Tài liệu Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------- NGUYỄN QUANG THI “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN” LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước đã chủ trương hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhằm tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên thị trường bất động nước ta mới được hình thành, còn nhiều khiếm khuyết; tình trạng giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, không tuân thủ pháp luật đã làm cho thị trường biến động lớn với những những biến động ”nóng”, ”lạnh” thất thường, tác động đến đến tình hình kinh tế, xã hội và đời sống của nhân dân. Nghị quyết đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề ra: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản... Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản”. Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đã được Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.(Khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006). Như vậy, pháp luật hiện hành đã xác nhận: Nghề môi giới bất động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Thái Nguyên là một thành phố công nghiệp tương đối lâu đời, tuy nhiên thị trường bất động sản nơi đây được hình thành chưa lâu; việc giao dịch bất động sản không nhiều, chủ yếu thông qua môi giới. Trong khuôn khổ luận văn Thạc sỹ, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm tìm hiểu thực trạng và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản địa phương. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng quản lý đất đai và thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên. - Đánh giá được thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên theo loại hình hoạt động, theo thời gian và theo nội dung công việc. 3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Điều tra, thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường bất động sản, giá đất ở, nhà ở tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ, chính xác, khách quan, trung thực. - Khái quát được tình hình môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Tổng hợp đánh giá được các loại hình môi giới từ đó đề xuất giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại Thái Nguyên. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài: Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai, trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị trường bất động sản đã được học tập trong trường, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này. 4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, góp phần thực hiện chủ trương phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1. Cơ sở lý luận Trong thị trường hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào đó thì sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó. Thị trường đất đai (ở nước ta là thị trường quyền sử dụng đất) cũng không nằm ngoài quy luật trên, khi thị trường có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có người đáp ứng nhu cầu đó, tuy nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản là một lĩnh vực rất nhạy cảm, thường xuyên biến động. Nhiều khi người muốn mua không biết mua đất ở đâu, hay người muốn bán không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai, và một bộ phận người trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa những người mua - người bán đó. Ngày nay cùng với tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng, cơ cấu dân số có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn lên thành thị, dân số tập trung ở các thành phố lớn, các khu đô thị không ngừng gia tăng, chính điều này làm gia tăng sức ép về nhà ở tại các khu đô thị và các thành phố lớn. Các giao dịch về bất động sản diễn ra mạnh mẽ và đi liền với nó là các hoạt động dịch vụ về bất động sản. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo bởi bất động sản không được bày bán và thông tin về nó không phổ biến như các loại hàng hóa thông thường khác, mặt khác bất động sản là tài sản có giá trị lớn, người mua và người bán đa số là ít kinh nghiệm trong giao dịch và đi kèm với hoạt động này là rất nhiều các thủ tục phức tạp về quyền và nghĩa vụ pháp lý. Bởi những lý do trên mà khi thực hiện các giao dịch về bất động sản cần phải có các chuyên gia môi giới, tư vấn, đó là những người được đào tạo Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn bài bản am hiểu về thị trường bất động sản, nắm bắt tốt các nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, hiểu biết đầy đủ về pháp luật. Họ chính là người giúp cho thị trường vận hành một cách có hiệu quả, các giao dịch về bất động sản diễn ra nhanh hơn, và đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch về bất động sản được đảm bảo, phù hợp với quy định của pháp luật. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn Thực tế từ khi Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phương đều phát sinh những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác. Do vậy, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản ra đời là tất yếu khách quan. Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản là một phần của hoạt động kinh doanh bất động sản, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động sản. Chính vì vậy, để cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, đúng pháp luật thì cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại, từ đó đưa ra những giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động này. Hiện nay môi giới bất động sản đã được công nhận là một nghề và thực tế yêu cầu nhân viên tư vấn phải được trang bị những kiến thức cơ bản về nhiều lĩnh vực: pháp luật, kinh tế, xã hội, xây dựng, kiến trúc, và phải rất thành thạo các kĩ năng như soạn thảo hợp đồng, kĩ năng thu thập thông tin, kĩ năng quản lý và sử lý thông tin, kĩ năng giao tiếp với khách hàng. Để trở thành người môi giới giỏi yêu cầu nhân viên môi giới phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức chuyên môn vững vàng và đặc biệt là phải rất nhậy bén và sáng tạo trong việc tiếp nhận và làm chủ kiến thức xã hội. Ngoài ra những nhà môi giới còn cần chú ý đến tác phong khi làm việc, thái độ khi gặp đối tác, sự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ nghiêm các nguyên tắc về đạo đức nghề nghiệp. Hoạt động môi giới bất động sản sẽ góp phần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản, quản lý tốt hoạt động môi giới cũng sẽ là tiền đề cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung, là công cụ quan trọng đề đảm bảo và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Hoạt động kinh doanh dịch vụ về môi giới bất động sản phát triển sẽ góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội, thông qua các tổ chức môi giới bất động sản, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế được các tiêu cực phát sinh trong khi thực hiện giao dịch. 1.1.3. Cơ sở pháp lý Đề tài dựa trên cơ sở pháp lý là các văn bản quy phạm pháp luật sau: - Luật Đất đai 2003; - Luật Xây dựng 2003; - Luật Nhà ở 2005; - Bộ luật Dân sự 2005; - Luật Doanh nghiệp 2005; - Luật Đầu tư 2005. - Luật Thương mại 2005. - Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 153/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 8 tháng 5 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8 tháng 1 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản 2006; - Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; - Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (và Dự thảo Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài); - Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; - Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng. - Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 1 năm 2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7 tháng 2 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005. - Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2005. - Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP. - Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh. - Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết luật thương mại, hàng hoá, dịchvụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện. - Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ Xây dựng ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1.2. KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản 1.2.1.1. Bất động sản Bất động sản bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam) [14]. 1.2.1.2. Thị trường Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, Thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. 1.2.1.3. Thị trường bất động sản Được hiểu một cách thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS. Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản [12]. 1.2.1.4. Môi giới Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Việc môi giới vì vậy là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữ hai bên [33]. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1.2.1.5. Môi giới bất động sản Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác mà kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản [12 ]. Hình 1.1. Sơ đồ tam giác môi giới bất động sản 1.2.1.6. Dịch vụ Dịch vụ, trong kinh tế học được hiểu là những thứ tương tự như hàng hóa nhưng là phi vật chất. Dịch vụ có các đặc tính sau: - Tính đồng thời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ xảy ra đồng thời; - Tính không thể tách rời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ không thể tách rời. Thiếu mặt này thì sẽ không có mặt kia; - Tính chất không đồng nhất: không có chất lượng đồng nhất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Vô hình: không có hình hài rõ rệt. Không thể thấy trước khi tiêu dùng; - Không lưu trữ được: không lập kho để lưu trữ như hàng hóa được. Toàn thể những người cung cấp (sản xuất) dịch vụ hợp thành khu vực thứ ba của nền kinh tế. Có nhiều ngành dịch vụ: - Thương mại, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, môi giới chứng khoán, môi giới bất động sản; - Cung cấp điện, nước, xây dựng; - Y tế, Giáo dục, Du lịch, khách sạn, cho thuê nhà - Thông tin, bưu chính, internet, giao thông, vận tải - Các dịch vụ chuyên môn (tư vấn, pháp lý, thẩm mỹ, v.v...) - Thể thao, giải trí... [33]. 1.2.1.7. Hoạt động kinh doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. - Kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. - Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản: Là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. - Sàn giao dịch bất động sản: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. - Thù lao môi giới bất động sản: Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. - Hoa hồng môi giới bất động sản: Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. - Nghề môi giới bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Như Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới bất động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. - Nhà môi giới bất động sản: Là người làm trung gian để cho hai bên (bên mua - bên bán; bên thuê bên cho thuê BĐS) tiếp xúc, giao thiệp với nhau trong quan hệ giao dịch BĐS [12]. 1.2.1.8. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản (Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản) [12]. 1.2.1.9. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. - Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: + Loại bất động sản; + Vị trí bất động sản; + Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; + Quy mô, diện tích của bất động sản; + Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; + Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; + Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; + Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); + Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; + Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; + Các thông tin khác (Điều 11, Luật Kinh doanh bất động sản) [12]. 1.2.1.10. Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao địch bất động sản - Cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật và chuyên môn về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện theo quy định ở mục dưới đây. - Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn dịch bất động sản và các nội dung khác đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị trường bất động sản. (Điều 11, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) [20]. 1.2.1.11. Điều kiện đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện sau đây: - Có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác; - Có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành; - Giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh bất động sản (Điều 12, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) [20]. 1.2.1.12. Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản - Cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản ở địa phương, cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có trách nhiệm: + Quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản tại địa phương theo quy định của pháp luật; + Kiểm tra, thanh tra và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật; + Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất (theo yêu cầu) tổng hợp, báo cáo Bộ Xây dựng tình hình cấp, thu hồi chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản tại địa phương. - Người nước ngoài và người Việt Nam có chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản do nước ngoài cấp còn giá trị thì được công nhận Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn và sử dụng để hành nghề tại Việt Nam. Chứng chỉ hành nghề do nước ngoài cấp phải được dịch ra tiếng Việt có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Việt Nam và phải gửi cho cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương nơi hành nghề để theo dõi, quản lý (Điều 19, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) [20]. 1.2.1.13. Thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản - Cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, định giá bất động sản có trách nhiệm thu hồi chứng chỉ trong các trường hợp sau đây: + Người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự; + Người được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực; + Chứng chỉ bị tẩy xoá, sửa chữa; + Người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề; + Người được cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắc hành nghề quy định tại Điều 44, Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong chứng chỉ; + Người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật. - Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ (Điều 20, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) [20]. 1.2.1.14. Trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản - Người xin cấp mới, cấp lại chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản nộp đơn tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộp đơn sinh sống (thường trú hoặc tạm trú dài hạn). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Trước khi cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản, Sở Xây dựng phải thực hiện việc thẩm định hồ sơ xin cấp chứng chỉ, nội dung thẩm định gồm: + Xem xét về điều kiện của cá nhân xin cấp chứng chỉ; + Xem xét về nội dung của hồ sơ đăng ký. - Kết quả thẩm định phải lập thành văn bản. - Giám đốc Sở Xây dựng quyết định danh sách những người được cấp chứng chỉ; tổ chức in ấn, phát hành và ký quyết định cấp chứng chỉ cho từng cá nhân theo mẫu hướng dẫn tại phụ lục 4 và 5 ban hành kèm theo Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. - Sở Xây dựng có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ và tổng hợp danh sách cá nhân được cấp Chứng chỉ môi giới, Chứng chỉ định giá. Định kỳ hàng năm (hoặc đột xuất theo yêu cầu), Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo kết quả cấp Chứng chỉ môi giới, Chứng chỉ định giá về Bộ Xây dựng để tổng hợp danh sách cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới, định giá trên toàn quốc và đăng trên trang web của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (Thông tư số 13/2008/TT-BXD). 1.2.2. Nội dung môi giới bất động sản - Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. - Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê bất động sản [12]. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1.2.3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS. - Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. - Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS [12]. 1.2.4. Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trƣờng bất động sản 1.2.4.1. Thị trường bất động sản - Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. “Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. - Phân loại thị trường bất động sản Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là TTBĐS mang tính đặc thù của Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị trường sơ cấp (thị trường cấp 1) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ cấp 2 và thị trường cấp 3). + Thị trường sơ cấp (Thị trường cấp 1): là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác, thị trường này hoàn toàn do nhà nước khống chế. + Thị trường thứ cấp (Thị trường cấp 2): là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này, cả người bán và người mua không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng đất. Thị trường cấp 3: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê bất động sản nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng. + Có 5 loại thị trường ứng với 5 loại đất, cụ thể: (1) Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp; (2) Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp; (3) Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn; (4) Thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị; (5) Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng [22]. . 1.2.4.2. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản - Thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng tiềm năng để giúp các nhà đầu tư định vị thị trường đúng đắn. - Thông qua các hoạt động quảng cáo, tuyên truyền để thu hút các nhà đầu tư kinh doanh nhà. - Trợ giúp người đầu tư phát triển từ lúc lập kế hoạch phát triển các hạng mục cho đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện được mục tiêu thu lợi nhuận. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn