuất
nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu, quá trình sinh học tự nhiên của
đất.
Về mặt xã hội, thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai người, sự
hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh thành
tựu kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử
dụng đất đai. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con người
còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong
sản xuất nông nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất
đai từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn, vừa là không gian và
11
địa bàn của khu vực. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất
để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứng
nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ càng rõ
nét trong các khu vực kinh tế phát triển. Kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng
dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng. Những sai
lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại môi trường
đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên
quan trọng và mang tính toàn cầu. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chi tác động
đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh
nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của
khu vực Đông Nam á, chung ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông
đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn
Lào không thể có được. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia
và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các
sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là
điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một
ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì
cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con
người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng
đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn
đất đai như ngày nay.”
Chính từ mối quan hệ mật thiết giữa đất đai với tình hình kinh tế, xã hội có thể
đánh giá rằng đất đai có ý nghĩa không hề nhỏ về chính trị. Đất đai mang đến nguồn lợi
cho một quốc gia, thể hiện chủ quyền lãnh thổ của một tổ quốc. Hơn nữa đất đai là một
bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình thành, tồn tại và phát triển
12
cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta
đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải tạo đất, cũng như xương máu để gìn giữ từng tấc
đất của quốc gia. Vì vậy, đất đai phải thuộc sở hữu chung của toàn dân, không thể thuộc
về bất cứ một cá nhân, tổ chức nào. Nếu chung ta thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai và
cho phép người nước ngoài thỏa thuận mua bán đất với tư nhân, thì nguy cơ mất nước từ
hệ lụy của nền kinh tế thị trường sẽ thành hiện thực và thành quả đấu tranh kiên cường để
giành độc lập của dân tộc ta sẽ có nguy cơ bị triệt tiêu bởi thế lực của đồng tiền. Chắc hẳn
trong số chung ta, không ai muốn ở thủ đô Hà Nội hay bất cứ một nơi nào trên đất nước
ta sẽ hình thành một khu phố của người nước ngoài, nơi người Việt Nam khó có thể đi lại
tự do. Nhưng nếu chung ta cho phép người nước ngoài mua nhà đất một cách tự do,
những người có nhiều tiền và đang được lợi từ tỷ giá chính thức khiến đồng Việt Nam bị
đánh giá cao dễ dàng sở hữu nhiều diện tích đất ở nước ta. Khi đó, nhân danh quyền của
chủ nhà, họ sẽ đặt hàng rào đối với người Việt Nam. Rõ ràng, đất đai không chi có những
vai trò quan trọng về kinh tế, xã hội như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính
trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có
được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một
quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị
trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua
các thế hệ... Chính vì vậy, tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, thu hut sự
quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để gây điểm nóng về chính trị.
2.1.2.4. Đất đai có sự ảnh hưởng trực tiếp và lớn lao đến lợi ích của mọi thành
viên trong xã hội.
Tranh chấp đất đai xảy ra ảnh hưởng không chi các cá nhân mà còn cả các thành
viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cư, v.v…. Tranh chấp đất đai còn phản ánh
phong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng xử không giống nhau của từng nhóm
người, từng cộng đồng dân cư ở các vùng, miền khác nhau. Do đó, tính chất của tranh
chấp đất đai rất phức tạp và thường là gay gắt, quyết liê ̣ut hơn các loại tranh chấp khác nên
không chi ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh
hưởng đến lợi ích của Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mă ̣ut của đời sống kinh tế
xã hô ̣ui như: Tác đô ̣ung không tốt đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây nên sự căng thẳng,
13
mất đoàn kết, mất ổn định trong nô ̣ui bô ̣u nhân dân; làm cho những quy định của pháp luâ ̣ut
đất đai cũng như những đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước không được thực
hiê ̣un mô ̣ut cách triê ̣ut để; làm cho việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
2.1.2.5. Trong điều kiêṇi nền kinh tế thị trừng như hiêṇi nay, các tranh chấp
đất đai trở nên rất đa dạng.
Đất đai không chi đơn thuần là tư liê ̣uu sản xuất đă ̣uc biê ̣ut quan trọng không thể thay
thế mà nó đã trở thành mô ̣ut thứ hàng hoá đă ̣uc biê ̣ut. Đất đai có tính cố định vị trí, không thể
di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và
chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các
hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất, do đó đất đai là có hạn. Tuy nhiên,
giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị
lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn,
các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều
kiện kém hơn. Khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện
xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Do sự tác đô ̣ung của quy luâ ̣ut thị
trường nên giá đất thường xuyên biến đô ̣ung, vì vâ ̣uy viê ̣uc quản lý và sử dụng đất không chi
là viê ̣uc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà còn cả phần giá trị sinh lời của nó. Chính vì
vậy, các tranh chấp liên quan đến đất đai cũng trở nên đa dạng và gày càng phức tạp, bao
gồm: các tranh chấp liên quan đến ranh giới thửa đất, tranh chấp tài sản gắn liền trên đất,
rồi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bổi thường khi Nhà nước thu hồi đất…
v.v….
2.1.3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai xảy ra là hâ ̣uu quả của những nguyên nhân nhất định. Nó là biểu
hiê ̣un cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất
với nhau. Trong những năm vừa qua tranh chấp đất đai đã diễn ra ở hầu hết các địa phương
trong cả nước. Tuy mức đô ̣u, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chấp đất
đai đã gây ra những hâụu quả năng
̣u nề ảnh hưởng đến trâṭu tự, an toàn xã hô ̣ui. Vì vâỵu phải căn cứ
vào thực trạng sử dụng đất, vào đường lối chính sách của Nhà nước, vào những văn bản pháp
luâṭu để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, từ đó có những biê ̣un pháp giải
14
quyết tranh chấp mô ̣ut cách thoả đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những
tranh chấp đất đai có thể xảy ra.
Từ thực tế những vụ việc tranh chấp đất đai đã xảy ra, có thể rut ra mô ̣ut số nguyên nhân
chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do lịch sử để lại, chiến tranh, sự thay đổi về chế đô ̣u sở hữu về đất đai,
sự đổi mới về chính sách kinh tế. Đó là những vấn đề lịch sử để lại và hâ ̣uu quả là ngày
hôm nay chung ta đang phải giải quyết nhiều các tranh chấp về đất đai với tính chất phức
tạp, mức đô ̣u gay gắt, có những tranh chấp rất khó giải quyết. Chiến tranh đã làm thay đổi
chủ thể sử dụng đất, về ranh giới đất đai gây ra những dạng tranh chấp như: Tranh chấp
giữa chủ sử dụng trước đây (đi chiến đấu lâu ngày trở về, chạy nạn v.v..) với người đang
chiếm hữu đất, tranh chấp về ranh giới đất đai do người có đất đi sơ tán, chạy loạn khá
lâu v.v.. Viê ̣uc thay đổi chế đô ̣u sở hữu về đất đai đã khiến những tranh chấp về viê ̣uc trưng
thu, trưng dụng, thu hồi đất xảy ra. Về chính sách kinh tế, các chủ trương hợp tác hóa
trong sản xuất nông nghiê ̣up, xây dựng các hợp tác xã đã gây ra không ít các tranh chấp về
đất nông nghiê ̣up ở khu vực nông thôn.
Thứ hai, do sự yếu kém trong quản lý Nhà nước về đất đai: Trước đây viê ̣uc quản
lý đất đai không tâ ̣up trung, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành có quyền
quản lý dẫn đến viê ̣uc quản lý đất đai thiếu chăṭu chẽ, chồng chéo nhau, còn nhiều sơ hở. Có thời
kỳ, mỗi loại đất do mô ̣ut ngành quản lý. Đất nông nghiê ̣up do ngành nông nghiê ̣up quản lý. Đất
lâm nghiê ̣up do ngành lâm nghiê ̣up quản lý. Đất chuyên dùng, thuô ̣uc ngành nào ngành ấy quản lý
dẫn đến tranh chấp giữa chủ sử dụng đất nông nghiê ̣up với chủ sử dụng đất lâm nghiê ̣up, cũng
như với chủ sử dụng đất chuyên dùng. Có loại đất do nhiều cơ quan quản lý nhưng cũng có loại
không do cơ quan nào quản lý, dẫn đến không nắm được biến đô ̣ung khai thác, sử dụng. Tạo tiền
đề cho tranh chấp xảy ra.
