Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện yên bình, tỉnh yên bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NÔNG ANH TÚ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NÔNG ANH TÚ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI Ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ QUÝ Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nông Anh Tú Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn trực tiếp và quý báu của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, cùng các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài Nguyên, phòng đào tạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Yên Bình, tập thể lãnh đạo, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Bình, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái, cán bộ UBND xã Bảo Ái, cán bộ UBND xã Cảm Ân, cán bộ UBND xã Yên Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nông Anh Tú Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ii MỤC LỤC ............................................................................................................................iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH...................................................................................................viii MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................................... 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................. 3 3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................... 3 Chương 1 ............................................................................................................................... 4 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................................................ 4 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................... 4 1.1.1. Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 4 1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản ......................................................................... 6 1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................... 10 1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất......................................................................................... 16 1.2. ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ................... 22 1.2.1. Trung Quốc ................................................................................................................ 22 1.2.2. Nhật Bản .................................................................................................................... 22 1.2.3. Mỹ .............................................................................................................................. 23 1.2.4. Một số nước ASEAN ................................................................................................. 24 1.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .................................................. 25 1.3.1. Sơ lược về tình hình đấu giá đất ................................................................................ 25 1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội ........................................................ 26 1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ..................................................... 27 1.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh .............................................. 28 1.3.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Yên Bái ................................................................ 29 1.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG ĐỊNH HƯỚNG CHO NGHIÊN CỨU ..................................... 33 Chương 2 ............................................................................................................................. 35 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................... 35 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU............................................................. 35 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................ 35 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................... 35 2.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU .............................................................. 35 2.2.1. Địa điểm nghiên cứu .................................................................................................. 35 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ................................................................................................. 35 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ......................................................................................... 35 2.3.1. Giới thiệu về 03 dự án nghiên cứu và tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................................................. 35 2.3.2. Đánh giá quy trình và hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................................................................... 35 2.3.3. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................................................................... 36 2.3.4. Đánh giá khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................. 36 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................ 36 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................................................ 36 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ......................................................................... 36 2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ......................... 38 2.4.4. Phương pháp đánh giá theo tiêu chí ........................................................................... 38 Chương 3 ............................................................................................................................. 39 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................................................... 39 3.1. GIỚI THIỆU VỀ 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI ............................ 39 3.1.1. Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ................................................................................................................................ 39 3.1.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ................................... 42 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Bình năm 2017 ................................................... 47 3.2. ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH VÀ HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI .................................................. 48 3.2.1. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình .............................. 48 3.2.2. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình............................................................................................................................... 55 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TẠI 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI ............................................................. 56 3.3.1. Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................... 56 3.3.2. Kết quả đánh giá cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án .............................................................................................................. 59 3.3.3. Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án ...................................................... 67 3.4. ĐÁNH GIÁ KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI .......... 73 3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................................................................... 73 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............................................................................................................... 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 77 1. KẾT LUẬN...................................................................................................................... 77 2. KIẾN NGHỊ ..................................................................................................................... 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 79 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CNH Công nghiệp hoá ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư NĐ-CP Nghị định Chính phủ PTQĐ Phát triển quỹ đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và Môi trường TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân UBKT Ủy ban kiểm tra VNĐ Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ .................................41 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái .............47 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá trên địa bàn huyện Yên Bình từ ........................55 Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ........................58 Bảng 3.5. Đánh giá của cán bộ trong công tác đấu giá ................................................61 Bảng 3.6. Đánh giá của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ...........................62 Bảng 3.7. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án .................................................64 Bảng 3.8. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất..................................65 Bảng 3.9. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá ....................................66 Bảng 3.10. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá...........................................67 Bảng 3.11. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá ..................................68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất năm 2017 Huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái .......................... 48 Hình 3.2. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Yên Bái ........................................................ 49 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà con người được thiên nhiên ban tặng, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được, có vị trí cố định và hạn chế về diện tích, là địa bàn phân bố điểm dân cư và là nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu cho sự phát triển kinh tế và xã hội, đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đang diễn ra mạnh mẽ, dân số ngày càng tăng nhanh việc sử dụng đất hợp lý là vô cùng quan trọng của con người. Chính điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn và đất đai càng trở lên quý giá. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, sự hoàn thiện cơ chế pháp lý về đất đai trong việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau nhưng chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế hình thức này đã đạt được một số thành quả làm đổi mới bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện còn tồn tại việc giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, Nhà nước đã thay đổi dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước ta trong những năm qua. Với vai trò đó, cùng với Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54), “Quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều 54).(Quốc hội, 2013). Điều đó thể hiện rõ quan điểm nhất quán của Nhà nước là bảo vệ quyền sử dụng đất của công dân vừa tạo cơ sở pháp lý vững chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 phạm trong việc thực hiện pháp luật về đất đai. Mặt khác, thị trường bất động sản, mà trong đó phần quan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo thống nhất. Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản đã được Quốc hội ban hành, trong đó quy định rõ và thể hiện cụ thể về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản. Tạo hành lang pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, xây dựng đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh. Huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lý Nhà nước về đất đai là các yếu tố được nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ. Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình CNH - HĐH đất nước. Vì vậy, Tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái”. Nhằm đánh giá một cách trung thực, khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá quy trình và hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái. - Phân tích, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án cụ thể của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái. - Đề xuất một số giải pháp khắc phục khó khăn, tồn tại nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình. 3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của khu đất được đấu giá. - Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao. Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm về giá đất Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Theo Điều 55 Luật Đất đai quy định: Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Quốc hội, 2003). Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.(Quốc hội, 2013). Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.(Quốc hội, 2013). Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường. Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.(Quốc hội, 2013). Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Trên thực tế giá đất có hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước, là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, Nhà nước sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Giá đất do Nhà nước quy định nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…Giữa các chủ sử dụng đất thì không áp dụng giá này. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Qua đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 1.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 họ mang tính cạnh tranh. Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh”.(Nguyễn Văn Ngọc, 2006). Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá.(Nguyễn Thị Minh, 2010). 1.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa. Một thì trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: Chủ thể, khách thể và giới trung gian. Thị trường bất động sản (BĐS) được hiểu là nơi mà người bán BĐS và người mua BĐS giao dịch với nhau. Người bán và người mua có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.(Quốc hội, 2013). 1.1.2.1. Bất động sản Hiện nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây dựng...Và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật". (Quốc hội, 2015). Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. 1.1.2.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế. Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp. Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án... Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở. Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng…Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 như không còn. Thị trường BĐS đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán của cầu. (Phùng Ngọc Phương và cộng sự, 2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh. Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai. 1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Các phương pháp định giá đất Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ. - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn