Tài liệu Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện đồng hỷ - tỉnh thái nguyên giai đoạn 2004 - 2009

1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ MAI LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP THÁI NGUYÊN - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ MAI LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. DƢ NGỌC THÀNH THÁI NGUYÊN - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Mai Linh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4 LỜI CẢM ƠN Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Dư Ngọc Thành đã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường . Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ; UBND thị trấn Chùa Hang nơi tôi công tác, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Mai Linh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 MỤC LỤC Phần I. MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1 1.1. Đặt vấn đề .............................................................................................. 1 1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài ................................................................ 2 1.2.1. Mục đích ........................................................................................ 2 1.2.2. Yêu cầu .......................................................................................... 3 Phần II. TỔNG QUAN .................................................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất ..................................... 4 2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................................... 4 2.1.1.1. Giá đất ................................................................................... 4 2.1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ........................................... 8 2.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ ..... 11 2.1.1.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước ta ............................................................... 12 2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai .................................................. 16 2.1.2.1. Thị trường đất đai thế giới .................................................. 16 2.1.2.2. Thị trường bất động sản Việt Nam ..................................... 17 2.1.3. Các hình thức đấu giá trên thế giới ............................................. 25 2.1.3.1. Đấu giá mức thứ nhất .......................................................... 25 2.1.3.2. Đấu giá niêm phong ............................................................ 26 2.1.3.3. Đấu giá kiểu Hà Lan ........................................................... 26 2.1.3.4. Đấu giá mức thứ hai ............................................................ 26 2.1.3.5. Đấu giá kiểu Anh ................................................................ 26 2.1.3.6. Đấu giá nhượng quyền ........................................................ 27 2.1.3.7. Đấu giá ra giá duy nhất ....................................................... 27 2.1.3.8. Đấu giá mở .......................................................................... 27 2.1.3.9. Đấu giá giá trần ................................................................... 28 2.1.3.10. Đấu giá tổ hợp ................................................................... 28 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 6 2.2. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 29 2.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam ................. 29 2.2.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam .................. 29 2.2.1.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành:............................ 31 2.2.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003.......................... 31 2.3. Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước ................ 35 2.3.1. Đấu giá đất của một số nước ....................................................... 35 2.3.1.1. Trung Quốc ......................................................................... 35 2.3.1.2. Đài Loan .............................................................................. 36 2.3.1.3. Nhật Bản.............................................................................. 36 2.3.2. Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước .......................................... 37 2.3.2.1. Công tác đấu giá QSDĐ ở Hà Nội ...................................... 38 2.3.2.2. Công tác đấu giá QSDĐ ở TP Hồ Chí Minh ....................... 41 2.3.2.3. Công tác đấu giá QSDĐ tại một số địa phương .................. 43 2.3.3. Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................. 47 2.4. Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu .............................................. 47 Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 49 3.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 49 3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 49 3.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 50 3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên. kinh tế. xã hội của huyện Đồng Hỷ ....................................................................................... 50 3.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ trên huyện Đồng Hỷ ........... 50 3.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt ...... 50 3.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................................ 50 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 7 3.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 50 3.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ................................ 50 3.4.2. Phương pháp điều tra thống kê ................................................... 51 3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính .......... 51 3.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ................................................ 51 3.4.5. Phương pháp chuyên gia ............................................................. 51 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 52 4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên......................................................................................... 52 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 52 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên............ 57 4.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ................................................................................... 63 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 ............................................... 63 4.2.1.1. Đất nông nghiệp ................................................................. 63 4.2.1.2. Đất phi nông nghiệp ............................................................ 65 4.2.1.3. Đất chưa sử dụng ................................................................ 67 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai ............................................................ 67 4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ trong những năm qua ...................................................................................... 70 4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn huyện Đồng Hỷ ............................................................................ 70 4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ ............... 71 4.3.2.1. Đối tượng tham gia đấu giá ................................................ 71 4.3.2.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá: .................... 72 4.3.2.3. Đăng ký tham gia đấu giá ................................................... 73 4.3.2.4. Giá khởi điểm đấu giá ......................................................... 73 4.3.2.5. Hình thức và trình tự đấu giá .............................................. 74 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 8 4.3.2.6. Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá ............ 74 4.3.2.7. Các vấn đề khác .................................................................. 75 4.3.3. Căn cứ để xác định giá sàn .......................................................... 76 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ....... 77 4.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2004 - 2009 ................................................. 77 4.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch xã Đồng Bẩm địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ.......................... 80 4.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư thị trấn Trại Cau địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ .......... 84 4.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư Tân Thành I địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ ............ 87 4.4.5. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư xóm Văn Thánh địa điểm thuộc xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ....... 90 4.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án .......................................................................................... 95 4.5.1. Hiệu quả kinh tế ........................................................................... 95 4.5.2. Hiệu quả xã hội ............................................................................ 98 4.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai .............. 100 4.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................. 101 4.6.1. Công tác tổ chức ........................................................................ 101 4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá ................................................. 