Tài liệu Đánh giá thực trạng công tác bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố việt trì, tỉnh phú thọ giai đoạn 2006 - 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- PHAN QUỐC KHÁNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ KHI THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2006-2010 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 62 16 Thái Nguyên, năm 2011 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CẢM ƠN Được sự nhất trí của ban nhủ nhiệm khoa sau đại học trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài tốt nghiệp tại Ban bồi thường – Giải phóng mặt bằng thành phố Việt Trì với đề tài “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2006 – 2010”. Trong quá trình thực tập, tôi luôn được sự chỉ bảo quan tâm của ban chủ nhiệm khoa và cán bộ nơi tôi thực tập đã tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tôi hoàn thành luận văn này. Nhân dịp này em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đền thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn là giáo viên khoa Tài nguyên và Môi Trường đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành đề tài này. Qua đây tôi xin chân thành cảm ơn ông Trần Tiến ngọc, trưởng Ban bồi thường – Giải phóng mặt bằng thành phố Việt Trì đã tận tình giúp đỡ chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực tập tại Ban. Trong quá trình thực tập, em đã cố gắng nhiều song vì kiến thức còn nhiều hạn chế vì vậy không tránh khỏi đề tài này còn gặp nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự chỉ bảo đóng góp của các Thầy, Cô để đề tài của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Việt Trì, tháng 9 năm 2011 Học viên Phan Quốc Khánh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Phan Quốc Khánh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC VIẾT TẮT ¨BĐS : Bất động sản BT : Bồi thường CNH-HĐH : Công nghiệp hóa – hiện đại hóa CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CP : Chính phủ CT : Chỉ thị CV : Công văn ĐC : Địa chính ĐHNL : Đại học Nông Lâm ĐKTN : Điều kiện tự nhiên ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng LĐĐ : Luật đất đai KT : Kinh tế KH : Kế hoạch NĐ : Nghị Định NN : Nông nghiệp TT : Thông tư TTg : Thủ tướng TS : Tiến sĩ UBND : Ủy ban nhân dân QLĐĐ : Quản lý đất đai QLNN : Quản lý Nhà nước QH : Quy hoạch QĐ : Quyết định Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Nhƣ chúng ta đã biết mỗi quốc gia đều có một quỹ đất nhất định và đƣợc giới hạn của đƣờng biên giới nƣớc đó. Việt Nam với nền kinh tế nông nghiệp đã và đang phát triển trong những năm gần đây. Cả nƣớc có khoảng 70% dân số vẫn làm nông nghiệp, mặt khác sự gắn bó lâu dài giữa con ngƣời và đất đai đã làm cho đất đai có ý nghĩa tinh thần to lớn đối với mỗi con ngƣời Việt Nam. Để đạt đƣợc những mục tiêu kinh tế - chính trị - xã hội mà Đảng ta đã đặt ra nhƣ ngày hôm nay, trong những năm qua việc thu hồi đất Nông nghiệp để phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội diễn ra hết sức mạnh mẽ trên phạm vi cả nƣớc. Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, trên đà hội nhập với thế giới. Với mục tiêu phát triển một cách toàn diện các ngành nghề, các lĩnh vực thì việc phân bổ, sử dụng các nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực đất đai sao cho hợp lý là rất quan trọng. Dựa trên nguồn nội lực vốn có cùng với ngoại lực trợ giúp, Việt Nam dần chuyển mình thay đổi với rất nhiều dự án đƣợc xét duyệt và thi công. Và một trong những vấn đề đƣợc quan tâm hàng đầu là vấn đề bồi thƣờng thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án. Làm thế nào để đảm bảo lợi ích giữa Ngƣời dân - Nhà nƣớc - Doanh nghiệp đầu tƣ và sự phát triển bền vững của quốc gia? Mặc dù nhà nƣớc ta đã ban hành các nghị định, thông tƣ về việc bồi thƣờng thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất nhƣng ở từng địa phƣơng, cách vận dụng các văn bản luật này lại có những điểm khác nhau nên tình hình thực hiện cụ thể ở mỗi địa phƣơng đều có những đặc điểm riêng. Tỉnh Phú Thọ nói chung và thành phố Việt Trì nói riêng cũng có những điểm khác biệt. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 Tỉnh Phú Thọ trong những năm qua công tác thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế diễn ra hết sức mạnh mẽ đặc biệt là tại thành phố Việt Trì. Tuy nhiên công tác bồi thƣờng lại gặp rất nhiều khó khăn, chính sách bồi thƣờng chƣa đƣợc ngƣời dân chấp nhận. Song do nhiều nguyên nhân cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan nên công tác thu hồi, bồi thƣờng đất nông nghiệp không đạt tiến độ đã đề ra. Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở luận cứ khoa học và nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn đề nêu trên, đƣợc sự phân công của Khoa Sau đại học - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo Phó giáo sƣ - Tiến sĩ Nguyễn Khắc Thái Sơn, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2006 - 2010”. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác bồi thƣờng và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì, nhằm tìm ra những mặt làm đƣợc, những mặt chƣa làm đƣợc; từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh công tác bồi thƣờng và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá đƣợc thực trạng công tác định giá đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì. - Đánh giá đƣợc thực trạng công tác bồi thƣờng và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì. - Đánh giá đƣợc thực trạng về chính sách bồi thƣờng và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp. - Đánh giá đƣợc thực trạng về cuộc sống của ngƣời dân sau khi bị thu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 3 hồi đất nông nghiệp - Rút ra đƣợc những thuận lợi, khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp khắc phục. 3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Nắm vững chính sách bồi thƣờng và hỗ trợ về đất đai, vật kiến trúc và hoa màu. - Các nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập trên địa bàn nghiên cứu phải phản ánh đúng thực tế, đánh giá đẩy đủ trung thực, khách quan, khoa học, đảm bảo logic và hệ thống. Số liệu phải đƣợc điều tra thu thập từ 2 nguồn là thứ cấp và sơ cấp. - Giải pháp đề xuất phải đảm bảo khoa học, đúng với chính sách pháp luật của nhà nƣớc, phù hợp với thực tế ở địa phƣơng và có tính khả thi. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 4 Phần 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Trong quá trình phát triển xã hội của cả nƣớc nói chung và của thành phố Việt Trì nói riêng thì việc thu hồi, bồi thƣờng và hỗ trợ về giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là vấn đề xẩy ra thƣờng xuyên. Để rút kinh nghiệm và hoàn thiện chính sách pháp luật trong vấn đề này cho phù hợp với thực tiễn thì việc “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ” là vấn đề hết sức cần nghiên cứu. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài Trong quá trình bồi thƣờng và hỗ trợ đất và tài sản trên đất trong cả nƣớc nói chung và ở Thành phố Việt Trì nói riêng luôn gặp phải những khó khăn, đó là: nhiều ngƣời dân cho rằng việc bồi thƣờng và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp chƣa thỏa đáng, chƣa phù hợp. Để phát huy những mặt mạnh, khắc phục những tồn tại, khó khăn giúp cho công tác này trong thời gian tới đƣợc tốt hơn thì việc nghiên cứu “Đánh giá thực trạng công tác bồi thƣờng và hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ” là hết sức cần thiết. 1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài Cơ sở pháp lý của đề tài là tất cả các văn bản liên quan đến công tác bồi thƣờng và hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất, bao gồm những văn bản chính sau: 1- Hiến pháp Nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. 2- Luật Đất đai năm 2003 3- Bộ luật Dân sự năm 2005 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 4- Nghị định số 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. 5- Nghị định số 197/2004 NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất. 6- Thông tƣ 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất. 7- Thông tƣ số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tƣ 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất. 8- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. 9- Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 184/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. 10- Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. 11- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ. 12- Các Website của: Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Cổng thông tin trực tuyến của tỉnh Phú Thọ... Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 6 1.2. KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT; THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH CƢ 1.2.1. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến đề tài - Khái niệm về giá đất và định giá đất Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nƣớc quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi”. Do đó chúng ta có thể hiểu “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trƣờng - sự quản lý của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trƣờng, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để ngƣời sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nƣớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Nhƣ vậy giá đất do nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nƣớc - chủ sở hữu đất và ngƣời sử dụng đất - ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự nhƣ chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất và cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất đƣợc hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này đƣợc gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trƣờng”[3] - Định giá, định giá đất và định giá bất động sản Định giá: Là sự ƣớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định. Thông qua các giao dịch, trao đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trƣờng. Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trƣờng. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nƣớc trên thế giới đã Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 7 trở thành đối tƣợng, công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của Nhà nƣớc trong việc vận hành nền kinh tế thị trƣờng một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà nƣớc. Định giá đất: là những phƣơng pháp kinh tế nhằm tính toán lƣợng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trƣờng nhất định. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì có đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu nào đó của con ngƣời, có đặc trƣng giá trị và là đối tƣợng của giao dịch dân sự . - Khái niệm về bồi thƣờng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2003 qui định “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”[3] Khái niệm về bồi thƣờng ở Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2003 chỉ nói đến bồi thƣờng về đất. Trong khi nghiên cứu vấn đề này, chúng ta còn phải đề cập đến bồi thƣờng về tài sản trên đất. Nhƣ vậy, theo nghĩa rộng thì “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đối với diện tích đất bị thu hồi và tài sản có trên diện tích đất đó cho người bị thu hồi đất.”[3] - Khái niệm về hỗ trợ quyền sử dụng đất và tài sản trên đất Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2003 qui định “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.”[3] - Khái niệm về thu hồi đất Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai 2003 qui định: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”[3] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 8 - Khái niệm về tái định cƣ Pháp luật đất đai chƣa qui định khái niệm về tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Tuy nhiên, qua những nội dung qui định về tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất thì chúng ta có thể hiểu “Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bố trí chỗ ở mới cho các hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất đang ở để giao cho người khác sử dụng” 1.2.2. Các qui định về bồi thƣờng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất - Nguyên tắc bồi thƣờng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất Điều 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP qui định nguyên tắc bồi thƣờng đất nhƣ sau: 1. Ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định này thì đƣợc bồi thƣờng; trƣờng hợp không đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ.[8] 2. Ngƣời bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trƣờng hợp bồi thƣờng bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó đƣợc thực hiện thanh toán bằng tiền. [8] 3. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nƣớc. Thông tƣ số 116/2004/NĐ-CP còn cụ thể hóa thêm “Diện tích đất đƣợc bồi thƣờng là diện tích đƣợc xác định trên thực địa - thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng ngƣời sử dụng đất”. - Điều kiện để đƣợc bồi thƣờng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 9 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP qui định ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì đƣợc bồi thƣờng về đất: 1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. 3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đƣợc Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây: a) Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất đai trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời sử dụng đất. 4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhƣng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chƣa thực hiện Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. 5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thƣờng trú tại địa phƣơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là ngƣời đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. 6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp. 7. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành. 8. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này nhƣng đất đã đƣợc sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp. 9. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trƣớc đây Nhà nƣớc đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc, nhƣng trong thực tế Nhà nƣớc chƣa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng. 10. Cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. 11. Tổ chức sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 11 a) Đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc; b) Đất nhận chuyển nhƣợng của ngƣời sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhƣợng không có nguồn từ ngân sách nhà nƣớc; c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân. - Các trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng quyền sử dụng đất - Các trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng tài sản trên đất Điều 18 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP qui định nguyên tắc bồi thƣờng tài sản trên đất nhƣ sau: 1. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì đƣợc bồi thƣờng. 2. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tƣợng không đƣợc bồi thƣờng thì tuỳ từng trƣờng hợp cụ thể đƣợc bồi thƣờng hoặc hỗ trợ tài sản. 3. Nhà, công trình khác gắn liền với đất đƣợc xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không đƣợc bồi thƣờng. 4. Nhà, công trình khác gắn liền với đất đƣợc xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã đƣợc xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc xét duyệt thì không đƣợc bồi thƣờng. 5. Tài sản gắn liền với đất đƣợc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất đƣợc công bố thì không đƣợc bồi thƣờng. 6. Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển đƣợc, thì chỉ đƣợc bồi thƣờng các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thƣờng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phƣơng. 1.2.3. Các qui định về hỗ trợ quyền sử dụng đất và tài sản trên đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 12 - Các trƣờng hợp đƣợc hỗ trợ quyền sử dụng đất §iÒu 27 NghÞ ®Þnh sè 197/2004/N§-CP qui ®Þnh hç trî di chuyÓn nh- sau: 1. Hé gia ®×nh khi Nhµ n-íc thu håi ®Êt ph¶i di chuyÓn chç ë trong ph¹m vi tØnh, thµnh phè ®-îc hç trî mỗi hé cao nhÊt 3.000.000 ®ång; di chuyÓn sang tØnh kh¸c ®-îc hç trî mỗi hé cao nhÊt 5.000.000 ®ång; møc hỗ trî cô thÓ do ñy ban nh©n d©n cÊp tØnh quy ®Þnh. [8] 2. Tæ chøc cã ®ñ ®iÒu kiÖn ®-îc båi th-êng thiÖt h¹i ®Êt vµ tµi s¶n khi bÞ thu håi mµ ph¶i di chuyÓn c¬ së, ®-îc hç trî chi phÝ thùc tÕ vÒ di chuyÓn, th¸o dì vµ l¾p ®Æt. [8] 3. Ngƣời bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cƣ), đƣợc bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phƣơng. [8] 1.2.4. Các qui định về các loại hỗ trợ khác (ngoài 2 loại hỗ trợ trên) - Các qui định về hỗ trợ chuyển đổi nghề Điều 29 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP qui định hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm nhƣ sau: 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì đƣợc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho ngƣời trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể đƣợc hỗ trợ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phƣơng.[8] 2. Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp đƣợc thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 13 - Các qui dịnh về hỗ trợ ổn định cuộc sống Điều 28 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP qui định hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất nhƣ sau: 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp đƣợc giao, đƣợc hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trƣờng hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 12 tháng. Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01 nhân khẩu/01tháng tƣơng đƣơng 30 kg gạo tính theo thời giá trung bình tại địa phƣơng. [8] 2. Khi Nhà nƣớc thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì đƣợc hỗ trợ cao nhất bằng 30% 1 năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trƣớc đó đƣợc cơ quan thuế xác nhận; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phƣơng.[8] - Các qui định về hỗ trợ di chuyển chỗ ở Điều 27 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP qui định hỗ trợ di chuyển nhƣ sau: 1. Hộ gia đình khi Nhà nƣớc thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố đƣợc hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 3.000.000 đồng; di chuyển sang tỉnh khác đƣợc hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 5.000.000 đồng; mức hỗ trợ cụ thể do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. 2. Tổ chức có đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng thiệt hại đất và tài sản khi bị thu hồi mà phải di chuyển cơ sở, đƣợc hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt. 3. Ngƣời bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cƣ), đƣợc bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 14 trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phƣơng. 1.2.5. Các qui định về thu hồi đất - Căn cứ thu hồi đất Thu håi ®Êt cã thÓ do ng-êi sö dông ®Êt vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai, cã thÓ xuÊt ph¸t tõ ý muèn chñ quan cña Nhµ n-íc ®Ó phôc vô lîi Ých chung cña Nhµ n-íc, lîi Ých c«ng c«ng hay v× môc ®Ých an ninh, quèc phßng cña c¶ n-íc. Tr-êng hîp thu håi ®Êt do ng-êi sö dông ®Êt vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai, cÇn ph¶i dùa vµo 2 c¨n cø sau: 1. C¨n cø vµo thùc tÕ vi ph¹m cña ng-êi sö dông ®Êt ®· ®-îc c¬ quan nhµ n-íc cã thÈm quyÒn x¸c ®Þnh. 2. C¨n cø vµo qui ®Þnh vÒ c¸c tr-êng hîp vi ph¹m ph¶i thu håi ®-îc qui ®Þnh trong ph¸p luËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh. Tr-êng hîp thu håi ®Êt xuÊt ph¸t tõ ý muèn chñ quan cña Nhµ n-íc ®Ó phôc vô lîi Ých chung cña Nhµ n-íc, lîi Ých c«ng c«ng hay v× môc ®Ých an ninh, quèc phßng cña c¶ n-íc th× cÇn ph¶i dùa vµo 2 c¨n cø sau: 3. C¨n cø vµo qui ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®· ®-îc c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt; 4. C¨n cø vµo kÕ ho¹ch di chuyÓn d©n, t¸i ®Þnh c- vµ gi¶i phãng mÆt b»ng. - Thẩm quyền thu hồi đất Điều 44 Luật Đất đai 2003 qui định thẩm quyền thu hồi đất nhƣ sau: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 15 1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 2 Điều này. [3] 2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. [3] 3. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không đƣợc uỷ quyền. - Các trƣờng hợp thu hồi đất Điều 38 Luật Đất đai 2003 qui định Nhà nƣớc thu hồi đất trong các trƣờng hợp sau đây: 1. Nhà nƣớc sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế 2. Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; 3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; 4. Ngƣời sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; 5. Đất đƣợc giao không đúng đối tƣợng hoặc không đúng thẩm quyền; 6. Đất bị lấn, chiếm trong các trƣờng hợp sau đây: a) Đất chƣa sử dụng bị lấn, chiếm; b) Đất không đƣợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà ngƣời sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; 7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có ngƣời thừa kế; 8. Ngƣời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; 9. Ngƣời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 16 10. Đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê có thời hạn mà không đƣợc gia hạn khi hết thời hạn; 11. Đất trồng cây hàng năm không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời tám tháng liền; đất trồng rừng không đƣợc sử dụng trong thời hạn hai mƣơi bốn tháng liền; 12. Đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tƣ mà không đƣợc sử dụng trong thời hạn mƣời hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mƣơi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tƣ, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. - Các hình thức thu hồi đất Từ khi pháp luật đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị thì khi Nhà nƣớc thu hồi đất, ngoài việc ngƣời sử dụng đƣợc bồi thƣờng về tài sản trên đất, ngƣời sử đụng đất hợp pháp còn đƣợc bồi thƣờng giá trị của quyền sử dụng đất. Cũng nhƣ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất cũng có 2 hình thức là thu hồi đất không bồi thƣờng và thu hồi đất có bồi thƣờng. Để đảm bảo cho ngƣời sử dụng đất đỡ thiệt thòi và công bằng giữa các đối tƣợng sử dụng đất, pháp luật đất đai cũng quy định cụ thể những trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất và những trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất nhƣ sau: * Khoản 1 Điều 43 Luật Đất đai 2003 qui định Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất trong các trƣờng hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật này; b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn