BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
TRƯƠNG ðÌNH TỬU
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN SƠN TỊNH,
TỈNH QUẢNG NGÃI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số
: 60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học : GS.TSKH. ðẶNG HÙNG VÕÕ
Hà Nội, 2013
LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực, chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều
ñược chỉ rõ nguồn gốc.
- Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về nguồn số liệu,
thông tin ñược ñề cập trong cuốn Luận văn này.
Tác giả luận văn
Trương ðình Tửu
i
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan
tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ñã
tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn GS.TSKH ðặng Hùng Võ,
Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã trực tiếp hướng dẫn tôi
trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện
cho tôi thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở
Tài chính, Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân huyện Sơn Tịnh, UBND các xã:
Tịnh Khê, Tịnh Long, Tịnh An, Tịnh Ấn ðông và thị trấn Sơn Tịnh; các ñồng
nghiệp, bạn bè, gia ñình và người thân,... ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu, thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Tác giả luận văn
Trương ðình Tửu
ii
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH .........................................Error! Bookmark not defined.
1.
PHẦN MỞ ðẦU ...............................................................................1
1.1.
Tính cấp thiết của ñề tài ........................................................................1
1.2.
Mục ñích................................................................................................2
2.
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.......................................4
2.1.
Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, ñể giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi ñất ..............................................................4
2.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường .............................4
2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường .......................................................5
2.1.3. Phân tích một số yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi ñất .................................................................5
2.1.4. Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một
số nước trong khu vực và trên thế giới................................................12
2.2.
Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
ñất nông nghiệp ở Việt Nam ...............................................................18
2.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất nông
nghiệp trong thời kỳ kinh tế bao cấp (trước khi ñổi mới) ...................18
2.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất nông
nghiệp theo Luật ñất ñai năm 1987 (01/01/1988 - 14/10/1993) .........20
2.2.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất nông
nghiệp theo Luật ðất ñai năm 1993 (15/10/1993 - 30/06/2004).........21
iii
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2.2.4. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất theo Luật ðất
ñai năm 2003 (01/07/2004 ñến nay)....................................................23
2.2.5. Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp theo
Luật ðất ñai năm 2003 (01/07/2004 ñến nay) ....................................26
2.2.6.
Nhận xét, ñánh giá..............................................................................29
2.3.
Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
GPMB khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Quảng Ngãi..........30
2.3.1. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB tại tỉnh Quảng Ngãi ............30
2.3.2. Nhận xét về một số dự án thực hiện tại Quảng Ngãi ..........................30
2.3.3. Một số khó khăn, tồn tại trong GPMB tại tỉnh Quảng Ngãi ...............31
3.
ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...34
3.1.
ðối tượng nghiên cứu..........................................................................34
3.2.
ðịa ñiểm nghiên cứu ..........................................................................34
3.3.
Nội dung nghiên cứu ...........................................................................34
3.4.
Phương pháp nghiên cứu.....................................................................34
3.4.1. Phương pháp ñiều tra, khảo sát thu thập dữ liệu .................................34
3.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh...........................................................35
3.4.3. Phương pháp phân tích........................................................................35
3.4.4. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan ñến ñề tài .....35
3.4.5. Phương pháp tổng hợp, ñánh giá.........................................................35
4.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................36
4.1.
ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của huyện ....................................36
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên ...............................................................................36
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................39
4.1.3. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện
Sơn Tịnh ..............................................................................................44
4.2.
Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai ..................................................45
4.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 .......................................................45
iv
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4.2.2. Biến ñộng ñất ñai.................................................................................47
4.3.
Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu trên ñịa bàn huyện
Sơn Tịnh ..............................................................................................50
4.3.1. Dự án ñầu tư xây dựng Khu dân cư Sơn Tịnh ....................................50
4.3.2. Dự án ñầu tư xây dựng công trình ñường ven biển Dung Quất Sa Huỳnh, ñoạn Mỹ Khê - Trà Khúc ..................................................52
4.4.
Các văn bản, chính sách liên quan về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư ñã áp dụng ñối với 2 dự án......................................54
4.4.1. Văn bản của Trung ương.....................................................................54
4.4.2. Văn bản của UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành .................................55
4.5.
ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường GPMB ở 2 dự
án nghiên cứu ......................................................................................56
4.5.1. Xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường..............................57
4.5.2. Về xác ñịnh giá bồi thường về ñất và tài sản trên ñất .........................64
4.5.3. Về hỗ trợ và tái ñịnh cư .......................................................................74
4.5.4
Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ ñến
ñời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất.............................83
4.5.5. Về trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành trong
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ..........................................90
4.6.
ðánh giá chung và giải pháp ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện dự án .......97
4.6.1. ðánh giá chung....................................................................................97
4.6.2. Một số giải pháp ñẩy nhanh tiến ñộ ....................................................99
5.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................102
5.1.
Kết luận .............................................................................................102
5.2.
Kiến nghị ...........................................................................................103
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................104
PHỤ LỤC...................................................................................................109
v
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Chú giải
BðS
Bất ñộng sản
HSðC
Hồ sơ ñịa chính
CNH-HðH
Công nghiệp hoá - Hiện ñại hoá
CP
Chính phủ
ñ
ðồng
GCNQSDð
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HðND
Hội ñồng nhân dân
Nð
Nghị ñịnh
Qð-UBND
Quyết ñịnh của Uỷ ban Nhân dân
QSDð
Quyền sử dụng ñất
TðC
Tái ñịnh cư
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
UBND
Uỷ ban nhân dân
GTSX
Giá trị sản xuất
vi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.Cơ cấu kinh tế huyện Sơn Tịnh giai ñoạn 2006 – 2010 .................. 40
Bảng 4.2. Phân bố cụ thể diện tích các loại ñất theo mục ñích sử dụng:........ 46
Bảng 4.3. Biến ñộng sử dụng ñất thời kỳ 2005 - 2010 - 2012
huyện Sơn Tịnh................................................................................ 48
Bảng 4.4. Xác ñịnh ñối tượng ñược ñền bù và không ñược ñền bù................ 62
Bảng 4.5. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối
tượng và ñiều kiện ñược ñền bù.......................................................62
Bảng 4.6. Tổng hợp ñơn giá ñất bồi thường tại 2 dự án ................................. 68
Bảng 4.7.Tổng hợp ñơn giá bồi thường về tài sản tại 2 dự án ........................ 71
Bảng 4.8.Tổng hợp quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc
thực hiện các chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư................................. 82
Bảng 4.9. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc 2 Dự án .............. 84
Bảng 4.10. Thu nhập bình quân của người dân tại hai dự án nghiên cứu....... 85
Bảng 4.11. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án
ñầu tư xây dựng Khu dân cư Sơn Tịnh............................................ 86
Bảng 4.12. Thu nhập bình hộ/ năm phân theo nguồn thu Dự án ñầu tư
xây dựng Khu dân cư Sơn Tịnh.......................................................87
Bảng 4.13. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án
ñầu tư xây dựng công trình ñường ven biển Dung Quất - Sa
Huỳnh, ñoạn Mỹ Khê - Trà Khúc.................................................... 87
Bảng 4.14. Thu nhập bình quân hộ/ năm phân theo nguồn thu Dự án ñầu
tư xây dựng công trình ñường ven biển Dung Quất -Sa Huỳnh,
ñoạn Mỹ Khê - Trà Khúc................................................................. 88
Bảng 4.15. Tổng hợp ý kiến của người dân về tình hình ñời sống sau
khi bị thu hồi ñất .............................................................................. 89
vii
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Cơ cấu các loại ñất huyện Sơn Tịnh ............................................... 47
Hình 4.2. Khu dân cư Sơn Tịnh ...................................................................... 52
Hình 4.3. ðường ven biển Dung Quất - Sa Huỳnh, ñoạn Mỹ Khê Trà Khúc........................................................................................ 54
Hình 4.4. Vướng mắc bồi thường, GPMB Khu dân cư Sơn Tịnh
(ñất mặt tiền tỉnh lộ 623) ............................................................... 63
viii
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1. PHẦN MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là ñịa bàn
ñể phân bố dân cư và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là
nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong giai ñoạn hiện nay Nước ta ñang phát triển kinh tế với mục tiêu:
“ðẩy nhanh tốc ñộ tăng trưởng kinh tế, ñẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa,
hiện ñại hóa, tạo nền tảng ñể ñưa nước ta cơ bản trở thành một nước công
nghiệp theo hướng hiện ñại vào năm 2020”. Việc chuyển mục ñích sử dụng
các loại ñất; nhất là từ ñất nông nghiệp, sang các mục ñích phi nông nghiệp
tức là vấn ñề thu hồi ñất, vấn ñề bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là một tất yếu
khách quan và diễn ra phổ biến, hầu khắp các ñịa phương trên phạm vi cả
nước. Các dự án ñầu tư phát triển thường gặp là xây dựng các khu Kinh tế,
khu công nghiệp, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch và vui chơi giải trí,
khu ñô thị, khu dân cư nông thôn, chỉnh trang các làng nghề; phát triển hệ
thống cơ sở hạ tầng giao thông, thủy lợi, thủy ñiện, y tế, giáo dục, văn hóa,
thể dục thể thao, ... Các dự án này ñược thực hiện sẽ làm thay ñổi diện mạo và
ñem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cho ñất nước. Tuy nhiên, các dự án ñó cũng
tiềm ẩn nhiều thách thức như việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ cho
hộ gia ñình, cá nhân khi thu hồi ñất nông nghiệp chưa thoả ñáng; ở một số dự
án, một số ñịa phương thực hiện chưa thống nhất, chưa ñồng bộ; vấn ñề ổn
ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất và tạo việc làm mới cho người bị thu hồi ñất
vẫn chưa ñược giải quyết thoả ñáng; nơi tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất
chưa thực sự hợp lý. Tình trạng bất cập nêu trên ñã gây nên tình trạng khiếu
kiện kéo dài của người bị thu hồi ñất, nhiều nơi ñã tạo ra nguy cơ mất ổn ñịnh
an ninh chính trị và an toàn xã hội, chưa ñảm bảo tính bền vững xã hội trong
1
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
quá trình phát triển.
Chính sách pháp luật ðất ñai nói chung và chính sách bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi ñất nói riêng ñã và ñang ñược ðảng, Nhà nước, các
cấp, các ngành ñặc biệt quan tâm và không ngừng ñổi mới, hoàn thiện nhằm
khắc phục những bất cập, tháo gỡ những vướng mắc, cải thiện môi trường ñầu
tư, khai thác các nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, ñáp ứng nguyện
vọng của nhân dân. Tuy nhiên, việc xác ñịnh giá ñất ñể tính giá trị bồi thường,
hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất vẫn ñang còn nhiều bức xúc. ðời sống của
người dân không còn ñất sản xuất vẫn chưa ñược ổn ñịnh, chuyển ñổi nghề
nghiệp tạo việc làm vẫn chưa ñược giải quyết triệt ñể.
Vì vậy, ñiều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, ñánh giá có cơ
sở khoa học, từ ñó ñề xuất ñể sửa ñổi, bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất, nhằm ñảm bảo hợp
pháp của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp phần thiết lập
trật tự, kỹ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện ñất ñai trong việc
bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất là cần thiết.
ðề tài “ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất tại một số dự án trên ñịa bàn huyện Sơn
Tịnh, tỉnh Quảng Ngãi” bảo ñảm tính cấp thiết trên thực tế triển khai tại
tỉnh Quảng Ngãi.
1.2. Mục ñích
Nghiên cứu chính sách về xác ñịnh giá ñất, tính giá trị bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Sơn Tịnh, tỉnh
Quảng Ngãi, ñể từ ñó ñề xuất một số giải pháp góp phần thực hiện tốt chính
sách bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho mục ñích an
ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên ñịa bàn huyện Sơn
Tịnh, tỉnh Quảng Ngãi.
2
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập có ñộ tin cậy, chính xác, trung
thực, khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách bồi
thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên
ñịa bàn huyện Sơn Tịnh, tỉnh Quảng Ngãi.
- Làm rõ những ảnh hưởng, thiệt hại của người có ñất khi Nhà nước thu
hồi ñất như: Mất việc làm, di chuyển chỗ ở, ảnh hưởng ñời sống sinh hoạt, ...,
trên cơ ñó ñể kiến nghị, ñề xuất có tính khả thi phù hợp với thực tiễn.
3
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, ñể giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi ñất
2.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất thực chất là việc giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người ñược giao ñất, thuê ñất và người bị
thu hồi ñất. Bồi thường thiệt hại về ñất phải ñược thực hiện theo quy ñịnh của
Nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại về ñất không giống với việc trao ñổi,
mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà phải ñảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp của Nhà nước, người bị thu hồi ñất và người nhận quyền sử dụng
ñất thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các ñối tượng
tham gia.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất .
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di
dời ñến ñịa ñiểm mới.
- Quyết ñịnh thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu
lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc
liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần
ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới trên ñó.
- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc ñược thực hiện
từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng hoặc giao công việc bồi thường,
hỗ trợ, tái ñịnh cư cho Tổ chức phát triển quỹ ñất thực hiện cho tới khi bàn giao
mặt bằng cho chủ ñầu tư [15].
4
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang
tính ña dạng và phức tạp, thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, liên quan
trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác
nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực ñô thị,
mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu
vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp,
hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại,
buôn bán nhỏ; khu vực nông thôn, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp. Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc
trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp phù hợp với những khu
vực và từng dự án cụ thể.
Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ðối với khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp, ñất ñai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân chưa cao, khả
năng chuyển ñổi nghề nghiệp còn hạn chế, do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ
ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là
sản xuất, nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên
vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham
gia di chuyển, xác ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề
nghiệp là ñiều cần thiết, ñảm bảo ñời sống người dân sau này.
2.1.3. Phân tích một số yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi ñất
- Việc xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm
pháp luật
5
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai, theo
ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà
nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng
ñất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ
ñất ñai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của
Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội
dung quản lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu
vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành
trong quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn
ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc
phòng, an ninh và ổn ñịnh xã hội.
Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt
những kết quả ñáng khích lệ, cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho
việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống
nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã
gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh
hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật
ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp
cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
6
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật ðất ñai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho
thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai,
nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung chưa cao, ở cấp cơ
sở còn yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng
ñất, GCNQSDð, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ
quan có trách nhiệm chưa thật sự sát sao, nhiều ñịa phương, ñang tồn tại tình
trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật, trong giải quyết
các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa chính, Chủ tịch UBND cấp xã nói
chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành
vi, vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn. ðây cũng là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như
các nhà ñầu tư, ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB.
- Thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất
Các nước trên thế giới ñều coi ñất là một loại tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng
ký quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt.
Hệ thống hồ sơ ñịa chính, GCNQSDð có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và là một trong những cơ sở xác ñịnh nguồn gốc sử
dụng ñất, ñối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng
hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở
xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Năm 2004 về trước, nhiều ñịa phương chưa
7
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, thị trấn chưa lập sổ ñịa
chính (khoảng trên 20% số GCN ñã cấp) ñể phục vụ yêu cầu quản lý, sử dụng
ñất ñai ñược ñảm bảo, một số ñịa phương cần lập bổ sung như sổ mục kê ñất
ñai, sổ ñăng ký biến ñộng tại tỉnh Lao cai, Quảng Ngãi, Hoà Bình, Vĩnh
Phúc,...
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC ñược thực hiện theo hướng dẫn của
Bộ Tài nguyên và Môi trường tại các Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01
tháng 11 năm 2004; Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm
2007 và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 nhưng
còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng chưa ñầy
ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ ñộ chính xác thấp nên
ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai, chưa ñủ cơ sở
giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các
loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
Trong công tác bồi thường, GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối
tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay, công
tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng ký biến
ñộng về sử dụng ñất; việc GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Do ñó, công tác bồi
thường GPMB gặp rất nhiều khó khăn.
- Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
- Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà
Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, nhằm ñạt
ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai
trên hai khía cạnh:
8
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi
thường.
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thông qua Quyết ñịnh thu hồi ñất vì:
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất, giao
ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất; căn cứ Quyết ñịnh thu hồi ñất
ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch “theo
phong trào”. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch
“treo”, dự án “treo".
+ Cơ chế giao ñất, cho thuê ñất ñối với các dự án ñầu tư
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch,
kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt
nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh
không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho
công tác bồi thường.
- Yếu tố giá ñất: Hiện nay ở nước ta giá chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất trên thị trường, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm. Một trong
những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất. Nếu như
9
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất
ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng
nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau.
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản thi hành luật
như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...
Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do
Chính phủ ban hành kèm. Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một
thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy
ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng
mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp. Do vậy giá ñất
ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh
hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa
phương.
- Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp: Do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3
và khoản 4 ðiều 56 của Luật ñất ñai; do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu
thầu dự án có sử dụng ñất; do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với
những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
10
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá
ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể
tại Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong
ñiều kiện bình thường”. Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm
2003, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị
ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số
ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP.
Theo nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa
phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới
nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện. Thực
tế trong nhiều năm qua cho thấy các tranh chấp, khiếu nại hành chính và tố
cáo về ñất ñai chiếm khoảng 70% tổng lượng khiếu kiện của dân, trong ñó
khiếu nại hành chính về giá ñất lại chiếm khoảng 70% tranh chấp, khiếu nại
hành chính và tố cáo về ñất ñai. Tổng lượng khiếu nại có xu hướng tăng lên
mà chưa có biểu hiện giảm ñi. Cho ñến ñầu năm 2010, hầu hết các ñịa phương
ñều cho rằng lượng khiếu nại hành chính về giá ñất ñể tính bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư ñang chiếm khoảng 90% tổng lượng khiếu kiện của dân [13].
- Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ñã ñược hình thành và ngày càng phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản
ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường
của nền kinh tế quốc dân, có những ñóng góp tích cực vào ổn ñịnh xã hội và
thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm
11
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
- Xem thêm -
.PDF 
122 
39883 
80 