102 4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị................. 102 4.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất ...................................... 104 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................ 107 5.1. Kết luận .............................................................................................. 107 5.2. Đề nghị ............................................................................................... 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 112 MỤC LỤC ......................................................................................................... 5 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 9 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thị trường TP Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2009 ........................................................................ 57 Bảng 4.2: Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2009........................... 59 Bảng 4.3: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2004 - 2009 ......................................................................... 79 Bảng 4.4: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch xã Đồng Bẩm ............. 83 Bảng 4.5: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch Dân cư TT Trại Cau ............................................................................................... 86 Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại quy hoạch dân cư Tân Thành - xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ ........................ 89 Bảng 4.7. Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch xóm Văn Thánh ............ 93 Bảng 4.8. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ......... 96 Bảng 4.9. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá ....... 97 Bảng 4.10: Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất tại các khu đất đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ .......................................... 103 Bảng 4.11: Một số dự án sẽ đấu giá đất ở huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới ........................................................ 105 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 11 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2009 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Bất kì một quốc gia nào, chấp nhận chính sách mở cửa đối với việc phát triển nền kinh tế đều không thể không chấp nhận sự phát triển của thị trường bất động sản như một ngành kinh doanh. Khi thị trường bất động sản phát triển như một ngành kinh doanh thì nó sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế của đất nước. “ Thị trường BĐS được mở ra lần đầu tiên cho công trình có vốn đầu tư nước ngoài vào tháng 4 năm 1990 khi Bộ Tài chính ra quyết định 310/TC-VP quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” [12]. Cùng với tiến trình hội nhập, phát triển của đất nước, thị trường BĐS ở Việt Nam đã và đang ngày càng khẳng định vai trò của mình, góp phần mạnh mẽ thúc đẩy nền kinh tế cả nước. Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng. Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay. Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả và phát huy tối đa tiềm năng và nguồn lực từ đất. Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội, đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 Những năm gần đây, Nhà nước có chủ trương đổi đất lấy CSHT dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH. Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai trong suốt một thời gian dài trôi nổi. Đồng Hỷ là huyện đầu tiên thực hiện công tác đấu giá QSDĐ và cũng là huyện đấu giá QSDĐ thành công trong toàn tỉnh Thái Nguyên. Với chính sách đổi đất lấy CSHT, thời gian qua huyện Đồng Hỷ đã triển khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu được hiệu quả to lớn không chỉ cho Nhà nước mà cho cả người dân. Đây là một nội dung mới trong công tác quản lý đất đai nên huyện cũng gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình triển khai, thực hiện. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2009". 1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài 1.2.1. Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Đồng Hỷ. - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế để công tác đấu giá hiệu quả hơn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3 1.2.2. Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. - Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4 Phần II TỔNG QUAN 2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1.1. Giá đất Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai -thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyển sử dụng đất theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó. * Giá thị trường Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.[2] Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng quát. giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 * Giá quy định của Nhà nước Các văn bản của Nhà nước quy định các khung giá đất như sau: - Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa). - Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993). - Thông tư 94-TT/LB ngày 14/11/19994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính Phủ Tài Chính - Xây Dựng - Tổng Cục Địa Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 87/NĐ-CP của Chính Phủ quy định: Trường hợp địa phương tổ chức đấu giá QSDĐ thì giá đất được xác định cho từng trường hợp cụ thể, nhưng không được thấp hơn mức giá đất hiện hành của cùng loại đất, hạng đất, vị trí của đường phố do UBND cấp tỉnh quy định. - Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999 hướng dẫn thi hành Nghị định 17/CP, thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 sửa đổi, bổ sung điểm 6 mục I của Thông tư 141/TT-TCĐC mở ra giái pháp và điều kiện được cấp GCN-QSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật. - Nghị định 19/CP ngày 08/06/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyển sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thị hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển QSDĐ trong đó quy định đối tượng chịu thuế chuyển QSDĐ là giá trị diện tích đất chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật kể cả Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 6 đất có nhà và các công trình trên đó và căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ, quy định về giá đất tính thuế chuyển QSDĐ theo phương thức đấu giá. - Nghị định 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ quy định chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho các dự án, theo đó UBND tỉnh quyết định giao đất hoặc trình Chính Phủ giao đất để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng theo thẩm quyền quy định, nguồn kinh phí thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng công trình phải được hoạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân sách (mục e,đ-Khoản 1.2-Điều 23). - Nghị định 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ; Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 29/9/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 08/02/2000; Bộ Tài Chính ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất gắn liền với QSDĐ trong thị trường BĐS bấy lâu đang bị ách tắc chưa có giải pháp tháo gỡ. - Luật đất đai 2003 điều 56 quy định rõ giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ tài chính ban hành hướng dẫn thi hành Nghị định 188 của Chính Phủ. - Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Chính Phủ ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 7 - Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. * Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì được. Theo Quyết định số 1787/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Thái Nguyên ra ngày 29 tháng 07 năm 2004 về việc quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [26] quy định Giá khởi điểm (hay còn gọi là Giá sàn) và bước giá như sau: Giá khởi điểm (giá sàn): Là mức giá cho 01 m2 đất sử dụng, do Hội đồng định giá xác định và được UBND cấp tỉnh, TP trực thuộc trung ương phê duyệt. Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc: sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điền kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá. Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01m2 đất; Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m2 đất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 8 Bước giá: Là khoảng cách quy định để người tham gia đấu giá bỏ phiếu và là phần chênh lệch giữa trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá. Bước giá quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 1.000.000 đồng/m2 đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ 1.000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất. Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá. - Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định phê duyệt giá sàn và bước giá theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường; - Ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen, kẹt theo quy định tại Điều 07 Quyết định này. Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Giá đất này thể hiện đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường. [24] 2.1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [6]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 9 nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [5]. * Lãi xuất Ngân hàng Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả, Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi, Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn