Tài liệu Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác xây dựng, hoàn thiện bảng giá đất ở tại thành phố bạc liêu tỉnh bạc liêu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------------------- NGUYỄN NGỌC THÀNH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC XÂY DỰNG, HOÀN THIỆN BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU – TỈNH BẠC LIÊU Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN THANH HÙNG Hà Nội - Năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập, nghiên cứu luận văn tốt nghiệp, tôi đã luôn nhận đƣợc sự giúp đỡ vô cùng to lớn của các Thầy, Cô Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội, cơ quan, gia đình và bạn bè. Tôi xin chân thành cảm ơn đến: Quý Thầy, Cô Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội đã tận tình chỉ dạy và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu; Phòng Sau Đại học – Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội đã có kế hoạch đào tạo tốt tạo điều kiện thuận lợi cho tôi đƣợc tham gia học tập và nghiên cứu; Tiến sĩ Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý đất đai,Trƣờng Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp; Tập thể cán bộ công nhân viên Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đồng Nai đã bố trí công việc một cách phù hợp và tạo điều kiện thuận lợi về thời gian cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu; Và đặc biệt, gia đình, bạn bè, những ngƣời thân thiết đã ủng hộ, khuyến khích tạo mọi điều kiện để tôi hoàn tất thời gian học tập và nghiên cứu. Trân trọng! iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CP : Chính phủ BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng BTC : Bộ Tài chính NĐ : Nghị định TTLT : Thông tƣ liên tịch TT : Thông tƣ UBND : Ủy ban nhân dân iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Các nhóm đất chính trên địa bàn thành phố Bạc Liêu ..............................34 Bảng 2.2: Thống kê hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Bạc Liêu .........................41 Bảng 2.3: Thống kê diện tích các loại đất phân bổ cho các mục đích sử dụng đến năm 2020 của thành phố Bạc Liêu ............................................................................43 Bảng 3.1: Tổng hợp phiếu điều tra giá đất tại thành phố Bạc Liêu ..........................56 Bảng 3.2: Tổng hợp các mức giá nhà đất cao nhất và thấp nhất ...............................57 Bảng 3.3: Tổng hợp các mức giá đất ở cao nhất và thấp nhất ..................................58 Bảng 3.4: Tổng hợp và đề xuất giá đất thị trƣờng của các tuyến, đoạn đƣờng theo phiếu điều tra .............................................................................................................60 Bảng 3.5: Kết quả hồi quy bằng DTREG .................................................................64 Bảng 3.6: Tầm quan trọng của các yếu tố vị thế đất đai ...........................................64 Bảng 3.7: Tổ hợp các yếu tố vị thế và mức giá đất đai .............................................66 Bảng 3.8: Tổng hợp các tham số mũ hàm giá của các vùng giá trị đất ....................72 v DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ Hình 1.1: Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình ..................................9 Hình 1.2: Bản đồ giá trị .............................................................................................10 Hình 1.3: Cung cầu và giá cả đất đai trong các phân khúc thị trƣờng ......................11 Hình 1.4: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian ...........................13 Hình 3.1: Một nhánh cây quyết định giá đất tại thành phố Bạc Liêu .......................65 Hình 3.2: Mô hình cây quyết định ............................................................................ 71 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ vị trí thành phố Bạc Liêu ...............................................................30 Sơ đồ 2.2: Quy trình xây dựng bảng giá đất đai thành phố Bạc Liêu .......................46 vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... ii LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ iv DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................v DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ ......................................................................... vi MỤC LỤC ............................................................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT ......................3 1.1. Cơ sở lý luận của định giá đất ..............................................................................3 1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai .......................................................3 1.1.2. Giá trị đất đai .....................................................................................................7 1.1.3. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất ...............................................11 1.2. Hệ thống quản lý giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành ......................14 1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất ...............................................14 1.2.2. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất ....................................................................15 1.2.3. Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị) .......................................16 1.2.4. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất cụ thể .....................................................17 1.2.5. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất hàng loạt ................................................18 1.3. Tình hình nghiên cứu và giải quyết vấn đề nghiên cứu .....................................21 1.3.1. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nƣớc ngoài .......................................21 1.3.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nƣớc ........................................23 1.3.3. Xây dựng mô hình giá đất bằng phƣơng pháp phân tích thống kê định lƣợng ....26 1.4. Phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu ..............................................27 1.4.1. Phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................................27 1.4.2. Phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu ..................................................................29 Chƣơng 2: ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU ..30 2.1. Đặc điểm tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu ...............30 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................30 2.1.2. Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu ...............................36 vii 2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Bạc Liêu .............................40 2.2.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai ..............................................................................................................................40 2.2.2. Công tác thống kê, kiểm kê, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................................................................41 2.2.3. Công tác quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản...............................................................................................................44 2.2.4. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai .................................................................................45 2.3. Thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất đai tại thành phố Bạc Liêu ............45 2.3.1. Nguyên tắc và phƣơng pháp thực hiện............................................................45 2.3.2. Quy trình thực hiện xây dựng bảng giá đất .....................................................46 2.3.3. Kết quả xây dựng bảng giá đất tại thành phố Bạc Liêu ..................................46 2.3.4. Đánh giá công tác xây dựng bảng giá đất tại thành phố Bạc Liêu ..................52 2.4. Đề xuất xây dựng mô hình giá đất tại thành phố Bạc Liêu..........................54 Chƣơng 3: CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU .....................................................................56 3.1. Xây dựng mô hình giá đất tại thành phố Bạc Liêu ............................................56 3.1.1. Thu thập thông tin và tổng hợp số liệu điều tra thị trƣờng đất đai tại thành phố Bạc Liêu ....................................................................................................................56 3.1.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ..............................................................58 3.1.3. Kết quả thống kê tổng hợp và đối chiếu giá đất ..............................................59 3.1.4. Kết quả phân tích hồi quy xây dựng mô hình giá đất .....................................63 3.1.5. Đánh giá chung ...............................................................................................68 3.2. Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện bảng giá đất...........................................68 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện phƣơng pháp định giá đất hàng loạt .............................68 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện tiêu chí phân cấp vị trí đất (vùng giá trị đất) ................70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75 PHỤ LỤC .................................................................................................................78 viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là không gian tồn tại của mỗi dân tộc, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt trong nông - lâm nghiệp, là nơi xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh và an ninh quốc phòng, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là nhân tố sản xuất đầu vào không thể thiếu và cũng là tài sản bất động sản có giá trị lớn. Hiến pháp của nƣớc ta đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Trong các nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai thì công tác quản lý giá đất đai là một trong những nội dung quan trọng, xây dựng bảng giá đất đai một cách khoa học và hợp lý là căn cứ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất đai, tạo sự công bằng trong việc đóng góp các nghĩa vụ tài chính đất đai, giải quyết mâu thuẫn về quyền lợi giữa ngƣời sử dụng đất, chủ đầu tƣ và Nhà nƣớc trong việc bồi thƣờng giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tƣ phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch đƣợc phê duyệt. Công tác quản lý giá đất đƣợc quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành bao gồm các nội dung về hệ thống các tiêu thức phân vùng, phân loại và phân cấp vị trí đất để xác định giá, quy trình và phƣơng pháp thực hiện. Tuy nhiên, hiện nay công tác định giá đất của các tỉnh thành nói chung và của tỉnh Bạc Liêu nói riêng đã bộc lộ một số điểm bất cập nhƣ: giá của một số loại đất chƣa phù hợp với thực tế, mất cân đối về giá giữa các loại đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Xuất phát từ thực tế nêu trên, việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác xây dựng, hoàn thiện bảng giá đất ở tại thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu” là thực sự cần thiết. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất đai tại tỉnh Bạc Liêu nói chung và thành phố Bạc Liêu nói riêng, mức độ phù hợp của bảng giá đất đai theo các tiêu chí phân cấp vị trí và khu vực đất ở và mức giá đất quy định so với mức giá đất thực tế thị trƣờng, xác định đƣợc những bất cập tồn tại trong phƣơng pháp định giá đất hàng loạt và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng 1 giá đất ở phù hợp với thực tế thị trƣờng đất đai tại thành phố Bạc Liêu. 3. Đối tƣợng nghiên cứu - Đất đai và các yếu tố đặc điểm của đất đai ảnh hƣởng đến phân vùng sử dụng và phân cấp vị trí đất đai. - Quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thái biểu hiện của nó trong mối quan hệ với các quy luật kinh tế khác. - Phƣơng pháp và quy trình định giá đất đai. 4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài Phạm vi nghiên cứu đề tài trên địa bàn thành phố Bạc Liêu – tỉnh Bạc Liêu. Giới hạn nội dung nghiên cứu: Giá đất là đối tƣợng nghiên cứu liên quan đến nhiều loại đất đai sử dụng trên địa bàn rộng. Trong nghiên cứu này chỉ tập trung nghiên cứu xây dựng mô hình giá và quy trình xác định giá thí điểm cho loại đất ở trên địa bàn thành phố Bạc Liêu. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm theo quy định của Bộ TN&MT. - Ý nghĩa thực tiễn: Đƣa ra căn cứ thực tiễn để hoàn thiện bảng giá đất đai hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính cấp tỉnh. 2 Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1. Cơ sở lý luận của định giá đất 1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai a) Khái niệm đất đai Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai nói chung và định giá đất đai nói riêng hiện nay, có thể nói, chƣa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thƣờng sử dụng lẫn lộn các thuật ngữ “Đất” và “Đất đai”, ví dụ, nhƣ Luật đất đai, Quyền sử dụng đất, Quỹ đất đai, Quỹ đất, Phân loại đất, Phân loại đất đai... Vào thời điểm hiện tại, trong các tài liệu về quản lý và định giá đất đai chính thống khái niệm đất đai có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau, cụ thể nhƣ: Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó [18]. Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trƣờng đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hƣởng của các yếu tố tự nhiên nhƣ địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tƣ liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất” [21]. Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, nhƣ khái niệm đất đai đƣợc xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Vì vậy, có thể nói đất đai là sự vật địa lý kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội. Trong nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thƣờng không đƣợc phân biệt rõ ràng và khi nói về đất đai thƣờng hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn. Nhƣng trong nghiên cứu khoa học thì cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai. Theo quan điểm của Trần Thanh Hùng [4] thì các khái niệm này đƣợc phân biệt nhƣ sau: 3 - Lãnh thổ là địa bàn cƣ trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc về phạm trù địa lý - dân tộc. - Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhƣỡng, thuộc về phạm trù địa lý - tự nhiên. - Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế - xã hội của con ngƣời trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai đƣợc hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, nhƣ trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tƣơng ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai. b) Vai trò và đặc điểm đất đai Đất đai có vai trò quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuất của con ngƣời. Hội nghị các Bộ trƣởng Châu Âu năm 1973 tại Anh đánh giá “đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài ngƣời, nó tạo điều kiện cho sự sống của con ngƣời trên trái đất” [14]. Dƣới góc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, không thể có quan niệm về quốc gia không có đất đai mà Hồ Chí Minh (1890-1969) đã nói: Việt Nam có hai tiếng Tổ Quốc. Ta gọi Tổ Quốc là đất nƣớc, có đất, có nƣớc mới thành Tổ Quốc. Có đất lại có nƣớc thì dân giàu nƣớc mạnh. Dƣới góc độ kinh tế, trong quá trình tái sản xuất xã hội đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lƣợng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là đối tƣợng của lao động và thông qua đất đai con ngƣời tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tƣợng lao động. Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tƣợng lao động đất đai trở thành tƣ liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu đƣợc của nền sản xuất xã hội. Để thấy rõ vấn đề này nhà kinh tế học Italia Uyliem Petty đã khái quát bằng câu nói: Lao động là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới này. 4 Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc. Đất đai trƣớc tiên là sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động, nó là tài nguyên thiên nhiên. Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt, đất xây dựng công trình,... Trên phƣơng diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tƣ phát triển. Ở góc độ này, đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con ngƣời tạo ra. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính vì vậy không sai khi khẳng định đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội. Là sự vật địa lý – kinh tế xã hội nên đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trƣng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con ngƣời. Tính chất tự nhiên bao gồm các đặc điểm không gian nhƣ diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tƣ vào đất đai cải tạo và phát triển hạ tầng kỹ thuật đất đai. Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội, kinh tế và chính trị của con ngƣời định cƣ trên bề mặt trái đất, gắn liền với đất đai. Các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội trong mối quan hệ với con ngƣời thì xuất hiện các phạm trù chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội cuả đất đai. Chất lƣợng tự nhiên của đất đai là khả năng đáp ứng các nhu cầu vật chất của con ngƣời. Vị thế xã hội của đất đai theo cách hiểu trong lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định. Khái niệm vị thế cũng đƣợc hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, đƣợc hình thành từ các tƣơng tác thị trƣờng và phi thị trƣờng. Vị thế đất đai đƣợc xác định thông qua số lƣợng, chất lƣợng và cƣờng độ quan hệ xã hội mà đất đai có khả năng thiết lập cho ngƣời sử dụng đất đai đƣợc nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp hàng hóa và dịch vụ trong đô thị, với những ngƣời láng giềng và với các đối tác khác,… Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai. Khái niệm vị trí gắn liền với khái 5 niệm không gian. Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý. Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vì vậy vị thế là thuộc tính phi vật thể. Các phạm trù chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai mang tính bất định theo đúng tinh thần của nguyên lý bất định, bởi vì đƣợc xác định trong mối quan hệ giữa con ngƣời với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai. Tính bất định của chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai có nguồn gốc từ trạng thái tình cảm hai chiều lẫn lộn của con ngƣời “Yêu thƣơng và ghét bỏ”, “Nể phục và đố kỵ”, “Tuân phục và bất tuân phục”, “Thiện và ác”,... Trạng thái tình cảm hai chiều này xuất phát từ tình cảnh lƣỡng nan của con ngƣời, vừa phụ thuộc và vừa tự do. Lúc yêu thƣơng thì cho là có chất lƣợng tốt, vị thế cao; còn lúc ghét bỏ thì lại cho là chất lƣợng xấu và vị thế thấp. Từ sự bất định của chất lƣợng và vị thế làm cho giá cả đất đai thay đổi lên xuống khó lƣờng. Có lẽ đây chính là nguyên nhân làm cho giá đất mù mờ, không xác định đƣợc rõ ràng. Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và đƣợc xem nhƣ không bị huỷ hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải đƣợc thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi nhƣ mất đi. Trái lại, nếu đất đƣợc sử dụng hợp lý thì sẽ không ngừng tốt hơn. Về mặt không gian tự nhiên đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển. Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia và bề mặt trái đất, sự can thiệp của con ngƣời vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, công dụng của đất. Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tƣ của con ngƣời. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tƣợng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa bất động sản trên thị trƣờng. Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con ngƣời. Khó mà hình dung đƣợc sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất đai. Trong nền kinh tế thị trƣờng, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau: 6 (i) Đất đai tạo ra môi trƣờng sống cho con ngƣời. (ii) Đất đai là một trong các yếu tố ảnh hƣởng quyết định đến sự phân bố dân cƣ lao động. (iii) Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia. (iv) Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội. (v) Đất đai là tài sản bất động sản. 1.1.2. Giá trị đất đai a) Các quan điểm về giá trị đất đai Trong thị trƣờng, giá cả của hàng hóa nói chung đƣợc hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trƣờng hình thành giá cả cân bằng thị trƣờng của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi. Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị. Có thể nói sự tƣơng tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT. Hàng hóa đất đai không chỉ hiểu đơn giản là thửa đất đƣợc đem ra trao đổi trên thị trƣờng, mà phải hiểu sâu hơn là lợi ích đƣợc tạo ra từ chính thửa đất trao đổi trên thị trƣờng trong mối quan hệ tƣơng tác với các thửa đất xung quanh.Theo quan điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng thì hàng hóa đất đai là lợi ích đƣợc tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lƣợng tự nhiên của đất đai, U = f(VT, CL). Giá cả thị trƣờng của một thửa đất cụ thể đƣợc xác định bằng công thức: P = PT x U. Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trƣờng thì lại gặp các quan điểm khác nhau về giá trị. Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học chính thống hiện nay: - Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít; - Quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trƣờng); - Quan điểm của kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại). 7 Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con ngƣời, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. Từ đó quan điểm này Các Mác khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải sản phẩm do con ngƣời làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tƣ bản hoá, đƣợc xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Sau này một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tƣ khai phá và phát triển hạ tầng đất đai. Nhƣng thực tế cho thấy giá cả thị trƣờng đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tƣ vào đất đai. Các nhà kinh tế thị trƣờng thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng đƣợc mong muốn của con ngƣời đều đƣợc coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa khác thì đƣợc gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó đƣợc giao dịch trên thị trƣờng. Theo quan điểm của kinh tế học tân cổ điển trong lý thuyết kinh tế thị trƣờng, đất đai có giá trị sử dụng và đƣợc trao đổi trên thị trƣờng thì có giá trị trao đổi. Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị đất đai này là khá đơn giản, dễ hiểu, nhƣng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngƣợc lại [23]. Quan điểm giá trị của kinh tế học hành vi trong lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lƣợng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thƣơng hiệu ngự trị trong tâm tƣ, nguyện vọng và ƣớc muốn của con ngƣời [17]. Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tƣơng ứng với chất lƣợng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai. 8 Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lƣợng tự nhiên (diện tích, độ phì,...), cùng với các giá trị đầu tƣ cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai. Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội. Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tƣởng, có nghĩa là trong tâm tƣ, nguyện vọng, tình cảm của cá nhân con ngƣời nói riêng và xã hội nói chung. Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Nhƣ vậy, có thể khẳng định, hai quan điểm đầu tiên về giá trị là trƣờng hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng. Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn đƣợc đặc trƣng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn đƣợc đặc trƣng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tƣ đƣợc ƣa chuộng, đó là giá trị trao đổi (Hình 1.1). Hình 1.1: Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình b) Các hình thái của giá trị đất đai Phạm trù giá trị chỉ có thể đƣợc hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó.Trong thực tế thƣờng gặp các phạm trù giá trị nhƣ: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao 9 đổi, giá trị thị trƣờng. Và thƣờng hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trƣờng, v.v... Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài chính. Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận đƣợc từ các thuộc tính vật lý và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con ngƣời khi sử dụng sản phẩm hàng hóa. Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, nhƣ giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,.... Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con ngƣời giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có đƣợc hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó. Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi. Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị (Hình 1.2). Hình 1.2: Bản đồ giá trị Bản đồ giá trị thể hiện đƣờng cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đƣờng này giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) tƣơng xứng với giá trị cảm nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”. Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, nhƣ giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trƣờng. Thông thƣờng giá bán (PB) thƣờng xác lập cao hơn và giá mua (PC) lại thấp hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA) theo quy luật “mua rẻ bán đắt”. Giá bán và giá mua đƣợc định hình từ các thông tin trên thị trƣờng, từ ngƣời hàng xóm, từ 10 các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ các trung tâm tƣ vấn thẩm định giá. Giá mua bán đƣợc hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tƣơng xứng với lợi ích cảm nhận đƣợc trong một bối cảnh nhất định. Giá cả thị trƣờng là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị trƣờng mang tính phổ biến. Theo lý thuyết kinh tế thị trƣờng, giá cả thị trƣờng là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trƣờng, hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trƣờng, là giá trung bình (PT) nằm giữa mức giá thấp nhất (P2) và mức giá cao nhất (P1) trong các phân khúc thị trƣờng(Hình 1.3). P: Giá cả U: Lƣợng hàng hóa S: Đƣờng cung D: Đƣờng cầu P S1 S2 ST P1 PT D2 U U2 0 DT D1 P2 U1 UT U Hình 1.3: Cung cầu và giá cả đất đai trong các phân khúc thị trƣờng 1.1.3. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất a) Quy luật phân vùng sử dụng đất Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lƣợng sản xuất, là không gian của các hoạt động kinh tế - xã hội. Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau. Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm giảm thiểu chi phí lƣu thông, chi phí xây dựng mạng lƣới hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong không gian đƣợc mô tả tính tập trung. 11 Do tính hƣớng tâm của tất cả mọi ngƣời tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau. Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trƣớc tiên đƣợc nghiên cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp [28] và phát triển bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị ảnh hƣởng bởi khoảng cách địa lý [24]. Tuy nhiên, theo E. L. Glaeser (2000) vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày càng kém quan trọng trong sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng chức năng đất đai [25]. Các cá nhân ngƣời tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cƣ và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Ngƣời có vị thế xă hội cao hơn thì có mức thu nhập tƣơng ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức giá cao hơn. Do đó, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng, đƣợc phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lƣợng tự nhiên của đất đai [10]. Ngƣời tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lƣợng sẽ lựa chọn nơi định cƣ, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà từ đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm, sự phân vùng này minh họa khoảng cách đến trung tâm vị thế (Hình 1.4). Tóm lại, yếu tố ảnh hƣởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan điểm của Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai. Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lƣợng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thƣơng nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lƣợng tự nhiên cao hơn. 12