Thứ ba, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường: Viê ̣uc kinh tế phát triển mạnh
mẽ, công nghiê ̣up hóa, hiê ̣un đại hóa đã về đến cả những vùng nông thôn đã mang lại không
ít đổi thay cho bô ̣u mă ̣ut đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những tác đô ̣ung tích cực của cơ chế
thị trường vẫn còn không ít những vấn đề khiến ta phải suy nghĩ. Mô ̣ut trong số đó là tình
trạng tranh chấp đất đai đang có chiều hướng gia tăng. Giá đất leo thang, “sốt đất” cục bô ̣u
diễn ra liên tục. Chi cần mô ̣ut con đường mới mở, mô ̣ut dự án phát triển công nghiê ̣up chuẩn
15
bị được triển khai lâ ̣up tức giá đất khu vực đó tăng lên gấp hàng chục lần. Người nông dân
đua nhau “đổi đất thành vàng”. Có những thửa đất trước đây hầu như không ai ngó ngàng
gì đến nay trở thành tâm điểm của mọi sự chu ý. Nói tóm lại, tranh chấp đất đai do ảnh
hưởng của cơ chế thị trường là mô ̣ut vấn đề mà chung ta sẽ phải đối mă ̣ut và giải quyết
không chi trong mô ̣ut năm, hai năm mà là trong rất nhiều năm nữa.
Ngoài những nguyên nhân trên thì công tác tuyên truyền phổ biến pháp luâ ̣ut đất đai
chưa được coi trọng làm cho nhiều văn bản pháp luâ ̣ut đất đai của Nhà nước chưa được
phổ biến sâu rô ̣ung trong nhân dân. Do đó, mô ̣ut bô ̣u phâ ̣un nhân dân ý thức pháp luâ ̣ut chưa
cao, chưa tuân thủ nghiêm chinh các quy định của pháp luâ ̣ut đất đai. Chuyển quyền sử
dụng đất trái pháp luâ ̣ut hoă ̣uc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
diễn ra khá phổ biến. Trong cơ chế thị trường quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao
nên nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luâ ̣ut, đòi lại nhà đất đã bán... cũng là mô ̣ut trong
những nguyên nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên gay gắt.
2.1.4. Phân loại tranh chấp đất đai
Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giup cho các cơ quan có thẩm
quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa ra các
quyết định đung đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai.
Xuất phát từ yếu tố đất đai là mô ̣ut loại tài sản đă ̣uc biê ̣ut, không thuô ̣uc quyền sở hữu
của các bên tranh chấp; căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp
đất đai, chung ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau:
- Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì các giao dịch liên quan
đến đất đai rất đa dạng, bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, thừa kế,… Pháp luật quy định các giao dịch liên quan đến đất đai đều phải được công
chứng, chứng thực bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất là việc các bên tranh
chấp trong quá trình thực hiê ̣un các giao dịch về đất đai. Loại tranh chấp này thường phát
sinh do những nguyên nhân như: Các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều
kiện pháp luật cho phép. Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được
16
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện
gồm:
a)
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp tất cả những người
nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở
nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nàh ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại
Việt Nam2 và trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất mà đất đó đủ điều kiện để được cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất3;
b)
Đất không có tranh chấp;
c)
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d)
Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực
hiện các quyền trên còn phải có đủ điều kiện theo quy định cụ thể tại các Điều 190, 191,
192, 193 và 194 của Luật này.
Như vậy, khi các bên thực hiện giao dịch mà không đáp ứng đầy đủ các điều kiện
luật định thì đây có thể trở thành một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất
đai. Ví dụ: A có 01 hec ta đất nông nghiệp, nguồn gốc do khai hoang từ năm 1998. Gia
đình ông A đã sử dụng ổn định, liên tục trên diện tích đất này, không có tranh chấp với ai.
Năm 2014, thửa đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng A đã
chuyển nhượng toàn bộ thửa đất này cho B. Đầu năm 2015, do gặp khó khăn trong quá
trình thực hiện thủ tục hành chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên B
muốn trả lại đất cho A và đòi lại tiền mua đất. A không đồng ý vì cho rằng trước đó B
biết đất chưa có sổ đỏ vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng. B khởi kiện A ra trước Tòa án
nhân dân huyện X với lý do hợp đồng dân sự vô hiệu.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp liên quan đến giao dịch về đất
đai là do các bên thực hiện không đung hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy
định trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch.
Hiê ̣un nay đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức đô ̣u phức tạp lớn
nhất.
2
3
Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013
Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013
17
- Các bên tranh chấp về lối đi chung hoặc ranh giới giữa những thửa đất được
phép quản lý và sử dụng.
Loại tranh chấp này thường là do mô ̣ut bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên
không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất
của người khác. Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữa
những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất đai được sang nhượng nhiều lần, qua
tay nhiều người mà bàn giao không rõ ràng. Ngoài ra việc tranh chấp ranh giới xảy ra
cũng có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng
nhâ ̣un quyền sử dụng đất. Đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có diện tích nhưng không đo
đạc cụ thể, khi giao đất chi căn cứ vào đơn đề nghị cấp đất và tờ kê khai diện tích của
đương sự. Sau này khi đương sự đo lại thấy diện tích đất ít hơn so với quyết định cấp đất
cũng như GCN QSDĐ hoặc khi cấp GCN QSDĐ có phần diện tích chồng lên nhau. Do
đó dẫn đến tranh chấp giữa các hộ liền kề nhau. Khi giải quyết tranh chấp, các cơ quan có
thẩm quyền phải xác định phần đất tranh chấp đó là thuộc quyền sử dụng của ai.
Cùng với tranh chấp về diện tích, ranh giới thửa đất thì tranh chấp về lối đi chung
cũng xảy ra phổ biến. Loại tranh chấp này thường xuất phát từ nguyên nhân trực tiếp đó
là mâu thuẫn cá nhân. Thông thường, khi xác lập quyền sử dụng đất, giữa các bên có
thống nhất với nhau về việc trừ ra một khoảng đất làm lối đi chung giữa các bất động sản
liền kề. Việc thống nhất đó thể hiện bằng thỏa thuận miệng, hoặc có giấy viết tay khi mà
cả xóm còn vui vầy không ai nghĩ đến việc tranh chấp về khoảng đất đó. Về sau, những
va chạm trong cuộc sống có thể dẫn đến mâu thuẫn giữa các hộ sử dụng chung lối đi hoặc
với chủ đất. Và rồi chủ sử dụng đất thì đòi lại khoảng đất đã dành làm lối đi chung, còn
những người sử dụng lối đi đó thì đòi quyền lợi và cho rằng lối đi đó là của chung chứ
không của riêng ai.
- Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ hôn nhân, thưa kế, cho thuê, cho
mượn quyền sử dụng đất.
Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế phát sinh trong trường hợp
người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi chết không để lại di chuc hoă ̣uc có để lại di
chuc nhưng di chuc không hợp pháp, dẫn đến di chuc bị vô hiệu mô ̣ut phần hay toàn bô ̣u,
mà các đồng thừa kế lại không tự thoả thuâ ̣un được với nhau nên khởi kiê ̣un ra toà. Tranh
18
chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn là những tranh chấp về việc xác định quyền
sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng có được trong thời kỳ hôn
nhân. Khi ly hôn hai người không tự thoả thuâ ̣un được với nhau về việc xác định và phân
chia quyền sử dụng đất, nên phát sinh tranh chấp. Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất
này phát sinh trong trường hợp trước đây người có quyền sử dụng đất đã cho mượn, cho
thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoă ̣uc
do theo chính sách pháp luâ ̣ut của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay
họ khởi kiê ̣un để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau,
người đã tặng cho đòi lại đất v.v...
- Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác
và nhân dân địa phương:
Do cơ chế trước đây nên dẫn đến tình trạng các nông trường, lâm trường, các đơn
vị quân đội bao chiếm một lượng lớn đất đai, không sử dụng hết để đất bỏ hoang hoặc
cho người dân sử dụng theo hình thức phát canh, thu tô. Mặt khác, nhiều nông trường,
lâm trường, các đơn vị quân đội quản lý đất đai lỏng lẻo dẫn đến tình trạng người dân lấn
chiếm đất để sử dụng, từ đó dẫn đến tranh chấp đất đai.
Do mục đích SDĐ nên Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để giao cho
người khác sử dụng với mục đích khác, dẫn đến người đang SDĐ khiếu kiện việc chuyển
mục đích SDĐ hay khiếu kiện việc thu hồi hoặc khiếu kiện người được giao đất sử dụng
với mục đích khác. Mặt khác, người được Nhà nước giao đất chuyển mục đích sử dụng
khiếu kiện người đang sử dụng đất phải giao đất cho mình theo quyết định giao đất.
- Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc
gia và mức bồi thường khi thực hiện giải tỏa.
Tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá bồi thường đối với đất bị thu hồi,
nhà cửa, vật kiến truc, cây trồng trên đất bị thu hồi, phương án hỗ trợ cho người dân do bị
thu hồi đất, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không đung người,
giải tỏa quá mức quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng khác,…. Trong tình hình
hiện nay, việc quy hoạch mở rộng đường xá, đô thị quá lớn đẫn đến việc tranh chấp loại
này rất gay gắt, phức tạp và có nhiều người, tập thể đồng loạt khiếu kiện.
19
Hiện nay ngoài những tranh chấp như đã trình bày trên, còn có một loại tranh chấp
nữa, đó là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai tức là tranh chấp hành
chính về đất đai. Các tranh chấp thuộc nhóm này thường nảy sinh khi các đương sự quyết
định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc
cán bộ quản lý nhà nước về đất đai áp dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp
pháp của họ.
2.2.
Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp
đất đai
2.2.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hê ̣u thống các quan điểm, tư tưởng
chi đạo, có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Viê ̣uc giải
quyết tranh chấp đất đai nói chung và bằng tòa án nói riêng phải tuân theo mô ̣ut số nguyên
tắc cơ bản sau:
Mô ̣it là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuô ̣uc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực
hiê ̣un vai trò đại diện chủ sở hữu: Đất đai thuô ̣uc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai
không thuô ̣uc quyền sở hữu riêng của mô ̣ut tổ chức hay cá nhân nào. Các tổ chức, cô ̣ung
đồng dân cư, hô ̣u gia đình và cá nhân chi là chủ thể của quyền sử dụng đất. Đất đai thuô ̣uc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diê ̣un chủ sở hữu. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai
là quyền sở hữu duy nhất và tuyê ̣ut đối. Tính duy nhất và tuyê ̣ut đối thể hiê ̣un ở chỗ quyền sở
hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng. Viê ̣uc sử dụng đất
của các tổ chức, cá nhân, cô ̣ung đồng dân cư phải đảm bảo đung quy hoạch, kế hoạch, mục
đích sử dụng đất, tiết kiê ̣um, có hiê ̣uu quả và bảo vê ̣u môi trường. Đây là nguyên tắc pháp lý
xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đă ̣uc trưng của quyền sở hữu
toàn dân đối với đất đai. Do vâ ̣uy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, các cơ quan có
thẩm quyền phải nghiêm chinh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết
tranh chấp đất đai. Từ đó cần quán triê ̣ut quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về
viê ̣uc không thừa nhâ ̣un viê ̣uc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình
thực hiê ̣un chính sách đất đai của Nhà nước Viê ̣ut Nam dân chủ cô ̣ung hòa, Chính phủ
Cách mạng lâm thời Cô ̣ung hòa miền Nam Viê ̣ut Nam và Nhà nước Cô ̣ung hòa xã hô ̣ui
chủ nghĩa Viê ̣ut Nam.
20
- Xem thêm -