BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
NGUYỄN KHẮC DIỆN
ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRONG NĂM 2010 TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ
BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số
: 60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH. ðẶNG HÙNG
HÀ NỘI - 2013
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một
học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày
tháng 6 năm 2013
Học viên
Nguyễn Khắc Diện
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn ñược sự quan tâm,
giúp ñỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo Tiểu ban Quy hoạch, các thầy cô
giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội, sự quan tâm, ñộng viên, giúp ñỡ của bạn bè, ñồng
nghiệp, và ñặc biệt là sự giúp ñỡ, chỉ dẫn tận tình của GS. TSKH ðặng Hùng
Võ, người hướng dẫn khoa học, ñã giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của các ñồng chí lãnh ñạo UBND và
các Phòng, Ban thành phố Bắc Ninh ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong thời gian ñiều
tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn của tôi.
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên,
khuyến khích và giúp ñỡ tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.
Tự ñáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn ñối với mọi sự quan tâm,
giúp ñỡ, ñộng viên quý báu và kịp thời ñó!
Hà Nội, ngày
tháng 6 năm 2013
Học viên
Nguyễn Khắc Diện
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục bảng
vi
Danh mục biểu
vi
Danh mục các chữ viết tắt và kí hiệu
vii
1
MỞ ðẦU
1
1.1
Tính cấp thiết của ñề tài
1
1.2
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
2
1.2.1
Ý nghĩa khoa học
2
1.2.2
Ý nghĩa thực tiễn
2
1.3
Mục ñích - yêu cầu của ñề tài
2
1.3.1
Mục ñích
2
1.3.2
Yêu cầu
3
2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
4
2.1
Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
4
2.1.1
Bất ñộng sản
4
2.1.2
Thị trường bất ñộng sản
5
2.1.3
Một số khái niệm khác
6
2.2
Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
7
2.2.1
Khái quát về giá ñất trên thế giới
7
2.2.2
Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS
8
2.2.3
ðấu giá ñất của một số nước
9
2.3
ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS Việt Nam
12
2.3.1
Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta
12
2.3.2
Thực trạng và những thành tựu của thị trường BðS Việt Nam
14
2.3.3
ðánh giá nhu cầu về BðS ở Việt Nam
16
2.4
Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam
17
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii
2.4.1
Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền SDð
17
2.4.2
Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam
18
2.4.3
ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð
22
2.4.4
Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam
29
3
ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
36
3.1
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
36
3.1.1
ðối tượng nghiên cứu
36
3.1.2
Phạm vi nghiên cứu
36
3.2
Nội dung nghiên cứu
36
3.2.1
Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh
3.2.2
36
ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh
36
3.2.3
ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð
37
3.2.4
ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền SDð
38
3.3
Phương pháp nghiên cứu
38
3.3.1
Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan
38
3.3.2
Phương pháp ñiều tra, thu thập dữ liệu
38
3.3.3
Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
38
3.3.4
Phương pháp phân tích tổng hợp
38
3.3.5
Phương pháp chuyên gia
39
4
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
40
4.1
Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc
Ninh - tỉnh Bắc Ninh.
40
4.1.1
ðiều kiện tự nhiên.
40
4.1.2
Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
41
4.1.3
Tình hình quản lý và sử dụng ñất.
48
4.1.4
ðánh giá chung.
54
4.2
Khái quát công tác ñấu giá quyền SDð thành phố Bắc Ninh trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv
những năm qua
55
4.2.1
Các văn bản về ñấu giá quyền SDð
55
4.2.2
Qui chế ñấu giá quyền SDð
56
4.2.3
Công tác xác ñịnh giá khời ñiểm khi thực hiện ñấu giá quyền sử
dụng ñất
4.3
63
Kết quả ñấu giá ở một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn thành phố Bắc Ninh
64
4.3.1
Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã Nam Sơn
64
4.3.2
Dự án ñấu giá quyền SDð tại phường Hạp Lĩnh
67
4.3.3
Dự án ñấu giá quyền SDð tại khu ñất số 18 ñường Nguyễn ðăng
ðạo, phường ðại Phúc
70
4.3.4
Nhận xét chung:
73
4.4
ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn thành phố Bắc Ninh
74
4.4.1
Hiệu quả về kinh tế
74
4.4.2
Hiệu quả về xã hội
76
4.4.3
Hiệu quả ñối với công tác quản lý và SDð
77
4.5
Ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền SDð
78
4.5.1
Một số ưu ñiểm của công tác ñấu giá quyền SDð
78
4.5.2
Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền SDð
81
4.6
Một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
82
4.6.1
Giải pháp về chính sách của Nhà nước
82
4.6.2
Giải pháp về kỹ thuật
83
4.6.3
Giải pháp về cơ chế tài chính
83
5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
84
5.1
Kết luận
84
5.2
Kiến nghị
86
TÀI LIỆU THAM KHẢO
88
PHỤ LỤC
92
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
4.1
Hiện trạng sử dụng ñất tính ñến 01/01/2012 của TP. Bắc Ninh
51
4.2
Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2010 – 2012 của thành phố Bắc Ninh
52
4.3
Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð tại xã Nam Sơn
66
4.4
Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð tại phường Hạp Lĩnh
69
4.5
Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð khu ñất số 18 ñường
Nguyễn ðăng ðạo, phường ðại Phúc
4.6
72
Tăng thu ngân sách nhà nước khi ñấu giá quyền SDð tại 3 dự án
trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh
75
DANH MỤC BIỂU
Biểu 4.1: Cơ cấu kinh tế thành phố Bắc Ninh
42
Biểu 4.2: Cơ cấu sử dụng các loại ñất năm 2011
50
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU
Ký hiệu
Giải thích
BðS
Bất ñộng sản
SDð
Sử dụng ñất
CN-TTCN-XD
Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng
ðVT
ðơn vị tính
HTX
Hợp tác xã
CSHT
Cơ sở hạ tầng
UBND
Ủy ban nhân dân
GCN
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất và tài sản
gắn liền với ñất
GTSX
Giá trị sản xuất
NXB
Nhà xuất bản
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii
1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và
sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñất ñai.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ ñã
cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT.
Hình thức này trong thực tế ñó ñạt ñược một số thành quả như làm thay ñổi
bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñó bộc lộ một
số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có
cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ...
ðể khắc phục những tồn tại ñó, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
có cơ chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án
hoặc ñấu giá quyền SDð. Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực sự là một
hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường
ñó xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền SDð.
Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy
mạnh công tác ñấu giá quyền SDð, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh
giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án trong
năm 2010 trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
1.2.1. Ý nghĩa khoa học
Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên ñã
nhiều người ñó lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñể
liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn ñề này là ñem ñất
của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân
trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð, Nhà nước cần nghiên cứu,
tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất.
ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất
là cách thức tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hoá xã hội
của tỉnh Bắc Ninh, trong thời gian qua, công tác ñấu giá ñất ñã ñược triển khai
rất mạnh, do vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác
ñấu giá qua các dự án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu
giá ñất ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất, góp phần ñem lại
nguồn thu cho ngân sách của ñịa phương.
1.3. Mục ñích - yêu cầu của ñề tài
1.3.1. Mục ñích
- Tìm hiểu công tác ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2
thành phố Bắc Ninh.
- ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð góp phần
hoàn thiện trong công tác ñấu giá quyền SDð ở ñịa phương.
1.3.2. Yêu cầu
- Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền SDð của Trung
ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền SDð.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, có khả
năng áp dụng ở các ñịa bàn khác.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2
loại: BðS và ñộng sản. BðS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các
tài sản khác là nó không thể di dời ñược. [18]
ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ñất trống, ñất ñai và công
trình xây dựng dùng cho các mục ñích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại. [35]
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, ñiều 174,
khoản 1 có nêu: “BðS là các tài sản bao gồm:
a) ðất ñai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng ñó;
c) Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh. [27]
Theo Giáo trình Thị trường BðS, BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc
và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai, cùng với những thứ dùng ñể
nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị
cấp thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông
tin... [34]
Như vậy, ta có thể thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn
liền với ñất ñai.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Một số nước,
nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS.
Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS (ðất ñai và tài sản
trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở
hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền SDð. [31, 22]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Các loại
BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây dựng;
b) Quyền SDð ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của pháp
luật về ñất ñai;
c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật. [29]
ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta, ñất ñai
không có quyền sở hữu riêng mà ”ñất ñai... thuộc sở hữu toàn dân” [25, 26,
28], do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền SDð, cụ thể hơn là
quyền SDð một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những
ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị
trường BðS.
Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi
giá trị quyền SDð có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản
ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến
giao dịch BðS [33, 22, 18].
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5
ðó là nơi tiến hành các hoạt ñộng giao dịch về BðS, mang tính khu vực và
biến ñộng theo thời gian. Có thể nói ñó là tổng hòa các giao dịch BðS ñạt
ñược tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong một thời ñiểm nhất ñịnh. [34]
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy
luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật canh tranh và theo mô hình chung của thị
trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả. [23]
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. ðó có thể là trong phạm vi ñịa phương, quốc gia
hay quốc tế. [35] Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người
bán BðS ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; phân phối
BðS theo quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường. [39]
2.1.3. Một số khái niệm khác
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì ñược chấp nhận.
- ðấu giá BðS là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng
hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời
ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá BðS là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể
tại một thời ñiểm xác ñịnh.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch BðS là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BðS. [29]
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền SDð. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá
bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong
không gian và thời gian xác ñịnh [33,9]. Theo Luật ðất ñai năm 2003, giá ñất
là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược
hình thành trong giao dịch về quyền SDð [28]
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð
thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh
là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử
dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã
hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng
của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ,
thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu
ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh. [16, 14]
Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7
trường trong ñiều kiện bình thường. [28]
Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất
Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường
luôn ở trạng thái ñộng.
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và BðS
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là BðS. Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh
giá BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là
một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng
như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ
qua. Nhiều nước ñã phát triển thành bộ luật BðS. [33]
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñó trở
thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá
ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñó ñược ñưa vào
ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch
dân sự trên thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại
nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý
của Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong
nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất
và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống
nhau, cụ thể là:
- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong
những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8
- Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã
ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết.
[44, 10]
2.2.3. ðấu giá ñất của một số nước
a. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ñất" ra ñời năm 1994, và thị trường
BðS thực sự ñược xác lập từ năm 1988 quy ñịnh Nhà nước giao quyền SDð
thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền SDð) trong một số
năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDð của người SDð
ñược gọi là xuất nhượng quyền SDð. [10]
Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng
thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch SDð xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền SDð của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu
khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với chính phủ kế hoạch ñể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn
của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền SDð phải thực hiện theo kế hoạch và
bước ñi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử
dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp
huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án
theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện,
thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của
mình. [10]
Việc xuất nhượng quyền SDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá,
ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải
thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá,
ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9
Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thương
lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.
Toàn bộ tiền SDð ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể dùng vào
việc xây dựng CSHT và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc
nộp tiền SDð và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BðS trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñích và
thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng
quyền SDð; nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có thể thu hồi
quyền SDð mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc
do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công
tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Việc xuất nhượng quyền SDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu
hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm tư
vấn và ñịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên
về BðS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá
thị trường BðS ở Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992
theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ
ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi
nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ
yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá BðS, ñịnh giá tài sản, tư vấn về
xây dựng, văn phòng thương mại về BðS, lớp kế hoạch ñầu tư cho các dự án
BðS, nghiên cứu thị trường BðS... [33]
b. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc ñấu giá bất ñồng sản chủ yếu ñược thực hiện ñối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñịnh của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường BðS
cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10
cũng như các con nợ và toà án ñể tập trung giải quyết những bất ñộng sản ñang
bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ñấu giá. Khi toà án ñịa phương tịch thu bất
ñộng sản của cá nhân không thanh toán ñược nợ và rao bán tài sản này, số tiền
thu ñược sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. [10]
c. Australia
ðất ñai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và
ñược quyền sử dụng. Luật pháp các bang ñều chế ñịnh các mối quan hệ giữa
chủ sử hữu ñất và người thuê nhà ñất. Trong một số trường hợp, luật khống
chế mức tiền thuê theo từng loại nhà ñất/BðS và ñề ra các quy ñịnh bảo vệ
quyền lợi của người thuê nhà ñất và bảo ñảm các quyền của chủ ñất. Các công
tác này do Văn phòng thẩm ñịnh giá Australia (AVO) thực hiện. [31, 1].
d. Một số nước trong khu vực ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me
mới có quyền sở hữu ñất ñai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí ñất ñai, Quy hoạch
ñô thị và Xây dựng.
- Inñônêxia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với
ñất. Khung pháp lí ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm
1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL).
- Xinhgapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can
thiệp qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc
có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay
tiền mua BðS qua các ngân hàng.
- Philippin: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố
cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các
hoạt ñộng kinh doanh BðS. [19]
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các
nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ
có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất
ñai trong cơ chế thị trường BðS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và
khoa học kỹ thuật), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và
không thể thiếu ñược. Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho
từng giai ñoạn phát triển kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng
hiệu quả hơn.
2.3. ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS Việt Nam
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất. Có
thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường BðS ở nước ta
thành 4 giai ñoạn sau ñây:
a. Giai ñoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột [31]. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình
ñẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, giá ñất ñó ñược hình thành trong giai ñoạn này.
b. Từ năm 1946 ñến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñó khẳng ñịnh có 3 hình
thức sở hữu ñất ñai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong ñó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12
- Xem thêm -
.PDF 
100 
44515 
114 
