Tài liệu Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện đông anh, thành phố hà nội giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ HỒNG YẾN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan THÁI NGUYÊN - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn : “ Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2017-2019” là đề tài nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là kết quả, số liệu điều tra thực và những đánh giá tồn tại cần tháo gỡ đều là những khó khăn mà Huyện Đông Anh đã báo cáo thành phố Hà Nội để được xem xét giúp Huyện hoàn thành chỉ tiêu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trong thời gian tới. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Và Tôi xin chân thành cảm ơn các phòng ban chức năng của Huyện cùng các đồng chí đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn. Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Đỗ Hồng Yến năm 2021 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn: “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2017-2019” từ bước xây dựng đề cương đến khi luận văn hoàn thành, tôi xin trân thành cảm ơn các phòng ban chức năng, các ban ngành, đoàn thể, các đồng chí đồng nghiệp trong và ngoài cơ quan UBND huyện Đông Anh đã giúp đỡ tôi trong thời gian qua. Cảm ơn sự đóng góp chân thành của tất cả đồng nghiệp, người thân, bạn bè để luận văn của tôi được hoàn chỉnh. Và người mà tôi muốn gửi lời cảm ơn chân thành, sâu sắc nhất tới PGS.TS. Đỗ Thị Lan, người cô, người thầy đã chỉ bảo đóng góp những ý kiến xác thực, những ý tưởng đúng đắn để tôi có thể lựa chọn đúng đề tài mà mình đang trực tiếp hàng ngày phải xem xét, đề xuất, tháo gỡ mà phù hợp với tính chất công việc tôi được giao. Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Đỗ Hồng Yến năm 2021 iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Bảng thang đo các thành phần ..................................................................35 Bảng 3.1. Dân số và lao động của huyện Đông Anh giai đoạn 2017 - 2019 ............40 Bảng 3.2: Cơ sở hạ tầng huyện Đông Anh trong giai đoạn 2017 - 2019 ..................42 Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh .............................44 Bảng 3.4: Các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đông Anh .......................................................................................................47 Bảng 3.5. Các thửa đất đã đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh ...............48 Bảng 3.6. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn Huyện Đông Anh từ năm 2017 - 2019 ...................................................................................................49 Bảng 3.7: Thông tin nhân khẩu học ..........................................................................50 Bảng 3.8: Kết quả kiểm định thang đo......................................................................54 Bảng 3.9: Kết quả kiểm định thang đo Đánh giá chung ...........................................57 Bảng 3.10: Kết quả ma trận xoay của thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến Đánh giá chung của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh thành phố Hà Nội ...................................................................58 Bảng 3.11. Phân tích Tương quan .............................................................................60 Bảng 3.12. Phân tích Model Summary 1 - Giữa các yếu tố ảnh hưởng đến Đánh giá chung:..................................................................................................61 Bảng 3.13. Phân tích ANOVA ..................................................................................61 Bảng 3.14. Phân tích hệ số tương quan tuyến tính....................................................62 Bảng 3.15: Kiểm định sự khác biệt giữa 02 nhóm giới tính .....................................65 Bảng 3.16: Kiểm định sự khác biệt mức độ hài lòng giữa các nhóm Tuổi...............66 Bảng 3.17: Kiểm định sự khác biệt mức độ hài lòng giữa các nhóm Trình độ ........67 Bảng 3.18: Kiểm định sự khác biệt mức độ hài lòng giữa các nhóm Nghề nghiệp..67 Bảng 3.19: Kiểm định sự khác biệt mức độ hài lòng giữa các nhóm Quá trình nộp hồ sơ ...................................................................................................................68 iv DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 3.1. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Nội năm 2019 ....................37 Biểu đồ 3.1: Giới tính người tham gia khảo sát - Nguồn: Tác giả tự xây dựng .......51 Biểu đồ 3.2: Độ tuổi người tham gia khảo sát - Nguồn: Tác giả tự xây dựng ..........51 Biểu đồ 3.3: Trình độ người tham gia khảo sát - Nguồn: Tác giả tự xây dựng ........52 Biểu đồ 3.4: Nghề nghiệp người tham gia khảo sát - Nguồn: Tác giả tự xây dựng .52 Biểu đồ 3.4: Quá trình nộp hồ sơ người tham gia khảo sát.......................................53 Biểu đồ 3.2: Đánh giá chung .....................................................................................63 Biểu đồ 3.3: Đánh giá chung .....................................................................................63 Biểu đồ 3.4: Đánh giá chung .....................................................................................64 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ Viết Tắt Nghĩa Tiếng Việt BĐS Bất động sản ĐKĐĐ Đăng ký đất đai CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai UBND Ủy ban nhân dân vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ iii DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ....................................................................... iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .........................................................................v MỤC LỤC ................................................................................................................. vi MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1.Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài....................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học: ................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn: .................................................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .....................................................................3 1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở ...............................................3 1.1.1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai .......................................................3 1.1.2. Khái niệm và vai trò của đăng ký đất đai ..........................................................6 1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...........................................9 1.2. Cơ sở của pháp luật, căn cứ pháp lý để đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và thẩm quyền cấp GCN QSD đất .................................13 1.2.1. Cơ sở pháp luật của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu .......................................................................................................................13 1.2.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. ......................................................................................................................15 1.2.3.Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: ......................................................................17 1.2.4. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: ....................18 vii 1.3. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai và trình tự thủ tục công nhận, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân..............................19 1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu.........................................19 1.3.2. Trình tự, thủ tục công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân .....................................................................................25 1.4. Cở sở thực tiễn của đề tài: ..................................................................................28 1.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới: .................................................................28 1.4.2. Tình hình nghiên cứu ở Việt Nam ..................................................................29 1.4.3. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................30 1.5. Đánh giá chung: .................................................................................................31 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................................................33 2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................33 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................33 2.2.1. Phạm vi không gian .........................................................................................33 2.2.2. Phạm vi thời gian ............................................................................................33 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33 2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................33 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: ..............................................33 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; ...............................................34 2.4.3. Phương pháp thiết kế thang đo và mã hóa thang đo: ......................................34 2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................36 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................37 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Đông Anh .........................................37 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Đông Anh .......................37 3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn Huyện Đông Anh ......................43 3.2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Huyện Đông Anh ......................................................................................................46 3.2.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận ..................................................................................................46 viii 3.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn, đề xuất giải pháp:...............................................50 3.3.1.Các nhân tố tác động đến công tác cấp GCN QSD đất thông qua bảng hỏi ....50 3.2.2 Khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến sự đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh thành phố Hà Nội .......................................................................................................................53 3.2.3 Kiểm định sự khác biệt của các biến định tính ................................................65 3.3. Đánh giá thuận lợi và khó khăn: ........................................................................69 3.3.1. Thuận Lợi: .......................................................................................................69 3.3.2. Khó khăn: ........................................................................................................69 3.4. Giải pháp ............................................................................................................71 3.4.1. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận:...............71 3.4.2. Kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và các cơ quan chuyên môn có liên quan trên địa bàn Huyện trong cấp GCN QSD đất. ...........................................71 3.4.3. Nâng cao ý thức pháp luật của người dân: ......................................................72 3.4.4. Hoàn thiện về hồ sơ địa chính: ........................................................................73 3.4.5. Giải pháp về chính sách pháp luật: .................................................................74 3.4.6. Giải pháp về cải thiện công tác cấp GCN QSD đất: .......................................74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................78 1. Kết luận: ................................................................................................................78 2. Kiến nghị: ..............................................................................................................79 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................80 PHỤ LỤC 1 MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài Đất đai là tài sản cố định, không thể di chuyển, là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được Nhà nước quản lý theo pháp luật. Đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đứng ra quản lý, sử dụng, quyết định trao quyền cho người khác hoặc tổ chức khác. Việc sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm chính là động lực cho việc phát triển kinh tế, đảm bảo ổn định chính trị. Và đó là yêu cầu để Nhà nước có những biện pháp đẩy mạnh công tác quản lý chặt chẽ về đất đai. Kinh tế ngày càng phát triển nhu cầu về đất càng tăng, trong khi cung về đất lại có hạn. Do vậy đã đẩy giá đất lên cao đặc biệt là ở các quận huyện, đô thị. Đó là nguyên nhân dẫn đến các vấn đề trong quản lý nhà nước về đất đai. Luật đất đai 2013 có hiệu lực, kèm theo các nghị định hướng dẫn, các thông tư liên tịch, văn bản pháp luật có liên quan, ngày càng chặt chẽ, hoàn thiện, đáp ứng xu thế phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai được xác định rõ tại điều 95- chương III luật đất đai 2013. Đăng ký đất đai là việc kê khai đăng ký, ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất giữa thửa đất và người sử dụng đất, trên cơ sở đó Nhà nước thiết lập các quyền lợi hợp pháp, nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện, đồng thời có cơ sở hoàn thiện hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ các thửa đất đến phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện. Để làm tốt công tác quản lý đất đai. Các địa phương trong cả nước phải thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hướng dẫn người dân hiểu, thực hiện đúng theo luật đất đai hiện hành. Địa bàn Huyện Đông Anh, thủ đô Hà Nội là một Huyện có quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế xã hội, thương mại dịch vụ rất cao. Dẫn đến các vấn đề 2 chuyển mục đích sử dụng đất đai trên địa bàn rất phức tạp và khó kiểm soát. Bên cạnh đó ý thức hiểu biết pháp luật của người dân chưa cao đã tự ý thực hiện các quyền của người sử dụng đất không đúng theo pháp luật làm cho đất đai thường xuyên biến động liên tục dưới các hình thức khác nhau. Dẫn đến khó khăn trong quản lý hồ sơ địa chính, vì vậy vấn đề đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà nước về đất đai. Xuất phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017-2019”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017-2019. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn Huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học: Công tác phân tích, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những bước quan trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn: Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc tìm ra những mặt được, mặt chưa được, những tồn tại và hạn chế của công tác đăng ký, cấp GCN từ đó đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng tháng, hàng quý và hàng năm theo đúng chỉ tiêu, đúng tiến độ và giải quyết những vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở 1.1.1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai a. Khái niệm đất đai: Đất đai được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau với nhiều trường phái, quan điểm khác nhau. Tuy nhiên theo thông tư 14/2012/TT-BTMT thì: “ Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người”. Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt (soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất. Theo chiều nằm ngang đất đai bao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp cận kề (Phạm Quang Tuấn, 2005). Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý. Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tố sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người. Đất đai là điều kiện không thể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinh tế. Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con 4 người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai. Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”(Hiến pháp 2013). b. Vai trò của đất đai: Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò đất đai, giá trị sử dụng của đất đai. Theo khoản 1, Điều 54 Hiến pháp năm 2013 đã nêu rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật ”(Hiến pháp 2013). Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo, đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ý nghĩa khác nhau. Cụ thể: Về mặt chính trị: Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phận cấu thành lãnh thổ bao gồm: vùng trời, vùng biển và đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó. Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của dân tộc. Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới. Do đó, việc sở hữu đất, sử dụng đất đai một cách hợp lý chính là mấu chốt giúp đảm bảo cho sự phát triển ổn định, hòa bình cho mỗi quốc gia, mỗi cá nhân sử dụng đất. Về mặt tự nhiên: Đất đai là loại tài sản đặc biệt và duy nhất không bị hao mòn theo thời gian, mà giá trị sử dụng của đất đai luôn luôn tăng dần theo thời gian. Đất đai có tính đa dạng, phong phú: bởi con người luôn có những kế hoạch, mục đích khác nhau phù hợp với địa lý từng vùng. Ví dụ: nếu sử dụng đất vào ngành nông nghiệp thì lúc này con người cần phải tính toán khả năng thích nghi của từng loài cây để mang lại hiệu 5 quả cao nhất…..Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn với hoạt động của con người, như ở phần trên tôi có đề cập rằng: “Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên, nhưng nó lại là sản phẩm của lao động”. Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất. Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là loài vượn cổ qua quá trình phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại bằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên. Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất. Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đất đai. Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày nay. Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người. Về mặt kinh tế- xã hội: Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất đai và đều được xác định vị trí xác định. Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng. Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên, tạo cho từng vùng những lợi thế riêng. Trên cơ sở những thuận lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy hoạch, phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng. Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau. Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng nhu cầu sống của mình. Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trên trái đất. Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có ngành nông nghiệp. Mặt khác, đất đai còn là cái nôi bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc. Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành lên các tập tục, văn hóa khác 6 nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng, khai thác đất đai của người dân bản địa. Như vậy, đất đai mang tính địa phương, là đặc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế của vùng đó. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một loại tài sản không thể thiếu của mỗi quốc gia, đất đai có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân, mỗi cộng đồng. 1.1.2. Khái niệm và vai trò của đăng ký đất đai a. Khái niệm đăng ký đất đai và tài sản trên đất: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên môi trường, 2014). Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất (Phạm Quang Tuấn, 2005) Theo Luật đất đai 2013 thì : Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục về việc sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi người có quyền sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển nhượng đất, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...Do vậy công tác đăng ký đất đai là công việc thường xuyên và liên tục. Như vậy, theo pháp Luật Đất đai thì đăng ký đất đai là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất bao gồm diện tích đất, mục đích sử dụng đất, vị trí địa lý, hình thể, nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất. b. Vai trò của đăng ký đất đai : 7 Đối với Nhà nước: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Bộ tài nguyên Môi trường, 2012). Nhà nước đứng ra đảm bảo, bảo vệ lợi ích hợp pháp của NSDĐ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm về đất đai. Đồng thời Nhà nước giám sát NSDĐ trong việc sử dụng đất cũng như thực hiện các nghĩa vụ của NSDĐ theo quy định của pháp luật. Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả, đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ hợp lý, tiết kiệm. Và đăng ký đất đai cũng là một nội dung quan trọng có quan hệ với các nội dung nhiệm vụ khác của Nhà nước trong công tác quản lý về đất đai. Đăng ký đất đai là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính, là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài và cho các tổ chức tôn giáo tín ngưỡng. Đăng ký đất đai là cơ sở cho việc Nhà nước thực hiện các nội dung trong nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai cụ thể: + Việc xây dựng, ban hành các văn bản, thông tư, hướng dẫn về quản lý, sử dụng đất: Các văn bản thông tư, hướng dẫn về quản lý sử dụng đất, sở hữu nhà là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký đất đai thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và đúng nghĩa vụ của người sử dụng đất. + Với công tác điều tra đo đạc đất: Để xác định được chính xác vị trí thửa đất, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất, tên chủ sử dụng đất của từng thửa đất thì việc đo đạc, xác định mốc giới ranh giới đóng vị trí quan trọng, nhờ đó có thể xây dựng hệ thống bản đồ địa chính một cách hoàn thiện và chính xác hơn.(Luật đất đai, 2013) Kết quả của việc đo đạc, điều tra là nền tảng cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên NSDĐ đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu NSDĐ kê khai đăng ký. + Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ pháp lý cho việc giao đất dựa theo nhu cầu sử dụng đất 8 của từng địa phương, và là điều kiện cho việc thiết lập hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho NSDĐ, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý, hiệu quả. Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ổn định, ít biến động. + Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư là những giấy tờ có pháp lý cao nhất để xác định nguồn gốc quá trình sử dụng đất của NSDĐ. Trên cơ sở đó nhà nước tiến hành kê khai, đăng ký cấp GCN QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. + Đối với công tác xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng đất: Việc xác định nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, trước và sau khi kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi nhà nước thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào những mục đích cụ thể như: phát triển kinh tế, xã hội, phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ công tác đấu giá QSD đất, phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng…., việc xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng đất chính là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất được nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo quy định. + Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở: Hiện nay vấn đề tranh chấp đất đai diễn ra khá phức tạp, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Kết quả của việc thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai làm cơ sở cho việc đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất một cách hợp pháp, là một trong các loại giấy tờ được nhà nước công nhận khi cấp GCN QSD đất, là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN QSD đất. Ngược lại khi đăng ký đất đai được xác lập, nếu có tranh chấp xảy ra, đăng ký đất đai là hệ thống sổ sách hồ sơ địa chính đầy đủ, rõ ràng giúp cho việc giải quyết các khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh chóng, hiệu quả, chặt chẽ. - Đối với người sử dụng đất: Đăng ký đất đai là quá trình thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất: 9 + Là cơ sở để NSDĐ yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai cũng như bảo vệ đất, sử dụng đất hợp lý và hiệu quả. + Là cơ sở để NSDĐ được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình . + Là cơ sở để NSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi được Nhà nước cấp GCN QSD đất cụ thể: là tiền sử dụng đất, là thuế trước bạ, là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và là các loại thuế sử dụng đất khác có liên quan. Khi một thửa đất có các căn cứ pháp lý, nguồn gốc rõ ràng, người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đó chính là cơ sở, là động lực cho người sử dụng đất hoàn toàn yên tâm để sử dụng đất có hiệu quả, tận dụng tối đa vai trò và giá trị của đất đai trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội. - Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan: + Đối với lĩnh vực vay vốn, thế chấp GCN là cơ sở để các ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,… + Đối với lĩnh vực kinh doanh, GCN là căn cứ để xác định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Đối với lĩnh vực bất động sản, GCN là căn cứ để VPĐK Đất đai và Văn phòng công chứng thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. 1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất a. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Luật đất đai, 2013). Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm.(Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014). 10 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ pháp lý thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng. Với từng trường hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN. Theo luật đất đai 2013: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSDĐ gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. + Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. + Người sử dụng đất được nhận GCNQSDĐ gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật. + Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. + Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. 11 + Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. + Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. b. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đối với Nhà nước: Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau. Do đó Nhà nước đã quy định cấp đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên cùng một giấy chứng nhận. Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất, tài sản trên đất tăng lên rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản cũng như các giao dịch trên thị trường. Đặc biệt là ở các vùng đô thị, việc hoàn thành công tác cấp GCN là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp, vi phạm về đất đai (những nơi xảy ra tranh chấp đất đai, lấn chiếm, chuyển mục đích sai quy định thường là những nơi chưa được cấp GCN). Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là căn cứ xác thực nhất trong việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, hiệu quả quản trị hành chính công của các cơ quan Nhà nước và ý thức chấp hành pháp luật của người dân. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước quản lý tốt hơn đến các giao dịch trên thị trường bất động sản, làm lành mạnh và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. Phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng. Khi Nhà nước