Tài liệu Luận văn đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tam đảo. tỉnh vĩnh phúc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

 LƯU TIẾN ðĂNG ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN TAM ðẢO, TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ: 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. TRẦN DANH THÌN HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, ñầy ñủ và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại ñịa phương ñể thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Lưu Tiến ðăng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Trần Danh Thìn- Giảng viên Trường ðại học nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo tại khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo Sau ðại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã giúp ñỡ tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài. Trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lưu Tiến ðăng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt vii Danh mục bảng viii Danh mục biểu ñồ, sơ ñồ, hình ảnh ix 1 MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu 2 1.2.1 Mục ñích nghiên cứu 2 1.2.2 Yêu cầu nghiên cứu 2 2 TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 3 2.1 ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản 3 2.1.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 3 2.1.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 7 2.1.3 Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 8 2.1.4 Hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản Việt Nam 11 2.2 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 14 2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK 14 2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 19 2.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 23 2.3.1 Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren). 23 2.3.2 Cộng hòa Pháp 24 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii 2.3.3 Thụy ðiển 2.4 Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 2.4.1 27 ở nước ta 28 Tình hình thành lập 28 2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 30 2.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 30 2.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 32 2.4.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK 33 2.4.6 ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK 35 2.5 Thực trạng hoạt ñộng của VPðK QSD ñất của tỉnh Vĩnh Phúc 37 2.5.1 Về mô hình tổ chức 37 2.5.2 Về chức năng nhiệm vụ 38 2.5.3 Về phân cấp ñăng ký biến ñộng 39 2.5.4 Về cơ chế tài chính 39 2.5.5 Về ñăng ký biến ñộng 40 3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41 3.1 ðối tượng nghiên cứu 41 3.2 Phạm vi nghiên cứu 42 3.2.1 Về không gian nghiên cứu 42 3.2.2 Về thời gian nghiên cứu 42 3.3 Nội dung nghiên cứu 42 3.3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc 3.3.2 Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc 3.3.3 42 42 ðánh giá chung về một số hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký QSD ñất của huyện Tam ðảo. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 43 iv 3.3.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 43 3.3.5 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 43 3.4 Phương pháp nghiên cứu 44 3.4.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. 44 3.4.2 Phương pháp ñiều tra, khảo sát 44 3.4.3 Phương pháp ñiều tra nội nghiệp: 44 3.4.4 Phương pháp ñiều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực ñịa 44 3.4.5 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 45 3.4.6 Phương pháp chuyên gia 45 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tam ðảo 46 4.1.1 ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên 46 4.1.2 ðặc ñiểm kinh tế- xã hội 48 4.1.3 Tình hình quản lý ñất ñai 53 4.2 Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất của huyện Tam ðảo. 4.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện 4.2.2 59 59 Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo. 62 4.2.3 Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 65 4.3 ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký QSD ñất của huyện Tam ðảo 74 4.4.1 Mức ñộ công khai, minh bạch các thủ tục hành chính 74 4.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 76 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v 4.3.3 Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 78 4.3.4 Các khoản lệ phí phải ñóng 80 4.3.5 Nhận xét 81 4.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 82 4.4.1 Về chính sách pháp luật ñất ñai 82 4.4.2 Về chức năng, nhiệm vụ 83 4.4.3 Về tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 84 4.4.4 Về ñối tượng giải quyết, thực hiện 84 4.5 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 85 4.5.1 Các giải pháp về chính sách pháp luật 85 4.5.2 Các giải pháp về tổ chức 86 4.5.3 Các giải pháp về nhân lực 86 4.5.4 Các giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 87 4.5.5 Các giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 87 4.5.6 Các giải pháp về cơ chế 87 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 88 5.1 Kết luận 88 5.2 ðề nghị 89 5.2.1 ðối với Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc 89 5.2.2 ðối với Ủy ban nhân huyện Tam ðảo 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 PHỤ LỤC 94 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BðS Bất ñộng sản ðKðð ðăng ký ñất ñai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất HSðC Hồ sơ ñịa chính PTTH Phổ thông trung học SDð Sử dụng ñất VPðK Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất THCS Trung học cơ sở UBND Uỷ ban nhân dân TN&MT Tài nguyên và Môi trường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vii DANH MỤC BẢNG Stt Tên bảng Trang 2.1 Tình hình thành lập VPðK các cấp 29 2.2 Nguồn nhân lực của VPðK của cả nước 31 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp huyện Tam ðảo 55 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất phi nông nghiệp huyện Tam ðảo 58 4.3 Tiến ñộ cấp GCN lần ñầu của huyện Tam ðảo 2004 – 2011 67 4.4 Kết quả tổng hợp công tác chuyển quyền sử dụng ñất của huyện Tam ðảo từ năm 2004 ñến 2011 69 4.5 Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Tam ðảo 71 4.6 Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của huyện Tam ðảo 72 4.7 Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 75 4.8 ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK 77 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… viii DANH MỤC BIỂU ðỒ, SƠ ðỒ, HÌNH ẢNH Stt 2.1 Trang Sơ ñồ vị trí của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống quản lý ñất ñai ở Việt Nam 22 2.2 Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký QSD ñất Vĩnh Phúc 38 4.1 Quy trình ñăng ký GCN lần ñầu 62 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ix 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của của môi trường sống. Luật ðất ñai năm 2003 ñã khẳng ñịnh “ ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu”. Công tác ñăng ký ñất ñai là một trong những nội dung trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai nhằm ñảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng ñất ñối với Nhà nước, là công cụ ñể Nhà nước thực hiện công tác quản lý ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật. Huyện Tam ðảo ñược thành lập theo Nghị ñịnh 153/Nð-CP ngày 09/12/2004 của Chính phủ trên cơ sở hợp nhất 4 xã Hợp Châu, Hồ Sơn, Tam Quan, ðại ðình của huyện Tam Dương, 3 xã ðạo Trù, Bồ Lý, Yên Dương của huyện Lập Thạch, 01 xã Minh Quang của huyện Bình Xuyên và 01 thị trấn Tam ðảo của huyện Tam ðảo. Từ khi ñược thành lập và ñi vào hoạt ñộng ñến nay, huyện Tam ðảo ñã có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng ñược củng cố giữ vững, ñời sống nhân dân ngày càng ñược cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần ñược cải cách ñể ñáp ứng nhu cầu của nhân dân, một trong những cải cách ñó là sự ra ñời của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất (VPðK) huyện Tam ðảo ñược thành lập theo Quyết ñịnh 492/Qð-UBND ngày 15/6/2009 của UBND huyện Tam ðảo về việc thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo. Sự ra ñời của VPðK huyện Tam ðảo là tất yếu ñể ñáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội chung trên ñịa bàn huyện và ñảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng ñất, nhất là vấn ñề ñăng ký giấy chứng nhận, các hoạt ñộng liên quan ñến công tác chuyển quyền sử dụng ñất, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 1 công tác giao dịch ñảm bảo,…..Tuy nhiên do mới ñược thành lập, VPðK huyện Tam ðảo gặp rất nhiều khó khăn về nhiều mặt, hoạt ñộng của VPðK còn hạn chế. Vì vậy ñể khái quát ñược thực trạng hoạt ñộng và có các giải pháp nhằm nâng cao hoạt ñộng của VPðK huyện Tam ðảo, ñáp ứng các yêu cầu thực tiễn ñặt ra là mục tiêu của ñề tài nghiên cứu “ ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc”. 1.2. Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu 1.2.1. Mục ñích nghiên cứu Khái quát thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo, từ ñó ñề xuất các biện pháp nhằm khắc phục những tồn tại và nâng cao hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian tới. 1.2.2. Yêu cầu nghiên cứu - Tìm hiểu thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc; - ðánh giá, phân tích hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc; - ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 2 2. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 2.1 ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản 2.1.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 2.1.1.1 ðất ñai a) Về mặt thổ nhưỡng (soil) ðất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích và ñộ phì. Winkler (1968) xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do ñó ñất cũng tuân thủ những quy luật sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [ 2 ]. b) Về tài nguyên, tài sản (land) ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất ñặc biệt. Theo ñó ñất ñai ñược ñịnh nghĩa : “ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 3 ñặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và ñầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” 2.1.1.2. Bất ñộng sản Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [13] Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. 2.1.1.3. Thị trường bất ñộng sản a) Khái niệm Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hoá dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS. TTBðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS. Thị trưòng Bất ñộng sản (TTBðS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 4 của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ. [5] b) Tính chất - Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu - Thị trường bất ñộng theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả. - Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà. [6] c) ðặc ñiểm - Thị trường bất ñộng sản không chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản. - Thị trường bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. - Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối của pháp luật - Thị trường bất ñộng sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo - Cung về bất ñộng sản phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản. d) Chức năng của thị trường Bất ñộng sản - ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau; - Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; - Phân phối BðS theo quy luật cung cầu; Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 5 - Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. e) Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; -Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS; -Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng; - Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở. g) Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản - Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ; Ví dụ: TTBðS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BðS; không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở; các ñại lý về BðS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông tin BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu cầu; BðS ñược ñịnh giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký BðS; TTBðS Trung Quốc: người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền ñược quyền sử dụng ñất và ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; khi chuyển nhượng thế chấp BðS thì ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất. [5] Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 6 - Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau; - Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán; mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước...; - Thoả thuận giá mua bán; - Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược cộng ñồng chấp nhận; - Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan ñăng ký BðS; - Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay; - Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của TTBðS. [5] 2.1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 2.1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai ðăng ký Nhà nước về ñất ñai: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức ñăng ký ñất ñai; - Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính). Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 7 2.1.2.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; + ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích ñối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản; + Khuyến khích ñầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. [21] 2.1.3. Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 2.1.3.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả. - ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 8 2.2.3.2. Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc ñồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý. [21] 2.2.3.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký. [9] Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không. Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp. Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ hàng chục m2 cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 9 thống bản ñồ ñia chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. [21] 2.1.3.4. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản a) ðăng ký văn tự giao dịch - Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản. - Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán. - ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 10